TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 4]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/06241 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XUPS

N° de MINUTE : 25/00382

DEMANDEUR

S.C.I. GABEX

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me [H], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851

C/

DEFENDEUR

S.A.S. FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0386

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 avril 1993 à effet au 1er mai 1993, la SCI GABEX a consenti à la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier à usage d’activités, de stockage et de bureaux, situé au [Adresse 2] (93).

Le loyer a été fixé à la somme de 126 000 francs, soit 19 208,58 euros hors taxes hors charges par an.

Par acte du 8 juin 2021, la SCI GABEX a fait délivrer à la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 19 818,67 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, la SCI GABEX a assigné la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant sa condamnation au paiement de son arriéré locatif.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2024, la SCI GABEX sollicite du tribunal de :

— Condamner la société FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION à lui payer la somme de 10 140,60 euros au titre des loyers impayés au mois d’avril 2024 inclus ;

— Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2024 à la somme de 22 688,13 euros ;

Subsidiairement,

— Condamner la société FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION à lui payer la somme de 6 354,29 euros montant des loyers impayés au mois d’avril 2024 inclus ;

— Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2024 à la somme de 21 918,47 € ;

En tout état de cause,

— Condamner la société FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION à lui payer la somme de 6 180,97 euros HT à titre de remboursement des factures d’eau VEOLIA ;

— Prendre acte que la SCI GABEX reconnait devoir les sommes de 170,92 euros au titre de trop-perçu des charges locatives et 524,41 € au titre de trop-perçu de remboursement des taxes foncières ;

— Ordonner la compensation entre les sommes auxquelles seront condamnées les parties ;

— Débouter la société FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION au paiement de la somme de 2 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION sollicite du tribunal de :

— Réputer non écrite la clause d’échelle mobile

— Débouter la SCI GABEX de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire,

— Juger prescrite l’action de la SCI GABEX concernant les loyers antérieurs au 1er mai 2019

— Juger que le montant réglé par la société FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION au titre de son obligation de paiement du loyer et ses accessoires (du 1er mai 2019 au 30 avril 2024) est supérieur aux sommes dont elle était redevable sur ces mêmes périodes ;

— Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2024 à la somme de 21 918,47 euros ;

En conséquence,

— Débouter la société GABEX de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause et à titre reconventionnel,

— Condamner la société GABEX à lui payer la somme de 24 236,68 euros TTC, ou subsidiairement, 17 882,44 euros TTC au titre des sommes indument versées ;

— Condamner la société GABEX à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de donner acte et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la validité de la clause d’échelle mobile

Se fondant sur l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION fait valoir que la clause d’indexation prévue au bail doit être réputée non écrite en ce qu’elle crée une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et l’intervalle séparant la prise d’effet du bail de la première révision.

La SCI GABEX soutient qu’il n’y a jamais eu de distorsion effective en ce qu’aucune indexation n’a été appliquée pendant vingt-sept ans. Elle en conclut que seule la stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer peut être sanctionnée.

En application de l’article L. 11-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En l’espèce, le bail prévoit en son article 4-3 une clause d’échelle mobile ainsi stipulée :

« Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à une indexation annuelle qui ne pourra, en aucun cas, être confondue avec la révision légale des loyers. En conséquence, ce loyer sera augmenté ou diminué de plein droit et sans accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, chaque année, à la date anniversaire d’entrée en jouissance, soit chaque 1er janvier proportionnellement à la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE (base 100 au 4e trimestre 1953).

Sera retenu comme indice de référence initial le dernier indice publié lors de la prise d’effet du bail, soit celui du 3ème trimestre 1992, soit 1008 (Journal Officiel du 9/1/93).

L’indice de comparaison servant de calcul sera le dernier indice publié à la date anniversaire de la date d’effet du bail.

La première révision du loyer au lieu le 1er mai 1994 et sera immédiatement exigible ».

Il ressort de l’extrait du journal officiel produit par la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION que le 1er mai 1994 avait déjà été publié l’indice du 4ème trimestre 1994.

Comme l’indique la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION, la période s’écoulant entre la date de prise d’effet et la première révision est de douze mois tandis que la période de variation de l’indice est de quinze mois.

La clause doit donc être réputée non écrite en ce qu’elle crée une distorsion lors de la première indexation.

Pour autant, elle reste valide à compter de la deuxième indexation, la période de variation étant à compter de cette date égale à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Par conséquent, seule la stipulation suivante « Sera retenu comme indice de référence initial le dernier indice publié lors de la prise d’effet du bail, soit celui du 3ème trimestre 1992, soit 1008 (Journal Officiel du 9/1/93). » sera réputée non écrite.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION

La SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION fait valoir que l’action en paiement portant sur les loyers de l’exercice du 1er mai 2018 au 1er mai 2019 est prescrite.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, faute pour la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION d’avoir saisi le juge de la mise en état d’un incident, elle sera jugée irrecevable en sa fin de non-recevoir.

L’indexation sera donc appliquée à compter du 1er mai 2018.

Sur l’arriéré de loyer dû par la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

L’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 dispose que la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

En l’espèce, en application de la clause d’indexation et en tenant compte du plafond de 3,5 % prévu à l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, il était dû par la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION sur la période allant du 1er mai 2018 au 30 avril 2024 la somme de 123 701,62 euros HT, montant non véritablement contesté par la société preneuse.

Il n’est pas contesté que la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION a versé sur la même période la somme de 115 251,12 euros HT.

Elle reste donc devoir la somme de 8 450,50 (123 701,62-115 251,12) euros HT, soit 10 140,60 euros TTC au titre de son arriéré de loyers sur la période, étant observé que les développements de la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION relatifs au montant des charges sont à ce stade inopérants s’agissant d’une demande en paiement d’un rattrapage d’indexation et non en paiement d’un arriéré locatif global.

En application des indexations intervenues à compter du 1er mai 2018, le loyer au 1er mai 2024 sera fixé à la somme de 22 688,13 euros hors taxes et hors charges.

Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION

La SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION sollicite que la SCI GABEX soit condamnée à lui payer la somme de 24 236,68 euros TTC au titre de sommes indûment versées. Se fondant sur les articles 1353, 1302 et 1302-1 du code civil, elle fait valoir que le montant des provisions pour charges dont elle s’est acquittée est supérieur au montant des charges effectivement dues. Elle soutient que les charges d’eau ne sont pas justifiées dans la mesure où les factures produites par la SCI GABEX ne sont pas spécifiques au local loué, et où le bailleur applique des taux de TVA de 20 % au lieu des taux réduits de 5,5 % et 10 % mentionnés sur les factures Véolia.

La SCI GABEX reconnaît devoir à titre de trop-perçu les sommes de 170,92 euros s’agissant des charges locatives et de 524,41 euros s’agissant des taxes foncières. S’agissant des charges d’eau, elle fait valoir que la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION est de mauvaise foi dans la mesure où elle dispose d’un compteur d’eau individuel et connaît donc sa consommation d’eau. Elle ajoute que la preneuse ne lui a jamais communiqué les relevés de consommation d’eau de sorte qu’elle a dû dans un premier temps lui refacturer une consommation estimée, avant de faire poser un compteur dédié exclusivement à son lot.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, la SCI GABEX produit les justificatifs de charges locatives et d’impôts fonciers des années 2018 à 2024. Il en ressort que la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION a versé un trop-perçu de 170,92 euros au titre des charges locatives et de 524,41 euros au titre des charges foncières, montant qu’elle ne conteste pas valablement, se contentant d’effectuer des additions peu compréhensibles en ce qu’elles incluent le montant des loyers indexés ou non-indexés, et ne portent pas sur les mêmes périodes de temps. Ainsi la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION compare les sommes facturées au titre de la taxe foncière sur la période allant du 1er mai 2019 au 30 avril 2024 aux sommes réellement dues sur la période allant du 1er mai 2019 au 31 décembre 2023, ce qui la conduit à surévaluer le montant de l’indu.

Il convient par conséquent de condamner la SCI GABEX à payer à la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION la somme de 695,33 euros au titre de la restitution de l’indu.

S’agissant des charges d’eau, il ressort du constat de commissaire de justice du 27 mai 2024 que la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION dispose, contrairement à ce qu’elle affirme, d’un compteur individuel, numéroté 538118459344. Pour autant, les factures d’eau produites par la SCI GABEX ne mentionnent pas ce numéro de compteur et sont donc insuffisantes à démontrer qu’elles seraient relatives au lot n°3.

La SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION ne précise pas au terme de ses conclusions le montant de l’indu qu’elle sollicite au titre des charges d’eau, étant observé qu’elle ne conteste pas être redevable envers la bailleresse de sa consommation d’eau en application du bail, et qu’elle n’apporte aucune pièce de nature à justifier le montant de cette consommation.

Faute pour la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION de justifier ni même de préciser le montant de l’indu dont elle sollicite le remboursement s’agissant des charges d’eau, elle sera déboutée du surplus de ses demandes de restitution.

La SCI GABEX sera quant à elle déboutée de sa demande en paiement des charges d’eau, dont le montant est insuffisamment justifié par les pièces produites.

La compensation des créances réciproques sera ordonnée.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce non compris le coût du commandement du 8 juin 2021, non nécessaire à l’introduction de la présente instance.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI GABEX l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Répute non écrite la stipulation suivante, prévue à l’article 4.3. du bail liant les parties : « Sera retenu comme indice de référence initial le dernier indice publié lors de la prise d’effet du bail, soit celui du 3ème trimestre 1992, soit 1008 (Journal Officiel du 9/1/93). »,

— Déclare la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— Condamne la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION à payer à la SCI GABEX la somme de 10 140,60 euros TTC au titre de son arriéré de loyers arrêté au mois d’avril 2024 inclus,

— Fixe le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2024 à la somme de 22 688,13 euros,

— Condamne la SCI GABEX à payer à la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION la somme de 695,33 euros au titre de la restitution de l’indu,

— Déboute la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION du surplus de ses demandes de restitution,

— Déboute la SCI GABEX de sa demande en paiement de la somme de 6 180,97 euros à titre de remboursement des factures d’eau VEOLIA,

— Ordonne la compensation des créances,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamne la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION à payer à la SCI GABEX la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SAS FRANCE MERGUEZ DISTRIBUTION aux dépens, en ce non compris le coût du commandement.

Fait au Palais de Justice, le 7 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON