Du 27 avril 2026

5AC

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/01260 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2LCG

[Z] [J] [M], [B] [I] [J] [M], [P] [J] [M]

C/

[R] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 27 avril 2026

JUGE : Madame Isabelle MARTINEZ, Juge des Contentieux de la Protection

GREFFIERE : Madame Céline MASBOU, Cadre-Greffière

DEMANDEURS :

Madame [Z] [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne assistée de Maître Marie-Anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES substituée par M^e Lara TAHTAH, Avocate au barreau de Bordeaux

Madame [B] [I] [J] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2] ESPAGNE

Non comparante, représentée par Maître Marie-Anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES substituée par M^e Lara TAHTAH, Avocate au barreau de Bordeaux

Monsieur [P] [J] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparant, représenté par Maître Marie-anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES substituée par M^e Lara TAHTAH, Avocate au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [D]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Non comparant, représenté par M^e Ophélie BERRIER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

intervenant au titre de l’aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2025-008557 du 19/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 13 décembre 2012 avec prise d’effet au 1er janvier 2013, Madame [Z] [J] [M] épouse [L], Madame [B] [I] [J] [M] épouse [H] et Monsieur [P] [M] ont donné à bail à Monsieur [R] [D], un appartement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 540 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Le 11 avril 2024, les bailleurs ont fait signifier au locataire un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2024.

A l’expiration du congé, Monsieur [R] [D] s’est maintenu dans les lieux.

Suivant exploit du 3 avril 2025, Madame [Z] [J] [M] épouse [L], Madame [B] [I] [J] [M] épouse [H] et Monsieur [P] [M] ont fait assigner Monsieur [R] [D] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins, notamment, d’obtenir, la validation du congé pour vendre, l’expulsion de Monsieur [R] [D] et sa condamnation au paiement et des indemnités d’occupation.

Après renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions, l’affaire a été appelée et entendue à l’audience du 27 février 2026.

Aux termes de leurs conclusions responsives et récapitulatives n° 2 reprises oralement par leur conseil, les consorts [J] [M], ont sollicité de :

Les DIRE et JUGER recevables et bien fondés en leur action ;

DIRE et JUGER que Monsieur [R] [D] est occupant sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 6] depuis le 1er janvier 2025 ;

DIRE qu’il devra rendre les lieux dont s’agit dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir à défaut de quoi il en sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;

ORDONNER en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion et, ce à leurs frais ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNER Monsieur [R] [D] à régler cette indemnité d’occupation ;

CONDAMNER Monsieur [R] [D] à régler la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTER Monsieur [R] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Le CONDAMNER à régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts [J] [M] exposent au soutien de leur demande d’expulsion que Monsieur [R] [D] se maintient dans les lieux sans droit, ni titre depuis dix-sept mois alors même qu’il ne conteste pas la régularité du congé pour vendre.

Les demandeurs estiment que le défendeur fait preuve d’une la résistance abusive qui porte atteinte de manière disproportionnée à leur droit de propriété et dont ils sont bien fondés à demander réparation. Ils expliquent que la présence du locataire constitue un obstacle majeur à la vente et que dans la perspective de la cession de l’immeuble, ils n’ont pas reloué les autres appartements alors même qu’ils doivent faire face aux charges courantes et fiscales sans revenus locatifs.

Les consorts [J] [M] s’opposent à l’octroi de tout délai au bénéfice de Monsieur [R] [D] soulignant sa mauvaise foi. Ils considèrent que ce dernier a effectué des démarches de relogement de manière tardive et limitée au seul secteur public et qu’il ne justifie nullement de sa situation de précarité matérielle. Ils précisent, également, que Monsieur [R] [D] a pu manquer à ses obligations contractuelles d’entretien, de jouissance paisible du logement et de paiement des loyers au cours de l’exécution du contrat de bail.

Selon ses dernières conclusions responsives et récapitulatives, réitérées à la barre du tribunal par son conseil, Monsieur [R] [D] sollicite de :

A titre principal :

Lui ACCORDER un délai d’un an à compter de la décision ;

A titre subsidiaire :

Lui ACCORDER le bénéfice du délai de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution soit jusqu’au 31 mars 2026 ;

En tout état de cause :

DÉBOUTER les demandeurs de leurs demandes pour le surplus ;

DIRE que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

En défense, Monsieur [R] [D] confirme ne pas contester la régularité du congé pour vendre et s’être maintenu dans le logement à l’expiration du délai imparti pour quitter les lieux. Il expose être bonne foi expliquant qu’il est titulaire de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH) et que sa situation de vulnérabilité et de précarité matérielle, connues des bailleurs, ne lui permettent pas de prétendre à une location dans le parc privé locatif.

Il demande à bénéficier d’un délai d’un an supplémentaire pour libérer les lieux et de la trêve hivernale sur le fondement de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution soit jusqu’en avril 2027 expliquant qu’il a entrepris plusieurs démarches auprès des bailleurs sociaux mais que le délai d’obtention moyen d’un logement est de 36 mois. Il précise aussi qu’il a déposé un recours DALO. Il objecte n’avoir connu qu’un seul incident de paiement des loyers en 2014 en raison d’un problème de trésorerie en lien avec le renouvellement de son AAH et en 2025, à la suite de l’information de la Caisse d’allocations familiales par les bailleurs, de son départ du logement en décembre 2024 qui a stoppé le versement de l’APL.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit, il est renvoyé aux écritures développées par les parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 4 du CPC : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

A titre liminaire, le tribunal de céans rappelle qu’en application de ces dispositions, il n’est pas statué sur les « dire et juger » lorsqu’ils sont simplement des moyens invoqués à l’appui des demandes ou qu’ils ne constituent pas en eux-mêmes des prétentions en ce qu’ils sont insusceptibles d’entraîner une exécution forcée.

1/ Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

Aux termes de l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge saisi de mettre fin.

En application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail donner congé des lieux loués pour vendre, délai ramené à 3 mois en matière de location meublée. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, il y a lieu de relever préalablement que la régularité du congé pour vendre à effet au 31 décembre 2024, signifié à Monsieur [R] [D] par les bailleurs indivis, le11 avril 2024, n’est contesté ni sur la forme, ni sur le fond ainsi qu’il résulte tant de leurs écritures que des déclarations des parties.

Il n’est pas davantage contesté que l'« offre de vente » pour un prix de 237.500 euros net vendeur qui était mentionnée dans le congé, a été déclinée par le défendeur et qu’il s’est maintenu dans les lieux à l’échéance du bail ainsi qu’il le confirme.

Compte tenu de ces éléments, il y a, donc, lieu de considérer que le bail consenti qui a débuté le 1er janvier 2013, a régulièrement pris fin le 31 décembre 2024 à l’échéance du délai imparti par le congé pour vendre. Et à compter du 1er janvier 2025, soit le lendemain du jour où le congé délivré par les bailleurs a pris effet, le locataire est devenu occupant sans droit, ni titre ; ce qui n’est pas davantage contesté par Monsieur [R] [D].

Il convient, donc, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous réserve de ce qu’il sera statué ci-après, en matière de délais.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion prendra effet dans les conditions prévues à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et non dans un délais 15 jours à compter de la signification de la présente décision ainsi que sollicité par les demandeurs.

En tant que de besoin, il est rappelé que le sort des meubles est régi par les articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2/ Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il est constant que la fixation de l’indemnité d’occupation relève du pouvoir souverain du juge du fond.

En l’espèce, le maintien dans les lieux le locataire, sans droit, ni titre, en dépit de la validité du congé pour vendre, justifie la demande de paiement de l’indemnité d’occupation formée par les consorts [J] [M].

L’occupation indue du bien, en dépit de la volonté de vendre des propriétaires indivis exprimée dès le mois d’avril 2024, établit leur préjudice.

Ainsi, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 560 euros pour couvrir le préjudice né de la perte de jouissance du local, laquelle correspond au montant du loyer de 540 euros et de la provision sur charges de 20 euros.

Monsieur [R] [D] sera, donc, condamné provisionnellement au paiement de cette indemnité d’occupation pour l’avenir et à compter du mois de janvier 2025, échéance de janvier 2025, comprise.

3/ Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre 1 mois et 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Cette disposition n’est pas applicable, notamment, lorsque ces derniers sont de mauvaise foi ou qu’ils sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment, en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est, également, tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [R] [D] sollicite un délai d’un an supplémentaire pour quitter les lieux, soit jusqu’au mois d’avril 2027, excipant de la durée particulièrement longue (36 mois) pour l’attribution d’un logement dans le parc locatif public.

Il atteste de la perception à hauteur de 1.016 euros de l’allocation adulte handicapé pour la période du 1er décembre 2024 au 31 mai 2026 avec un taux d’incapacité compris entre 50 % et 80 % du fait d’une restriction substantielle de son insertion professionnelle en lien avec les difficultés reconnues par la Maison départementale des personnes en situation de handicap ; d’une demande de logement social déposée le 1er avril 2024, renouvelée le 1er avril 2025 et d’un recours DALO déposé le 25 juin 2025.

Les bailleurs versent aux débats des pièces qui, certes, démontrent que Monsieur [R] [D] a pu manquer à ses obligations de locataire diligent durant l’exécution du contrat de bail (non-respect de son obligation d’entretien et de jouissance paisible du logement, défaut de règlement à terme du loyer). Il n’en demeure pas moins que sur une durée de bail de douze années, ces défaillances ont été ponctuelles et corrigées dans un délai raisonnable. Au jour de l’audience, il n’est pas contesté que le locataire est jour du paiement des loyers et qu’il ne cumule aucune dette locative. Les manquements invoqués ne sont pas suffisants en soi pour établir sa mauvaise foi et justifier le rejet pur et simple de sa demande de délai.

Si la situation du défendeur apparaît précaire au plan matériel, il n’établit pas que son relogement ne puisse pas intervenir dans des conditions normales. Le délai de 36 mois qu’il invoque pour obtenir un logement social et qui peut effectivement, être qualifié d'« anormalement long », concerne uniquement la commune de [Localité 5], choisie en priorité par l’intéressé ; les délais appliqués dans les communes environnantes n’étant pas précisés.

Tel qu’il résulte des éléments versés en procédure, Monsieur [R] [D] ne justifie que de démarches circonscrites au parc locatif public sans autre tentatives dans le parc locatif privé, de relances téléphoniques des bailleurs sociaux limitées à un jour et limitées à un mois pour les relances par mails.

Parallèlement, Madame [Z] [J] [M] veuve [L], propriétaire indivise, justifie avoir perçu en 2024, une pension de retraite de 12.377 euros, soit des revenus mobilisables de 1.031,41 euros mensuels. Il n’est, en outre, pas contestable que l’absence de revenus locatifs liés à la vacance des appartements imposée dans l’attente de la vente du bien et l’obligation pour les bailleurs de s’acquitter des charges de l’immeuble, leur est préjudiciable.

Au vu des éléments débattus et bien que ses difficultés ne soient pas contestables, il sera, donc, considéré que Monsieur [R] [D] ne justifie que de manière circonscrite de l’exécution de bonne foi de ses obligations contractuelles. En outre, il a déjà, de fait, pu bénéficier des délais imposés par la présente procédure.

Compte tenu de la situation personnelle respective des propriétaires et de l’occupant, il y a lieu d’accorder à Monsieur [R] [D] un délai limité à deux mois à compter du présent jugement, afin de lui permettre de quitter les lieux, sous réserve qu’il s’acquitte de l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi que des charges.

4/ Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les bailleurs font valoir que le maintien dans les lieux de Monsieur [R] [D], au-delà du terme du bail, leur a causé un préjudice résultant d’une perte de chance de vendre leur logement alors qu’ils continuent à assumer les charges financières de l’immeuble.

Cependant, ils ne présentent aucun élément permettant de le démontrer, aucune rétractation d’acheteur potentiels n’étant produite, ni facture relative à l’entretien de l’immeuble.

Par ailleurs, l’occupation du bien est d’ores et déjà dédommagée par l’octroi d’indemnités d’occupation.

Ils ne sauraient, donc, être indemnisés une nouvelle fois pour ce préjudice.

Dans ces conditions, il convient de débouter les consorts [J] [M] de leur demande en dommages et intérêts à ce titre.

5/ Sur les demandes de fin de jugement

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article précité, il convient de condamner Monsieur [R] [D] aux dépens de l’instance en ce compris, notamment, le coût du commandement de quitter les lieux du 11 avril 2024 et de l’assignation 3 avril 2025.

Il résulte, par ailleurs, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, il n’apparaît, cependant, pas conforme à l’équité de condamner le défendeur à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles, notamment, compte tenu de l’aide juridictionnelle totale dont il bénéficie. Il convient, en conséquence, de rejeter la demande des consorts [J] [M] formulée sur le fondement de l’article 700 sus énoncé.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que la validité du congé pour vendre, signifié le 11 avril 2024 par Madame [Z] [J] [M] épouse [L], Madame [B] [I] [J] [M] épouse [H] et Monsieur [P] [M] à Monsieur [R] [D], n’est pas contestée ;

DIT que Monsieur [R] [D] est occupant sans droit, ni titre du logement situé [Adresse 6] depuis le 1er janvier 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [D] des lieux loués et de tous occupants de son chef ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à l a charge de Monsieur [R] [D] à la somme de 560 euros à compter du mois de janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise ;

CONDAMNE Monsieur [R] [D] à payer à Madame [Z] [J] [M] épouse [L], Madame [B] [I] [J] [M] épouse [H] et Monsieur [P] [M] à Monsieur [R] [D] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise, jusqu’à parfaite vidange des lieux ;

ACCORDE à Monsieur [R] [D] un délai de DEUX MOIS pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que durant ce délai, la procédure d’expulsion est suspendue ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [J] [M] épouse [L], Madame [B] [I] [J] [M] épouse [H] et Monsieur [P] [M] pourront, DEUX MOIS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Madame [Z] [J] [M] épouse [L], Madame [B] [I] [J] [M] épouse [H] et Monsieur [P] [M] de leur demande tendant à dire que Monsieur [R] [D] devra rendre les lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [Z] [J] [M] épouse [L], Madame [B] [I] [J] [M] épouse [H] et Monsieur [P] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [R] [D] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE LA JUGE CHARGÉE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION