Du 03 avril 2026

5AF

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00946 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HBE

[D] [Y]

C/

S.A. MESOLIA HABITAT, S.A.S. PHINELEC

— Expéditions délivrées à

M^e Léandra PUGET

M^e Fabrice de COSNAC

— FE délivrée à

M^e Olivier COULEAU

Le 03/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 03 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [D] [Y]

née le 28 Juin 1972 à [Localité 1] (MAROC) (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/016074 du 04/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Olivier COULEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GUIGNARD & COULEAU

DEFENDERESSES :

S.A. MESOLIA HABITAT

RCS [Localité 3] N° 469 201 552

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Léandra PUGET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

S.A.S. PHINELEC

RCS [Localité 5] N° 421 426 479

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas FOUILLADE, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant) et par M^e Fabrice de COSNAC, Avocat au barreau de PARIS (plaidant), membre de la SCP RAFFIN & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

Délibéré du 20 mars 2026 prorogé au 03 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 juin 2017, la SA MESOLIA HABITAT a consenti à Madame [D] [Y] un bail d’habitation portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], à [Localité 7].

Madame [D] [Y] exerce la profession d’assistante maternelle à son domicile.

Dans le cadre de la gestion de son parc immobilier la société MESOLIA a confié à la société PHINELEC l’entretien des appareils de production ECS, installations de chauffage individuels gaz, VMC, ramonage et robinetterie.

Par assignation du 6 décembre 2022 Madame [D] [Y] , qui invoquait des désordres de type humidité et développement de moisissures imputables à la SA MESOLIA HABITAT, non résolus par les travaux exécutés, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé pour faire ordonner une expertise judiciaire contradictoire à l’égard de son bailleur, faire suspendre le paiement des loyers en l’attente de l’exécution des travaux, et faire condamner la SA MESOLIA HABITAT au paiement d’une indemnité provisionnelle de 27.441 euros à valoir sur la réparation de son préjudice.

Par ordonnance en date du 26 mai 2023 le juge des contentieux de la protection a désigné M. [N] [V] en qualité d’expert et débouté Madame [D] [Y] en ses autres demandes.

Par ordonnance en date du 17 mai 2024 le juge des contentieux de la protection statuant en référé, saisi par la SA MESOLIA HABITAT a rendu les opérations d’expertise communes et opposables à la SAS PHINELEC, chargée de l’entretien de la VMC du logement.

M. [N] [V] a clos son rapport le 15 novembre 2024.

Par acte délivré le 19 mars 2025, Madame [D] [Y] a fait assigner la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC pour obtenir l’exécution de travaux dans le logement et les faire condamner à indemniser ses préjudices.

Madame [D] [Y] a quitté le logement le 31 juillet 2025.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 23 janvier 2026.

Madame [D] [Y], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner solidairement la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC à lui verser la somme de 12.442 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC à lui verser la somme de 13.201 € en réparation de son préjudice professionnel ;

— débouter la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC de toute demande formulée à son encontre

— condamner solidairement la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Elle précise qu’ayant quitté le logement, elle ne maintient pas sa demande de travaux.

Elle fait valoir que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques d’un logement décent et qu’elle a alerté son bailleur a minima depuis février 2021, que l’expert a relevé des entrées d’air parasites, une insuffisance du renouvellement de l’air et dans l’évacuation de l’humidité, et que l’indécence n’est pas due à un défaut d’entretien par la locataire. Elle indique avoir à de multiples reprises alerté son bailleur et que le bailleur et la SAS PHINELEC qu’elle a mandatée, n’ont pas été diligents dans le contrôle des installations et équipements du logement. Elle en déduit que la responsabilité contractuelle du bailleur est engagée et que celle de la SAS PHINELEC est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil car elle n’a pas contrôlé le fonctionnement de l’installation. Elle précise que de nouveaux désordres sont apparus postérieurement aux opérations d’expertise.

Elle demande l’indemnisation de son préjudice de jouissance correspondant à la moitié du montant du loyer de 469,51 euros par mois durant 53 mois.

Elle fait valoir qu’elle subit un préjudice professionnel en raison de l’état du logement qui ne lui a pas permis d’accueillir des enfants de septembre 2021 à août 2022 et estime à 13.201 euros sa perte de revenus.

La SA MESOLIA HABITAT, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection :

* à titre principal de débouter Madame [D] [Y] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre

* à titre subsidiaire

— réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts alloués à Madame [D] [Y] en réparation du préjudice de jouissance qui ne saurait être supérieur à 360,17 euros

— débouter Madame [D] [Y] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice professionnel

— dire et juger que la SAS PHINELEC a manqué à son obligation contractuelle dans l’exécution de sa mission d’entretien

— dire et juger que les préjudices subis par Madame [D] [Y] sont uniquement imputables à la SAS PHINELEC

— condamner la SAS PHINELEC à la relever indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre relativement au préjudice subi par Madame [D] [Y]

* en toute hypothèse

— débouter Madame [D] [Y] de sa demande de condamnation à des travaux de remise en état

— déboute la SAS PHINELEC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Elle observe que si l’expert a constaté la présence de moisissures, il a relevé qu’elles n’affectaient que certaines pièces, que leur développement était limité et qu’il a estimé que ces éléments ne relevaient pas de l’indécence au sens des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Elle soutient que Madame [D] [Y] ne démontre pas avoir été privée de la jouissance totale des pièces impactées par les moisissure. Elle indique avoir mandaté une entreprise à la suite du rapport pour exécuter les travaux nécessaires, et ce avant d’être assignée. Elle observe que rien ne permet de déterminer la date où les désordres seraient réapparus, Madame [D] [Y] ne l’ayant pas informée et estime que cette réapparition est intervenue entre le départ des lieux de Madame [D] [Y] et l’état des lieux de sortie. Elle indique qu’il n’est pas rapporté la preuve que de nouveaux désordres seraient survenus. Elle estime donc que le logement était décent et que les demandes de Madame [D] [Y] ne sont pas fondées. Elle ajoute avoir été réactive et avoir fait réaliser plusieurs interventions dans le logement, même lorsque les travaux ne lui incombaient pas. Elle observe que l’expert a mis en évidence que les conditions d’occupation ont un impact sur la contamination et que la suroccupation est un facteur aggravant.

Quant au préjudice de jouissance allégué, elle fait valoir que Madame [D] [Y] ne tient pas compte des aides au logement et RLS, à déduire du montant des loyers, qu’en outre le développement des moisissures est assez limité, affecte essentiellement la salle de bains, et qu’il y a été remédié après l’expertise sans que Madame [D] [Y] justifie la réapparition de la moisissure. Elle soutient en outre que les pièces produites ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre les désordres et la décision de ne pas lui confier des enfants, alors que la reprise d’activité est antérieure aux travaux exécutés dans le logement après l’expertise. Quant à sa demande en relevé indemne par la SAS PHINELEC, elle indique que celle-ci était chargée d’entretenir et contrôler la VMC, qu’elle a coché systématiquement que la ventilation était conforme alors que l’expert a constaté l’absence de contrôle de l’équipement technique et un dysfonctionnement, la problématique existant bien depuis 2021, ce que ne remet pas en cause le rapport [S] du 18 mars 2021, qui n’a procédé qu’à un test très limité et non à une investigation sérieuse. Elle observe que l’expert a mis en évidence que l’apparition des moisissures dans la salle de bains est reliée à un renouvellement d’air inefficace et non à un pont thermique ponctuel. Elle oppose à la SAS PHINELEC qu’elle échoue à apporter la preuve que l’expert aurait commis une erreur dans l’identification des causes et origines de la moisissure. Elle ajoute que les travaux réalisés après l’expertise n’ont pas concerné la ventilation mais la reprise des embellissements et le défaut ponctuel sous la fenêtre. Elle estime donc que la SAS PHINELEC doit la garantir et relever indemne de toute condamnation.

La SAS PHINELEC, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection :

* à titre principal,

sur les demandes de Madame [Y],

— dire que Madame [Y] est mal fondée à solliciter la condamnation de la société PHINELEC au visa des articles 6 et suivants de la loi de 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil

En conséquence,

— débouter Madame [Y] de ses demandes de condamnation formées à son encontre,

Sur les demandes de la société MESOLIA,

— dire que la société MESOLIA échoue à démontrer que les conditions pour engager sa responsabilité contractuelle sont remplies,

En conséquence,

— débouter la société MESOLIA de ses demandes de condamnation formées à son encontre,

* à titre subsidiaire,

Sur la nature et le chiffrage des préjudices,

— débouter Madame [Y] de sa demande de condamnation au titre des travaux de reprise,

— débouter Madame [Y] de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance ou la réduire à de plus justes proportions sans pouvoir excéder 360,17 €

— débouter Madame [Y] et la société MESOLIA de toute demande ou appel en garantie au titre du préjudice de jouissance à compter du 9 décembre 2024

— débouter Madame [Y] de sa demande de condamnation au titre du préjudice de professionnel ou la réduire à de plus justes proportions

— réduire à de plus justes proportions la somme sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur les actions récursoires,

— condamner la société MESOLIA à la relever et garantir à hauteur au moins de 80% de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

* en tout état de cause,

— condamner Madame [Y] et/ou la société MESOLIA à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle observe qu’elle n’est liée par aucun contrat à Madame [D] [Y] ce qui doit emporter rejet de ses demandes à son encontre et conteste toute faute dans l’exécution de ses obligation à l’égard de la SA MESOLIA HABITAT. Elle soutient qu’alors que l’expert considère qu’il existe un défaut de ventilation dans le logement depuis 2021, il ressort du rapport d'[S] que la ventilation fonctionnait bien, que par la suite ses interventions n’ont pas décelé de défaillance de la ventilation dans le cadre de ses interventions annuelles en juin 2022, 2023 et 2024, la problématique apparaissant en septembre 2023, donnant lieu à une réparation et à une nouvelle réparation en décembre 2023 après réapparition d’un dysfonctionnement. Elle en conclut que le développement des moisissures et leur aggravation au jour de la 2ème réunion d’expertise n’étaient pas en lien avec un défaut de ventilation. Elle ajoute que la réapparition des moisissures après les opérations d’expertise tend à démontrer que l’expert s’est trompé dans son analyse.

A titre subsidiaire, s’agissant du préjudice elle fait valoir qu’il résulte de l’analyse de l’expert que les moisissures étaient limitées, que celles qui se sont développées après la réalisation des travaux par la SA MESOLIA HABITAT en décembre 2024 ne peuvent lui être imputables et que dès lors le préjudice de jouissance ne peut excéder 360,17 euros. Elle fait valoir en outre que la preuve du préjudice professionnel n’est pas rapportée, en relevant que postérieurement au mois d’août 2022 Madame [D] [Y] a pu exercer son activité professionnelle alors même que des moisissures étaient toujours présentes. En cas de condamnation à son encontre, elle estime que la SA MESOLIA HABITAT doit la relever indemne à hauteur de 80% dès lors que l’expert a mis en évidence de nombreux ponts thermiques qui ne relèvent pas de sa responsabilité, de sorte que celle de la SA MESOLIA HABITAT est prépondérante.

SUR QUOI

Sur la demande de dommages et intérêts du locataire

Sur le manquement du bailleur à ses obligations

L’article 1719 du code civil énonce que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations".

L’article 1720 du même code prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article 1721 du code civil prévoit quant à lui que il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les normes de décence sont définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Ainsi, le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ; …

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;..

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce Madame [D] [Y] justifie l’envoi d’un premier courrier à son bailleur, que celui-ci a réceptionné le 11 février 2021 dans lequel elle l’interpellait sur la présence de moisissures dans son logement, l’odeur de moisi qui en résultait et les conséquences de ces moisissures sur la santé, notamment celle de l’un des enfants qu’elle gardait et qui était asthmatique et évoquait l’absence d’efficacité des travaux de coupe des bas de porte et mettait son bailleur en demeure d’exécuter des travaux. Dans un nouveau courrier réceptionné le 2 novembre 2021 par le bailleur, elle faisait état de travaux consistant à la pose de silicone au niveau de la fenêtre d’une chambre, au remplacement de tuiles manquantes au niveau de la toiture et indiquait que le technicien de PHINELEC n’avait pas constaté d’anomalie de la VMC, elle précisait que sa compagnie d’assurance refusait de prendre en charge les travaux de peinture et remise en état estimant qu’il appartenait au bailleur d’en assumer la charge et indiquait ne plus pouvoir exercer son activité d’assistante maternelle car les parents qui visitaient son logement sentaient et voyaient la moisissure qui ne cessaient d’augmenter.

Dans le cadre de son rapport en date du 18 mars 2021 la Société [S], mandatée pour une recherche de fuite, si elle n’a pas repéré la présence d’humidité anormale, a constaté des tâches de moisissures sur le mur d’entrée de l’habitation, dans un angle de la cloison du salon, à l’arrière du WC, à l’étage supérieur sur la surface des cloisons, dans le couloir, en cueillie de plafond dans la salle de bains et en bas de cloison attenant à une menuiserie extérieure dans une chambre, où la présence d’humidité a été constatée. Le technicien n’a pas alors relevé de dysfonctionnement de la VMC dans le WC et la salle de bains, mais a indiqué que l’apparition des tâches de moisissures pouvait correspondre à un défaut de ventilation provoqué par une absence ou panne de la VMC ou un défaut d’isolation.

Madame [D] [Y] a saisi la commission départementale de conciliation le 24 février 2022 se plaignant du développement des moisissures dans son logement depuis décembre 2020, de leur impact sur la santé ; dans le cadre de la tentative de conciliation le 29 juin 2022, la SA MESOLIA HABITAT s’est engagée à suivre les problèmes de moisissures et à les traiter si besoin.

Madame [D] [Y] verse aussi un débat un courrier en date du 3 mars 2022 de la mairie de [Localité 7] dont il résulte que le technicien du Service d’Hygiène et Sécurité avait procédé à une visite du logement et constaté que le logement était humide dans son ensemble, que la chambre, le salon, la salle de bains, le cabinet d’aisances et les couloirs présentaient des moisissures en divers endroits, il lui était précisé que cette situation était contraire au Règlement Sanitaire Départemental et qu’il était demandé à son propriétaire d’y remédier.

A la suite du courrier reçu de la mairie de [Localité 7], le bailleur par courrier en date du 15 juin 2022 a indiqué avoir précédemment fait précéder à un détalonnage des portes et un contrôle de la VMC, et avoir fait intervenir la Société CATRA BTP qui a procédé à la pose de tuile avec connexion VMC, et d’une gaine pour connexion VMC et à divers travaux d’étanchéité, qu’elle avait fait intervenir la Société FRANCE MENUISIERS pour la pose de nouvelles entrées d’air d’une capacité plus importante sur chaque fenêtre du logement et qu’elle prenait à sa charge la reprise des peintures, travaux qui ont été exécutés fin juin 2022.

Madame [D] [Y] dans un courrier en date du 19 octobre 2022 a signalé à son bailleur notamment la réapparition de l’odeur d’humidité dès les premières pluies après les travaux de peinture exécutés dans le logement.

Elle verse aux débats un second courrier en date du 24 février 2023 de la mairie de [Localité 7] dont il résulte que le technicien du Service d’Hygiène et Sécurité avait procédé à une nouvelle visite du logement et constaté que le logement était toujours humide dans son ensemble, que les 3 chambres, le salon, la salle de bains, le cabinet d’aisances et le couloir présentaient l’apparition de moisissures en divers endroits, il lui était précisé qu’il était demandé à son propriétaire d’effectuer des recherches plus approfondies sur la réapparition de moisissures malgré l’intervention de la Société CATRA BTP du 15 mars 2022.

Monsieur [V], désigné en qualité d’expert par le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté les désordres suivants le 19 juillet 2023 :

— Au rez-de-chaussée :

* Dans l’entrée : des moisissures en périphérie de la porte d’entrée, de légères traces jaunes et des moisissures sur le panneau gauche en entrant, désordres qu’il impute à un pont thermique au niveau de l’huisserie métallique de la porte

* Dans le rangement sous escalier : de légères traces de moisissures sur les parois en parties haute et basse.

* Dans la cage d’escalier : des traces de moisissures au niveau du plancher haut du rez-de-chaussée, au niveau de la cimaise, qu’il impute à un probable pont thermique sur le plancher haut du rez-de chaussée

— A l’étage :

* Dans la salle de bain : des traces de moisissures sur les portes du placard, des traces de moisissures dans les angles des parois au droit de la baignoire, il relève que la bouche d’extraction ne fonctionne pas, qu’il n’y a pas de tirage, et que le dysfonctionnement de l’installation rend insuffisant le renouvellement de l’air dans l’ensemble des pièces de l’étage

* Dans le placard de dégagement : des traces de moisissures

* Dans la chambre côté jardin (à gauche face façade) : des traces de moisissures derrière le lit

* Dans la chambre côté rue : un passage d’air parasite en périphérie de fenêtre dû à un défaut d’étanchéité, des traces de moisissures sur la paroi située dans le prolongement du placard.

Lors d’une seconde visite le 8 juillet 2024, Monsieur [V] a relevé une aggravation des désordres en constatant :

— Au rez de chaussée :

* dans l’entrée : les mêmes moisissures en périphérie de la porte d’entrée, de légères traces jaunes et des moisissures sur le montant périphérique et les parois

* dans le cabinet de toilettes : des traces de moisissures assez marquées sur le caisson de la gaine VMC, le tirage d’extraction étant existant

* Dans la cage d’escalier : des traces de moisissures au niveau du plancher haut, au niveau de la cimaise, dont la cause est un probable pont thermique sur le plancher haut du rez-de chaussée

— A l’étage :

* Dans la salle de bain : le développement des moisissures aggravé en plafond et en retombée de façade jusqu’à la fenêtre, le tirage d’extraction étant rétabli

* Dans la chambre côté rue : de légères traces de moisissures sur les parois, des vêtements tâchés,

* Dans la chambre côté jardin : de légères traces de moisissures sur les parois

L’expert a également relevé un taux d’hygrométries d’environ 63 à 65% en rez-de-chaussée et d’environ 66% à l’étage. Il précise que le taux dans une maison doit être compris entre 40 à 70%.

Selon l’analyse de l’expert, la présence de moisissures et leur aggravation sont consécutives à l’insuffisance du renouvellement de l’air dans le logement depuis 2021.

L’expert indique que s’agissant de la seule bouche d’air d’extraction de l’étage, le dysfonctionnement de l’installation rend insuffisante le renouvellement de l’air dans les pièces l’étage, que dans l’entrée le problème ponctuel est lié à un pont thermique, de même que dans la cage d’escalier et que dans la chambre de l’étage côté rue, le développement de moisissures en périphérie du dormant de la fenêtre est lié à des entrées d’air parasites.

Il précise s’agissant de l’extraction d’air qu’elle a été rétablie entre ces deux visites, que lors d’une visite du 27 septembre 2023 le technicien de PHINELEC a constaté la déconnexion de la gaine au niveau du moteur, qu’une nouvelle intervention a été demandée en décembre 2023, le technicien constatant une nouvelle fois que la gaine était déconnectée et préconisant son remplacement et celle de la bouche d’extraction, intervention réalisée le 28 décembre 2024.

Il explique l’aggravation des moisissures entre ces deux visites par le fait que qu’elles sont présentes depuis quelques mois, et par l’absence de traitement, il indique que la contamination bénéficie de conditions favorables en particulier la présence d’humidité liée à un renouvellement d’air insuffisant. Il ajoute que l’occupation des locaux peut avoir un impact, que l’eau est une condition essentielle à leur développement et que la présence de 4 enfants à raison de 4 jours par semaine augmente la production de vapeur d’eau. Il précise en outre que les problèmes de ponts thermiques sont susceptibles d’être effacés ou estompés par la mise en oeuvre d’un dispositif de renouvellement de l’air efficace.

Il observe par ailleurs que les désordres sont limités, malgré l’aggravation entre ces deux visites et estime qu’ils ne suffisent pas pour qualifier le logement comme étant non décent par rapport au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Il indique par ailleurs que la problématique de renouvellement d’air est existante de longue date, et notamment que la déconnexion de la gaine était existante depuis assez longtemps, relève que les fiches d’intervention de la SAS PHINELEC montrent une absence de contrôle efficace de l’installation VMC en particulier dans sa fonction extraction, que l’examen des fiches établies par les techniciens de la SAS PHINELEC montre que les cases “ventilation conforme” sont systématiquement cochées alors que l’absence de contrôle est relevée et qu’un dysfonctionnement est existant.

Il ressort des pièces produites par la SA MESOLIA HABITAT qu’outre les travaux de remise en état de la VMC effectués en décembre 2023, dont l’expert a constaté la réalité lors de sa visite du 8 juillet 2024, elle a fait procéder aux travaux de remise en état préconisés par l’expert en fin d’année 2024 et qu’ils ont été facturés le 9 janvier 2025.

Madame [D] [Y] allègue que de nouveaux désordres seraient apparus et que le développement de moisissures serait revenu dans le logement par la suite, cependant les pièces produites sont insuffisantes pour le caractériser, la présence de moisissures notée dans l’état des lieux de sortie en date du 7 août 2025 au niveau de la porte d’entrée et dans la salle de bains ne permettant pas d’en connaître la date effective de réapparition, en l’absence d’autre élément objectif, de même que les photographies produites par Madame [D] [Y] ne sont pas suffisamment circonstanciées pour s’assurer de leur fiabilité.

Il résulte pour autant de ce qui précède que le logement loué à Madame [D] [Y] était affecté de ponts thermiques dans l’entrée et l’escalier, d’un défaut d’étanchéité d’une huisserie, et surtout d’un défaut de renouvellement de l’air qui ont pour effet de permettre le développement de moisissures. Or les moisissures, fussent-elles localisées et non généralisées, sont de nature à altérer la santé des occupants et rendent le logement non conforme au normes de décence.

La responsabilité de la SA MESOLIA HABITAT est donc engagée, nonobstant les efforts qu’elle a pu faire pour tenter de remédier aux désordres dénoncés par la locataire.

Sur la responsabilité de la SAS PHINELEC

La SA MESOLIA HABITAT a confié à la SAS PHINELEC un marché de travaux ayant pour objet d’assurer l’entretien et le contrôle des équipements techniques et notamment la VMC qui emportait obligation de contrôler les connexions, les fixations, le serrage des fixations et partie caisson, et la conformité de l’installation.

Or il s’avère que la VMC était défectueuse depuis plusieurs années, sans que la SAS PHINELEC malgré ses contrôles, détecte les dysfonctionnements, ou à tout le moins ne procède à un contrôle approfondi permettant d’établir la cause du dysfonctionnement et de procéder aux réparations qui s’imposaient.

À cet égard il doit être relevé que 23 juin 2023 le technicien de la SAS PHINELEC a coché que la VMC était conforme alors que l’expert le 9 juillet 2023 a constaté qu’elle ne fonctionnait pas dans la salle de bains et indiqué que cela faisait nécessairement plus d’un mois. L’expert a d’ailleurs relevé que cette case était systématiquement cochée quand bien même le dysfonctionnement était avéré, ce qui caractérise un manque de sérieux dans la réalisation des diagnostics.

Il doit être relevé que la Société [S] avait conclu dans son rapport du 18 mars 2021 que l’apparition des tâches de moisissures pouvait correspondre à un défaut de ventilation provoqué par une absence ou une panne de la VMC et si elle avait noté une bonne aspiration du flux d’air dans la salle de bains et le WC, elle n’avait d’évidence pas réalisé une analyse approfondie permettant d’écarter la responsabilité de la SAS PHINELEC dans la persistance et la réapparition des désordres, responsabilité retenue par l’expert.

Il s’ensuit que la SA MESOLIA HABITAT est fondée à mettre en cause la responsabilité de la SAS PHINELEC pour avoir manqué à ses obligations contractuelles et Madame [D] [Y] à mettre en cause la responsabilité extracontractuelle de la SAS PHINELEC en raison de ses manquements dans l’exécution de ses obligations contractuelles dès lors qu’il en est résulté un dommage.

— Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Par conséquent le manquement du bailleur à ses obligations et notamment à celle de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.

La réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte ni perte ni profit.

Il incombe de plus à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

Madame [D] [Y] réclame, d’une part la réparation d’un préjudice de jouissance, d’autre part celle d’un préjudice professionnel.

S’agissant du préjudice de jouissance, il convient de constater que Madame [D] [Y] s’est plainte par courrier du développement de moisissures dans son logement en février 2021, le rapport [I] du 18 mars 2021 permettant d’en confirmer l’existence sur le mur d’entrée de l’habitation, dans un angle de la cloison du salon, à l’arrière du WC, à l’étage supérieur sur la surface des cloisons, dans le couloir, en cueillie de plafond dans la salle de bains et en bas de cloison attenant à une menuiserie extérieure dans une chambre.

De même le technicien du Service d’Hygiène et Sécurité de la ville de [Localité 7] lors de sa visite le 1er mars 2022 a constaté que le logement était humide dans son ensemble, que la chambre, le salon, la salle de bains, le cabinet d’aisance et les couloirs présentaient des moisissures en divers endroits.

La SA MESOLIA HABITAT a fait procéder à des travaux en juin 2022, dont des travaux de peinture, qui devaient faire disparaître les moisissures, mais dès le 19 octobre 2022 Madame [D] [Y] a signalé la réapparition de l’odeur d’humidité dès les premières pluies après les travaux de peinture exécutés par le bailleur et lors d’une nouvelle visite en date du 16 février 2023 le technicien du Service d’Hygiène et Sécurité de la ville de la ville de [Localité 7] a constaté que le logement était toujours humide dans son ensemble, que les 3 chambres, le salon, la salle de bains, le cabinet d’aisances et le couloir présentaient l’apparition de moisissures en divers endroits, moisissures dont la présence a aussi été constatée par l’expert.

Il s’ensuit que depuis février 2021 à tout le moins, Madame [D] [Y] est confrontée au développement de moisissures dans son logement, qui ont donné lieu à des travaux d’éradication fin juin 2022 mais avec réapparition dès le mois d’octobre 2022 et auxquelles il a été remédié fin décembre 2024.

Si les moisissures n’étaient pas généralisées, elles ont nécessairement exposés Madame [D] [Y] a un entretien plus important pour en diminuer l’impact et ont aussi eu une incidence sur la qualité de la jouissance des lieux et sur son état de santé au vu des pièces médicales qu’elle produit.

La SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC allèguent qu’une suroccupation a, sinon entraîné, tout au moins favorisé le développement des moisissures. Cependant l’accueil d’enfants en journée dans le cadre de son activité d’assistante maternelle dans une maison de type T4, estimée adaptée par les services sociaux et la PMI qui ont permis son agrément, ne saurait constituer une suroccupation fautive. En outre Madame [D] [Y] vivait dans son logement avec sa fille et justifie que son compagnon disposait lui-même de son propre logement. Elle a d’ailleurs demandé auprès de la SA MESOLIA HABITAT l’attribution d’un nouveau logement pour lui permettre de vivre avec celui-ci et ses enfants.

Dès lors il n’est pas démontré que Madame [D] [Y] ait contribué à son préjudice.

Au vu des éléments d’appréciation fournis au tribunal il convient d’indemniser le préjudice de jouissance subi durant 32 mois sur la base de 80 euros et ainsi d’allouer à Madame [D] [Y] la somme de 2.560 euros au titre de son préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice professionnel, Madame [D] [Y] justifie d’un arrêt de son activité professionnelle de septembre 2021 à août 2022 et produit des courriels de deux parents lui précisant ne pas vouloir lui confier leur enfant en raison de l’état du logement.

Le docteur [J], médecin de PMI, a attesté le 22 avril 2022 que Madame [D] [Y] ne pouvait accueillir d’enfant à son domicile car celui-ci était incompatible avec un accueil de qualité garantissant un environnement sain.

En outre, il convient de relever que la reprise de l’activité de Madame [D] [Y] est en lien avec les travaux dans son logement fin juin 2022 qui avaient permis de le remettre en état.

Dès lors un lien de causalité est caractérisé entre l’état du logement et la situation de chômage de Madame [D] [Y] durant 12 mois.

La moyenne des revenus de Madame [D] [Y] de février à août 2021, qui doit seule servir de référence, était de 2.011 euros par mois. De septembre 2021 à août 2022 elle a perçu 16.637 euros au titre de l’ARE alors qu’elle aurait pu espérer un revenu de 24.132 euros. La perte de revenus à prendre en compte est donc de 7.495 euros.

Il convient donc d’allouer cette somme à Madame [D] [Y].

La SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC seront condamnées à verser à Madame [D] [Y] les indemnités ci-dessus allouées.

Sur la répartition de la charge des indemnités entre la SA MESOLIA HABITAT et Madame [D] [Y]

La SA MESOLIA HABITAT demande que la SAS PHINELEC soit condamnée à la garantir et relever indemne pour le tout tandis que la SAS PHINELEC, en cas de condamnation, demande que la SA MESOLIA HABITAT la garantisse à hauteur de 80%.

Il convient de relever que l’essentiel des désordres subis par Madame [D] [Y] résulte de la défaillance de la VMC dont la SAS PHINELEC n’a pas repéré le dysfonctionnement.

Cependant il a été aussi repéré des ponts thermiques dans l’entrée et dans la cage d’escalier, outre un passage d’air parasite en périphérie de la fenêtre de la chambre côté rue, source en eux-mêmes de moisissures mais aggravés par la problématique de la ventilation du logement.

Dans ces conditions il y a lieu de mettre à la charge de la SAS PHINELEC 85% des sommes allouées au titre des dommages et intérêts tandis que la SA MESOLIA HABITAT conservera les 15% restant.

Chacune sera condamnée à garantir l’autre dans la proportion de sa charge dans l’indemnisation.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens de l’instance seront supportés in solidum, en ce inclus les frais d’expertise par la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC. En revanche Madame [D] [Y] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu à condamnation à son profit en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La charge finale des dépens sera répartie dans la même proportion que l’indemnisation principale entre la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC et chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC à payer à Madame [D] [Y] :

— la somme de 2.560 euros en réparation de son préjudice de jouissance

— la somme de 7.495 euros en réparation de son préjudice professionnel ;

REPARTIT la charge de la condamnation comme suit :

—  85% à la charge de la SAS PHINELEC

—  15% à la charge de la SA MESOLIA HABITAT ;

CONDAMNE la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC à se garantir et relever indemnes l’une l’autre dans la proportion de l’indemnisation mise à leur charge ;

CONDAMNE in solidum la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC aux dépens qui seront recouvrés selon la procédure applicable en matière d’aide juridictionnelle ;

DÉBOUTE Madame [D] [Y] en sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REPARTIT la charge finale des dépens entre la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC dans la même proportion que l’indemnisation principale ;

CONDAMNE la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC à se garantir et relever indemnes l’une l’autre au titre des dépens dans la proportion de l’indemnisation mise à leur charge ;

DÉBOUTE la SA MESOLIA HABITAT et la SAS PHINELEC de leurs demandes d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection