Du 27 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01932 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

S.A. VILOGIA

C/

[D] [Y] [N] [A]

— Expéditions délivrées à

Mme [D] [Y] [N] [A]

— FE délivrée à

M^e Marie BORGNA

(CABINET RACINE [Localité 1])

Le 06/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

RCS [Localité 2] N° 475 680 815

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie BORGNA, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre du CABINET RACINE BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [D] [Y] [N] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté à effet du 1er avril 2007, la Société Anonyme d’économie mixte d’aménagement, d’Etudes, de Montages et de Constructions immobilières Bordelaise (ci-après SAEMCIB) a donné à bail à Monsieur [I] [Z] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 478,51euros, charges comprises.

Par avenant du 4 mars 2025, la société anonyme d’HLM VILOGIA (ci-après SA VILOGIA), venant aux droits de la SAEMCIB, a autorisé le transfert du bail précité à Madame [D] [Y] [N] [A], compagne de Monsieur [Z] décédé, à compter du 22 juillet 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [D] [Y] [N] [A] le 15 juillet 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 24 septembre 2025, la société VILOGIA a fait assigner Madame [D] [Y] [N] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de résiliation de bail par l’effet de la clause résolutoire figurant au contrat de location, expulsion, paiement des loyers à hauteur de 11 803,81 euros à la date du 15 juillet 2025 et indemnités d’occupation outre une indemnité de 700 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2025.

Lors des débats, la SA VILOGIA, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 12. 742,32 euros selon un décompte fourni à l’audience et précise qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités par sa locataire, le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris.

Il sera renvoyé à l’assignation, valant conclusions, soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA VILOGIA, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Madame [D] [Y] [N] [A], qui comparaît en personne, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois au vu de sa situation (elle se dit être vendeuse percevant 1800 euros par mois) et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

La société VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 16 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement visant à en suspendre les effets:

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai d’un mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [D] [Y] [N] [A] le 15 juillet 2025, pour la somme en principal de 10 505,05 euros. Il laisse à la locataire un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 septembre 2025.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris par Madame [D] [Y] [N] [A] avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, la demande formée par Madame [D] [Y] [N] [A] tendant à se voir accorder des délais de paiement sera rejetée.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin le 16 septembre 2025.

Madame [D] [Y] [N] [A], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA VILOGIA produit le bail initial et l’avenant au bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [D] [Y] [N] [A] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens, la somme de 12 432,32 euros à la date du 8 décembre 2025 (mois de décembre 2025 non inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [D] [Y] [N] [A] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme 12 432,32 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [D] [Y] [N] [A] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 31 décembre 2025 jusqu’à la date de reprise effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 602,39 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [Y] [N] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de la SA VILOGIA les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 1er avril 2007 modifié le 4 mars 2025 et liant la société anonyme VILOGIA à Madame [D] [Y] [N] [A], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] [Adresse 5] [Adresse 9] ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame [D] [Y] [N] [A] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [Y] [N] [A] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [Y] [N] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [D] [Y] [N] [A] à payer à la société anonyme VILOGIA à titre provisionnel la somme de 12.432,32 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 8 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 non comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [D] [Y] [N] [A] à payer à la société anonyme VILOGIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 602,39 euros, à compter du 31 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la société anonyme VILOGIA;

CONDAMNONS Madame [D] [Y] [N] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE