Du 22 mai 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01953 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3A6L

[L] [S] épouse [M], Société GEMO

C/

[O], [F] [Y]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Magali COSTE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSES :

Madame [L] [S] épouse [M]

née le 18 Décembre 1959 à [Localité 1] (ALLEMAGNE)

[Adresse 3]

Représentée par M^e Magali COSTE, Avocat au barreau de BORDEAUX,

SCIA GEMO

SIREN N° 990 626 772

Venant aux droits de Mme [L] [S] épouse [M],

[Adresse 4]

Représentée par M^e Magali COSTE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [O], [F] [Y]

né le 28 Mai 1976 à [Localité 2]

[Adresse 5]

Non comparant ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2014, Madame [L] [S] épouse [M] a donné à bail à Monsieur [O] [Y] et à Madame [X] [Q] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 3].

Madame [X] [Q] a régulièrement quitté le logement en décembre 2019, si bien que Monsieur [O] [Y] est devenu seul titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, Madame [L] [S] épouse [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.436,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2025, Madame [L] [S] épouse [M] a assigné Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 décembre 2025 aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et condamner le locataire au paiement de l’arriéré locatif.

Par acte notarié en date du 02 décembre 2025, le bien objet du bail a été vendu à la SCIA GEMO. Le changement de bailleur a été notifié à Monsieur [O] [Y] le 18 décembre 2025, pli avisé non réclamé le 23 décembre suivant.

Le 16 février 2026, Madame [L] [S] épouse [M] et la SCIA GEMO ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel la SCIA GEMO a réglé à Madame [L] [S] épouse [M] les sommes dues par Monsieur [O] [Y] au titre de la dette locative pour un montant de 2 554,52 euros. La SCIA GEMO a ainsi été subrogé dans les droits de Madame [L] [S] épouse [M] relativement à la présente instance.

Le 19 février 2026, la SCIA GEMO a fait signifier ses conclusions à Monsieur [O] [Y] aux termes desquelles elle sollicite de voir:

— Constater que la résiliation du bail conclu entre Madame [L] [S] épouse [M], aux droits de laquelle vient la SCIA GEMO, et Monsieur [O] [F] [Y] portant sur un appartement T1 avec atelier sis [Adresse 7], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 17 juin 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef du logement dont s’agit, avec au besoin l’aide et l’assistance de la force publique ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 609,54 euros) ;

— Condamner Monsieur [O] [F] [Y] à son paiement à la SCIA GEMO à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— Condamner Monsieur [O] [F] [Y] au paiement d’une provision de 3 067,62 euros pour arriérés de loyers, et indemnités d’occupation (échéance de février 2026 incluse), à la société GEMO subrogée dans les droits de Madame [M], somme à parfaire des échéances dues au jour de l’audience, et avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Rejeter les demandes éventuelles de délais de paiement formulées par Monsieur [Y] ;

— Condamner Monsieur [O] [F] [Y] à payer à la SCIA GEMO une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 CPC ;

— Le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements, l’assignation, de notification aux services préfectoraux.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 19 décembre 2025, a été renvoyée à la demande des parties, notamment pour permettre à la SCIA GEMO d’intervenir, et finalement débattue à l’audience du 20 mars 2026.

Lors de l’audience, la SCIA GEMO venant régulièrement aux droits de Madame [L] [S] épouse [M], représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières écritures signifiées à la partie adverse, qu’elle a été autorisée à déposer.

Aux termes de celle-ci, elle précisait avoir réglé à Madame [L] [M] l’intégralité de l’arriéré locatif de telle sorte que la SCIA GEMO se prétend subrogée dans les droits de l’ancienne bailleresse pour les loyers échus et à venir, en application de l’article 1346-1 du code civil.

La SCIA GEMO fonde sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à des délais de paiement.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [O] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 06 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 décembre 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 juin 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [L] [S] épouse [M] a fait signifier à Monsieur [O] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 436,00 euros au titre des loyers échus dans un délai de 2 mois, suivant exploit du 17 juin 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [Y] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 juin 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 août 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 août 2025.

Dès lors, Monsieur [O] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 août 2025, ce qui constitue pour la SCIA GEMO venant régulièrement aux droits de Madame [L] [S] épouse [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCIA GEMO venant régulièrement aux droits de Madame [L] [S] épouse [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.173,16 euros à la date du 19 mars 2026 ; elle n’actualise cependant pas ses demandes dans ses écritures ou oralement lors de l’audience de sorte que le juge reste tenu des demandes telles qu’elles ont été formées et correspondant au décompte arrêté 3 février 2026, soit un arriéré de 3 067,62 euros, échéance de février 2026 incluse.

Il est justifié que la SCIA GEMO est subrogée dans les droits de Monsieur [O] [Y] pour l’arriéré de loyers à hauteur de 2 552,54 euros, ce qui correspond à l’arriéré locatif au 31 décembre 2025, selon quittance du 16 février 2026. La vente étant survenue entre les parties le 2 décembre 2025, la société est donc créancière des loyers dus après cette date, sans nécessité de justifier d’une quittance.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [O] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 067,62 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 28 février 2026 – échéance du mois de février 2026 incluse. Monsieur [O] [Y] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (409,54 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O] [Y].

La quittance produite prévoit également que la SCIA GEMO sera subrogée dans les droits de Madame [L] [M] pour le recouvrement des dépens déjà engagés, l’ancienne bailleresse ayant par ailleurs renoncé à en réclamer le remboursement aux termes du protocole d’accord du 11 février 2026.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [O] [Y] commande de rejeter la demande formée par la SCIA GEMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail consenti le 25 novembre 2014 entre Monsieur [O] [Y] et la SCIA GEMO, venant aux droits de Madame [L] [M] née [S], à la date du 18 août 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (409,54 euros par mois à la date de l’audience), le cas échéant augmentée ou diminuée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] à payer à la SCIA GEMO la somme de 3 067,62 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au mois de février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] à payer à la SCIA GEMO à compter du 1er mars 2026 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formée par la SCIA GEMO sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION