N° RG 24/00736 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752R6

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

N° RG 24/00736 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752R6

Minute : 24/403

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

Mme [J] [O]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Mme [Y] [C], munie d’un pouvoir ;

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2023, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [O] sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 414,39 euros et d’une provision pour charges de 179 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 450,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [J] [O] le 20 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mai 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a assigné Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la défenderesse au paiement :

de la somme de 1005,53 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 mars 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ; d’une indemnité d’occupation d’un montant de 547,35 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif de la défenderesse du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil; des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 17 septembre 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance après avoir vu l’attestation de la locataire. Il précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2024, s’élève désormais à 1611,27 euros. Il constate que la locataire a repris des versements et n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation à cette dernière.

A l’audience, Madame [J] [O] soutient être assurée contre les risques locatifs et montre son attestation au demandeur. Elle reconnaît le principe de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 49 euros, en plus du loyer courant.

Elle indique avoir connu des difficultés dans le paiement des loyers, pensant lors de son entrée dans les lieux que le loyer et les charges seraient moins élevés. Elle précise avoir un enfant de 7 ans à charge et percevoir 750 euros par mois de Revenu de solidarité active ainsi que 50 euros de pension alimentaire. Elle indique également que son ex-conjoint l’aide régulièrement d’un point de vue financier. Enfin, elle précise que pendant les trois mois à venir ses revenus vont augmenter car elle va percevoir le Revenu de solidarité active et une rémunération pour la formation qu’elle va suivre.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 450,11 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2024.

Toutefois, la locataire a sollicité à l’audience la suspension des effets de la clause résolutoire et a repris le paiement des loyers courants à l’audience. De même, au vu du diagnostic social et financier la locataire a un reste à vivre de 408,11 euros. Compte-tenu de ses ressources actuelles et à venir (formation rémunérée), celle-ci apparaît être en capacité de régler sa dette locative. Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, à hauteur de 49 euros par mois en plus du paiement du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par les locataires, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, Madame [J] [O] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 547,35 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Sur la dette locative

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1103 du code civil prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Madame [J] [O] lui devait la somme de 1611,27 euros, échéance de septembre non incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celles facturées au titre des « frais de non réponse ressource » qui ne sont pas justifiées en leur principe et leur montant et celles facturées au titre des frais de poursuite qui seront comprises le cas échéant dans les dépens.

Madame [J] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 1417,81 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 919,01 euros (après déduction des frais non justifiés et des dépens) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [J] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2023 entre l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et Madame [J] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 20 avril 2024,

CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 1417,81 euros (mille quatre cent dix-sept euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, échéance de septembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 919,01 euros (neuf cent dix-neuf euros et un centime) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [J] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 49 euros (quarante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [J] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et la locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [J] [O] sera condamnée à verser à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 547,35 euros (cinq cent quarante-sept euros et trente-cinq centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 mai 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge