Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tel : [XXXXXXXX02]

N° RG 24/01156 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755RN

N° de Minute : 24/00292

JUGEMENT

DU : 06 décembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[O] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

du 06 décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE/MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [U], demeurant [Adresse 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 NOVEMBRE 2024

Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 DÉCEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2022, la SCI [Adresse 1] [Adresse 9] » a donné à bail à M. [O] [U] un logement situé [Adresse 7] (62310) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial payable à terme à échoir le 10 du mois de 420 euros, outre 52 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé conclu le 14 juin 2021, la SCI [Adresse 1] [Adresse 9] » a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10137279133 en garantie du paiement des loyers et des charges de M. [O] [U].

Suite au non-paiement par M. [O] [U] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par la SCI [Adresse 1] [Adresse 9] », la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice signifié le 22 mars 2024, fait commandement à M. [O] [U] d’avoir à lui payer la somme de 1 073,38 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mars 2024, outre 111,74 euros de frais en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués en se prévalant des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [O] [U] ;

l’expulsion de M. [O] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

sa condamnation à lui payer :

* la somme de 2 074,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 1 073,38 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

sa condamnation en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 29 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024 où elle a été retenue.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle indique que les déblocages de fonds ont été mineurs et correspondent à des régularisations de charges. Le dernier paiement date du mois de septembre. .

M. [O] [U] présent à l’audience demande au tribunal de :

suspendre les effets de la clause résolutoire ;lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1244-1 du code civil pour s’acquitter de sa dette ;

Il expose qu’il a repris le paiement des loyers en juillet, août et septembre mais qu’il n’a pas encore payé le mois d’octobre. Il perçoit des ressources à hauteur de 980 euros par mois.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie en outre de quittances subrogatives signées par la SCI [Adresse 1] [Adresse 9] » le 26 juin 2024.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation, des quittances subrogatives du 26 juin 2024 et du décompte de créance en date du 17 septembre 2024, non actualisé au jour de l’audience, produits par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que M. [O] [U] reste devoir la somme de 2 597,52 euros au titre des indemnités d’occupation, loyers et charges impayés arrêtés au 17 septembre 2024.

M. [O] [U] ne conteste pas la dette.

Il convient par conséquent de condamner M. [O] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en deniers et en quittances, la somme de 2 597,52 euros, expurgée des frais de procédure déjà compris dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 1 073,38 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande de résiliation et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX a été effectuée le 25 mars 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 29 juillet 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 22 mars 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990, avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyant un délai de 6 semaines.

En conséquence, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 23 mai 2024.

Par ailleurs, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si le locataire indique avoir repris le paiement des loyers en juillet, août et en septembre 2024, celui-ci, alors que le demandeur indique qu’il n’y a eu que des paiements résiduels, précise ne pas avoir payer son loyer du mois d’octobre.

Outre ces éléments, il indique percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 980 euros, ce que confirme le diagnostic social et financier.

Il s’en déduit que M. [O] [U] n’a pas repris le paiement des loyers juste avant l’audience, le mois d’octobre n’ayant pas été honoré et qu’en outre, il est dans l’incapacité de payer, même par fraction, sa dette en plus de son loyer courant.

Il n’est donc pas possible dans ces circonstances d’octroyer des délais de paiements à M. [O] [U].

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la partie demanderesse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

Au regard de la résiliation effective du bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à voir fixer une indemnité d’occupation, dont il convient de fixer le montant par référence à la valeur locative du bien et correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

M. [O] [U] sera condamné à payer lesdites indemnités à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que leur paiement au bailleur sera justifié par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI [Adresse 1] [Adresse 9] » ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2022 entre la SCI « [Adresse 9] » et M. [O] [U] portant sur un logement situé [Adresse 7] (62310) sont réunies à la date du 23 mai 2024 et qu’en conséquence, le bail est résilié depuis le 23 mai 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en deniers et en quittances, la somme de 2 597,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 1 073,38 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [O] [U] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de ce chef ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 06 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,

C. SCHRICKE V. VANDESOMPELE