N° RG 24/00737 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752SE

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 24/00737 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752SE

Minute : 24/404

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

Mme [T] [S]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Mme [U] [N], munie d’un pouvoir ;

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 février 2019, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 337,63 euros et d’une provision pour charges de 144 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1181,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [S] le 20 février 2024.

Par assignation du 6 mai 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2054,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 septembre 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2024, s’élève désormais à 2817,32 euros. L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT considère qu’une reprise du paiement du loyer courant a eu lieu et est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 40 euros par mois en plus du loyer résiduel.

A l’audience, Mme [T] [S] expose qu’elle a omis de transmettre son attestation d’assurance mais qu’elle est bien assurée. Elle s’engage à envoyer un document en justifiant par note en délibéré.

Elle ne conteste pas le montant de la dette.

Mme [T] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle indique percevoir 640 euros de chômage outre les APL, vivre seule, et ne pas avoir d’autre dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Malgré son engagement à l’audience, et l’accord du juge en ce sens, Mme [S] n’a pas transmis d’attestation d’assurance par note en délibéré.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 19 février 2024.

Elle n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

A l’audience, Mme [S] a affirmé qu’elle était assurée, mais n’avait apporté aucun justificatif pour en attester. Elle s’est engagée à transmettre ce document par note en délibéré suite à l’audience, mais n’a jamais rien fait parvenir au tribunal.

A défaut pour Mme [S] de justifier de son assurance locative, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] sollicite à l’audience la suspension des effets de la résiliation du bail. Toutefois, la résiliation du bail ayant été constatée sur le fondement de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (défaut d’assurance) et non l’article 24 de cette loi (défaut de paiement du loyer), cette demande ne pourra prospérer.

Il convient alors de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail.

Seuls des délais de paiement de droit commun pourront être accordés à Mme [S], mais ces délais ne permettent qu’un échelonnement de la dette et ne permettent pas à Mme [S] de se maintenir dans les lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Mme [T] [S] lui devait la somme de 2817,32 euros, soustraction faite des frais de procédure et des frais « non réponse ressource » qui ne sont justifiés ni dans leur nature ni dans leur montant.

Mme [T] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 498,04 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte-tenu de la situation de Mme [S], de ses revenus (640 euros de chômage et APL), de sa reprise du paiement du loyer courant, et de l’accord du bailleur suite à sa proposition de verser 40 euros en plus du loyer courant, des délais de paiement lui seront accordés pendant deux ans.

Si la somme de 40 euros par mois pendant deux ans ne permet pas d’apurer l’entièreté de la dette, Mme [S] n’est manifestement pas en capacité de proposer davantage. Le reliquat de la dette sera exigible à l’issue du délai de 2 ans.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [T] [S] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 19 février 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 février 2019 entre l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et Mme [T] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11] est résilié depuis le 20 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire à Mme [T] [S],

ORDONNE à Mme [T] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 498,04 euros (quatre cent quatre-vingt-dix-huit euros et quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [S] à payer à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 2538,40 euros (deux mille cinq cent trente-huit euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024,

AUTORISE Mme [T] [S] à se libérer de sa dette en 24 mensualités : 23 mensualités de 40 euros (quarante euros) et une 24ème et dernière mensualité d’un montant soldant la dette en principal, intérêts et dépens,

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, deux semaines après l’envoi d’une mise en demeure avec avis de réception,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2024 et celui de l’assignation du 6 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge