Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01553 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AIX

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[O] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2022, la société Habitat Hauts de France ESH a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Z] et Mme [C] [S] sur un logement situé au [Adresse 4], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 326,86 euros, outre des provisions sur charges.

Mme [C] [S] a délivré congé des lieux par courrier reçu par la bailleresse le 1er novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2071,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [O] [Z] le 12 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 octobre 2024, la société Habitat Hauts de France ESH a assigné M. [O] [Z] devant le tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa de l’article 1741 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater voire prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance et de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion immédiate du défendeur de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 2198,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 10 octobre 2024, outre intérêts de retard sur ces sommes depuis la date du commandement ; condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 octobre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 20 mars 2025, la société Habitat Hauts de France ESH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 mars 2025, s’élève désormais à 3505,21 euros. La société Habitat Hauts de France ESH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire. Elle précise que ce dernier n’a jamais respecté les délais qui lui avaient été donnés.

M. [O] [Z] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Il indique qu’il n’a pas encore de revenus car il ne perçoit plus les indemnités de Pôle emploi et ne perçoit pas encore le RSA. Toutefois, il précise que sa fille le soutient un peu financièrement et qu’il devrait avoir un contrat de travail à durée indéterminée à compter du mois prochain. Il précise enfin ne pas avoir de charges, hormis ses charges fixes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 août 2024.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, pas plus qu’à l’audience.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Z] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation à l’audience. Toutefois, la résiliation ayant été constatée sur le fondement de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, il ne peut prétendre obtenir de tels délais de paiement conformément à l’article 24 de la même loi. Sa demande formée de ce chef sera rejetée.

Au surplus, si la résiliation avait été constatée pour le défaut de paiement des loyers, sa demande de délais de paiement aurait également été rejetée car il n’a pas repris le paiement des loyers courants et qu’il ne justifie pas d’une situation financière propice à l’apurement de sa dette.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Habitat Hauts de France ESH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 428,47 euros, du 10 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Habitat Hauts de France ESH verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 17 mars 2025, M. [Z] lui devait la somme de 3505,21 euros, échéance de mars non incluse.

M. [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 3505,21 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024 sur la somme de 2071,40 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 127,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [O] [Z] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 9 août 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2022 entre la société Habitat Hauts de France ESH, d’une part, et M. [O] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 7] est résilié depuis le 10 septembre 2024,

ORDONNE à M. [O] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 428,47 euros (quatre cent vingt-huit euros et quarante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [Z] à payer à la société Habitat Hauts de France ESH la somme de 3505,21 euros (trois mille cinq cent cinq euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 17 mars 2025, échéance de mars non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024 sur la somme de 2071,40 euros (deux mille soixante et onze euros et quarante centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Habitat Hauts de France ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 18 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,