Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01574 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76ARE

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[C] [U]

[Z] [W] épouse [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu le 30 Avril 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Mme [J] [O], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [U],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Mme [Z] [W] épouse [U], son épouse, dûment munie d’un pouvoir,

Mme [Z] [W] épouse [U],

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 27 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01574 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76ARE et plaidée à l’audience publique du 27 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2018, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 565,05 euros et d’une provision pour charges de 22,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1854,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] le 8 février 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 octobre 2024, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT a ensuite assigné M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion des défendeurs de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme en principal de 1443,92 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 23 octobre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 23 octobre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les défendeurs en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025. Après un renvoi à la demande du bailleur, l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 février 2025.

À cette audience, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande principale en paiement à la somme de 1122,11 euros arrêtée au 25 février 2025. Il déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement avec effet suspensif effectuée par les défendeurs.

M. [C] [U] est représenté par son épouse, Mme [Z] [U] née [W].

M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] sollicitent des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire à hauteur de 47,00 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 mars 2024.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que les locataires avaient un délai de deux mois pour apurer leur dette.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1854,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mai 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ont repris le paiement des loyers courants à l’audience et au vu du diagnostic social et financier, ils ont un reste à vivre de 3300 euros. Dès lors, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [U] et Mme [U], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

De plus, une clause de solidarité est insérée au bail et comprend expressément le paiement des indemnités d’occupation.

Par conséquent, M. [U] et Mme [U] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 667,33 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 25 février 2025, M. [U] et Mme [U] lui devaient la somme de 1122,11 euros, échéance de février non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de défaut d’assurance qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (41,64 euros).

De plus, une clause de solidarité est insérée au bail, de sorte que les locataires sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [U] et Mme [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 1080,47 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024, date de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] et Mme [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] et Mme [U], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 11 juillet 2018 entre l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, d’une part, et M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies depuis le 13 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] à payer à l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT la somme de 1080,47 euros (mille quatre-vingts euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025, échéance de février non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 ;

AUTORISE M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] à se libérer de leur dette en 22 mensualités de 47,00 euros et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M.[C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] seront solidairement condamnés à verser à l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 667,33 euros (six cent soixante-sept euros et trente-trois centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [U] et Mme [Z] [U] née [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 29 octobre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,