TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00231

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZOK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénomméeIMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU [Localité 2]

C/

[V] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [A]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 juillet 2022, la S.A. 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [V] [A] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 6], un jardin et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 348,09 euros et une provision sur charges mensuelle.

Le 21 novembre 2024, la S.A. 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [V] [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A. 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la S.A. 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [V] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

— l’expulsion de Monsieur [V] [A], ainsi que celle de toutes personnes et de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et ce conformément, aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R411-1 et R411-2, R412-1 à R412-4,R432-1 et R433-1 à R433-7 du même code,

— la condamnation de Monsieur [V] [A] à payer à la S.A. 3F OCCITANIE:

la somme de 1.899,19 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, – la condamnation de Monsieur [V] [A] en tous les frais et dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 septembre 2025.

A l’audience du 3 février 2026, la S.A. 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 879,24 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. La S.A. 3F OCCITANIE demande également l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension des effets la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Elle indique qu’un plan d’apurement a été mis en place.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 24 septembre 2025, Monsieur [V] [A] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1 « La résiliation du contrat pour défaut de paiement » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.333,41 euros a été signifié le 21 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [A] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 560 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. 3F OCCITANIE produit un décompte du 27 janvier 2026 démontrant que Monsieur [V] [A] reste devoir la somme de 879,24 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [V] [A], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 879,24 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, de la mise en place d’un plan d’apurement respecté par le locataire et des propositions de règlements formulées par la S.A. 3F OCCITANIE, Monsieur [V] [A] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 100 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la S.A. 3F OCCITANIE, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [V] [A] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. 3F OCCITANIE, Monsieur [V] [A] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2022 entre la S.A. 3F OCCITANIE et Monsieur [V] [A] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 6], un jardin et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 3] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [A] à verser à la S.A. 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 879,24 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2026, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Monsieur [V] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [V] [A] soit condamné à verser à la S.A. 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [A] à verser à la S.A. 3F OCCITANIE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,