N° RG 24/02925 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5ZC

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

LIQUIDATION PARTAGE

28A

N° RG 24/02925 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5ZC

Minute

AFFAIRE :

[W] [U]

C/

AOGPE – [21], [F] [Z], [I] [U]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Juliette ANDRE

la SELARL PILON-SAULNIER AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [W] [C] [M] [U]

née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 19]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Juliette ANDRE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [I] [U]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 18]

de nationalité française

[Adresse 2],

[Localité 8]

Placée sous le régime de la curatelle renforcée ainsi qu’il résulte d’un jugement rendu par le juge des tutelles du tribunal d’instance de Bordeaux en date du 29 avril 2010 renouvelé par jugement de maintien de la mesure en date du 20 février 2015

N° RG 24/02925 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5ZC

Bénéficie de l’aide jurictionnelle totale n°C-33063-2024-009421 décision du 10 juillet 2024 du bureau d’aide jurictionnelle de Bordeaux

L’AOGPE – [21]

ès-qualités de curateur de Mme [I] [U],

[Adresse 10]

Toutes deux représentées par Maître Céline PILON de la SELARL PILON-SAULNIER AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [F] [Z]

né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 20]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [P] de son vivant, était propriétaire indivise avec M. [F] [Z] avec lequel elle était unie par un pacte civil de solidarité, d’un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 17] (33) cadastré Section BR n° [Cadastre 11]. Les parts de chacun dans l’immeuble étant de 78 % pour Mme [P] et 22 % pour M. [Z].

Suite au décès de Mme [P] survenu le [Date décès 9] 2017 à [Localité 16] (33) ses héritières à savoir ses deux filles Mme [W] [U] et Mme [I] [U] se retrouvent propriétaires indivises avec M. [Z] du bien immobilier de [Localité 17] précité.

Au motif de l’impossibilité de sortir de cette indivision immobilière du fait notamment du silence de M. [Z], Mme [W] [U] a par actes distincts en date des 28 mars 2024 et 5 avril 2024 assigné devant la présente juridiction M. [F] [Z], Mme [I] [U] et son curateur l’AOGPE [21], aux fins de voir ordonner le partage de l’indivision immobilière et la vente sur licitation aux enchères publiques du bien indivis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2025, Mme [W] [U] demande au tribunal au visa des articles 815-5-1 et 1686 du code civil ainsi que 1377 du code de procédure civile de :

— ordonner le partage de l’indivision immobilière existant entre les parties,

— commettre à cette fin la SCP [14], notaires à [Localité 17] ainsi qu’un juge du siège pour surveiller lesdites opérations et faire rapport en cas de difficultés,

— dire qu’en cas d’empêchement des juges et notaires commis, il sera procédé à leur remplacement par simple ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, mis au pied de requête,

— fixer à la charge de M. [F] [Z] au bénéfice de l’indivision, une indemnité d’occupation d’un montant de 1.100 euros au titre de son occupation privative de l’immeuble indivis de [Adresse 6] et ce, à compter du [Date décès 9] 2018.

préalablement et pour y parvenir :

à titre principal

— débouter l’AOGPE de sa demande tendant à être autorisée à passer seule pour le compte de l’indivision, les actes de vente portant sur le bien immobilier indivis de [Localité 17] à tout acquéreur au prix minimum de 200.000 euros,

— ordonner la vente sur licitation aux enchères publiques, à la barre du tribunal judiciaire de Bordeaux sur le cahier des charges contenant les conditions de la vente qui sera déposé par Maître Juliette ANDRE de la maison d’habitation sise à [Adresse 6] cadastrée section BR [Cadastre 11] sur la mise à prix de 200.000 euros sans possibilité de baisse en cas d’enchère déserte,

— fixer les modalités de publicité selon les 5 points développés au dispositif des conclusions de Mme [W] [U] et auxquelles il sera renvoyé

— dire que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

— dire que le prix de l’adjudication sera payé entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre, lequel procèdera au règlement sur présentation de l’acte de partage établi par le notaire ou sur présentation de la décision passée en force de chose jugée, arrêtant les opérations de compte, liquidation et partage,

à titre subsidiaire,

— autoriser Mme [W] [U] et l’AOGPE à passer seules pour le compte de l’indivision, les actes en vue de la vente du bien immobilier indivis sis à [Localité 17] [Adresse 6], cadastré Section BR [Cadastre 11] à tout acquéreur au prix minimum de 200.000 euros

— dire que ladite vente sera opposable à M. [F] [Z]

en tout état de cause

— ordonner l’exécution provisoire de la décision

— allouer les dépens en frais privilégiés de licitation partage dont distraction au profit de Maître Juliette ANDRE.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2025 Mme [I] [U] et l’AOGPE [21] ès-qualités de curateur, entendent voir sur le fondement des articles 815 et suivants, 840 et suivants du code civil ainsi que 1359 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile :

— débouter Mme [W] [U] de toutes ses demandes,

— ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision immobilière existant entre les parties,

— ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision mobilière portant sur les meubles meublants le bien immobilier de [Adresse 6] à [Localité 17] et les biens personnels de Mme [M] [P] toujours présents dans ce bien,

— commettre pour y procéder la SCP [15], notaires à [Localité 17], et en cas d’empêchement le Président de la Chambre des notaires de la Gironde avec faculté de délégation à tout notaire de cette chambre,

— dire qu’en cas d’inertie d’un indivisaire un représentant de l’héritier défaillant devra être désigné en application des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile,

— dire que le notaire devra dans un délai d’un an suivant sa saisine par les parties dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir,

— commettre un juge pour surveiller lesdites opérations,

— dire qu’il appartiendra au notaire désigné, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par lui, de transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif,

— fixer à la charge de M. [F] [Z] au bénéfice de l’indivision, une indemnité d’occupation d’un montant de 1.100 euros au titre de son occupation privative de l’immeuble indivis de [Adresse 6] et ce, à compter du [Date décès 9] 2018

préalablement dans ce cadre vu l’article 815-5 du code civil

— autoriser l’AOGPE [21], es qualités de curateur de Mme [I] [U], à signer seule tous mandats de vente, promesses de vente, compromis et tous les actes authentiques afférents à la vente du bien immobilier indivis [Adresse 6] à [Localité 17],

— autoriser l’AOGPE [21] es qualités de curateur de Mme [I] [U], à passer seule pour le compte de l’indivision, les actes de vente portant sur le bien immobilier indivis [Adresse 6] à [Localité 17] à tout acquéreur au prix minium de 200.000 euros,

— dire que cette vente sera opposable à Mme [W] [U] et M. [F] [Z], et plus généralement à tous les indivisaires mêmes non signataires

en tout état de cause

— juger que chacun conservera la charge de ses frais et dépens liés à la procédure.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [F] [Z] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 27 juin 2025.

MOTIVATION

1-SUR L’OUVERTURE DES OPÉRATIONS DE COMPTE, LIQUIDATION ET PARTAGE DES INDIVISIONS

Selon l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. L’article 840 du même code rappelle que le partage n’est fait en justice que lorsqu’au moins un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer, ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévu aux articles 836 et 837.

Il résulte des pièces communiquées et il n’est pas discuté que Mme [W] [U] et Mme [I] [U] sont propriétaires indivises chacune à hauteur de 39 % avec M. [F] [Z] propriétaire à hauteur de 22 % , du bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 17] (33) cadastré Section BR n° [Cadastre 11].

Les parties souhaitent sortir de l’indivision mais n’y sont pas parvenues malgré les démarches amiables en ce sens dont il est justifié. Il y a donc lieu de faire droit à la demande conjointe des parties constituées et d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant sur l’immeuble pré-cité .

En revanche, l’existence alléguée par la défenderesse, d’une indivision sur les meubles meublants qui se trouveraient dans l’immeuble indivis n’est établie par aucune pièce étant précisé qu’il ressort de l’attestation notariée établie le 13 décembre 2017 après le décès de Mme [P], que par testament olographe en date du 6 septembre 2012 elle a institué M. [Z] légataire du mobilier garnissant le logement.

L’indivision portant sur un bien immobilier soumis à la publicité foncière, il sera désigné un notaire pour procéder aux opérations sus-ordonnées.

Vu l’accord des parties sur le nom d’un notaire, il y a lieu de désigner la SCP [15], notaires à [Localité 17] pour procéder à ces opérations selon mission détaillée au dispositif du jugement.

2-SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION RÉCLAMÉE A M. [Z]

L’article 815-9 al 2 du code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il incombe à l’héritier qui sollicite au profit de l’indivision le paiement par un co-indivisaire d’une indemnité d’occupation sur le fondement précité de justifier de l’occupation privative et à titre exclusif du bien indivis sur la période visée par ledit indivisaire.

L’indivisaire est redevable de l’indemnité d’occupation lorsqu’il empêche les autres indivisaires de jouir du bien indivis.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que M. [Z] est domicilié dans le bien indivis [Adresse 6] à [Localité 17], domicile conjugal constituant sa résidence principale depuis le 30 septembre 2004 date d’acquisition dudit bien en indivision avec Mme [P].

Il est énoncé à l’attestation notariée versée au débat qu’au décès de Mme [P] survenu le [Date décès 9] 2017 M. [Z] disposait en vertu d’un testament olographe établi le 6 septembre 2012 par Mme [P] de la jouissance gratuite de leur résidence principale pendant un an à compter du décès et qu’il bénéficiait de plus, en application des articles 515-6 al 3 et 763 al. 1 et 2 du code civil, pendant une année, du droit à la jouissance gratuite du logement lui ayant appartenu en sa qualité de partenaire de la défunte, ou dépendant de la succession et qu’il occupait effectivement à titre d’habitation principale à l’époque du décès, ainsi que du mobilier compris dans la succession le garnissant.

Depuis le [Date décès 9] 2019 M. [Z] occupe toujours les lieux, il n’est nullement démontré qu’il empêche les autres indivisaires de jouir du bien indivis

L’affirmation de Mme [I] [U] et de son curateur selon laquelle M. [Z] empêcherait tout accès au bien faisant ainsi obstacle à une nouvelle évaluation du bien n’est étayée par aucune pièce.

Mesdames [U] ne justifient par ailleurs d’aucune demande de leur part d’occupation dudit bien qui se serait heurtée au refus de M. [Z]. Or il est constant qu’un indivisaire qui s’abstient de jouir du bien indivis ne peut revendiquer une indemnité d’occupation ce qui conduit au rejet de la demande d’indemnité d’occupation formulée à l’encontre de M. [Z].

3- SUR LA VENTE DU BIEN INDIVIS

Mme [W] [U] sollicite à titre principal la vente aux enchères du bien indivis sur une mise à prix de 200.000 euros considérant qu’il s’agit du seul moyen pour parvenir au partage. Elle s’oppose à la demande des défenderesses tendant à voir autoriser l’AOGPE [21] à passer seule l’acte de vente, précisant que celle-ci ne justifie d’aucun mandat de vente ou acte vente qu’elle pourrait être autorisée à passer. A titre subsidiaire elle demande à être autorisées à passer avec l’AOGPE les actes en vue de la vente du bien indivis.

Mme [I] [U] et l’AOGPE s’opposent à la licitation du bien immobilier indivis. Au visa de l’article 815-1 du code civil, elles sollicitent que l’AOGPE soit autorisée à passer seules tous mandats de vente et actes de ventes du bien indivis au prix de 200.000 euros minimum. Elles font valoir que l’absence de mandat et actes de ventes en cours s’expliquent justement par l’absence d’autorisation de passer ces actes. Elle expose que M. [Z] ne répond pas aux sollicitations de mise en vente du bien et que son comportement met en péril l’intérêt commun de l’indivision au motif que le voisinage se plaint de la dégradation du bien, que la valeur de celui-ci se déprécie et que les faibles revenus de Mme [I] [U] ne lui permettent pas de faire face aux charges d’entretien et de conservation du bien indivis.

L’article 1686 du code civil dispose que :

“Si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, La vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.”

Le bien indivis [Adresse 6] à [Localité 17] ne fait l’objet d’aucune demande d’attribution de la part d’un ou plusieurs co-indivisaires, du moins en l’état des éléments communiqués au tribunal, de sorte que la sortie de l’indivision suppose la mise en vente du dit bien.

Il n’est pas contestable qu’une vente de gré à gré d’un bien immobilier est toujours préférable à sa vente aux enchères généralement moins rémunératrice, de sorte qu’avant d’envisager la vente du bien aux enchères il convient de rechercher la possibilité de le vendre de gré à gré.

En l’espèce, aucune mise en vente à l’amiable du bien indivis n’a pu être réalisée par Mesdames [I] et [W] [U] du fait de l’absence de réponse de M. [Z] aux courriers que l’AOGPE [21] lui a adressés à cette fin le 18 janvier 2018 et 11 avril 2018

L’article 815-5 al 1 du code civil dispose que un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Si l’absence de réponse de M. [Z] aux courriers des 18 janvier et 11 avril 2018 peut être assimilé à un refus de vendre, Mme [W] [U] et l’AOGPE [21], ne rapporte pas la preuve qui leur incombe que ce refus met en péril l’intérêt commun de l’indivision dont il convient de rappeler qu’il ne doit pas être confondu avec l’intérêt particulier des indivisaires.

Ainsi l’intérêt personnel incontestable de Mme [I] [U] de vendre le bien immobilier indivis, car elle dispose de trop faibles revenus pour faire face à sa quote part de charges du bien indivis est inopérant.

Par ailleurs, il n’est versé au débat aucune pièce justifiant de la dégradation du bien indivis, comme de sa dépréciation du fait de sa non vente, étant précisé qu’il résulte de l’attestation notariée établie le 13 décembre 2017 que le bien indivis était estimé en pleine propriété à 320.000 euros et qu’au 22 mai 2024 selon l’estimation SQUARE HABITAT il était évalué entre 290.000 et 320.000 euros.

Il n’est donc pas établi en quoi le retard dans la vente du bien indivis, imputable au refus de M. [Z] de consentir à la vente a mis en péril l’intérêt commun.

La vente du bien indivis ne peut donc prospérer sur le fondement de l’articles 815-5 al. 1 du code civil.

Par conséquent le seul moyen de parvenir au partage du bien indivis est sa licitation.

Ainsi, en vertu de l’article 1377 alinéa 1er du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. En telle hypothèse, la vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 du même code et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution. Au besoin, en vertu de l’article 1273 du code de procédure civile, le tribunal peut, si la valeur ou la consistance du bien le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle.

Il convient donc d’ordonner la licitation de l’immeuble indivis à la barre du tribunal selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Le bien indivis a été estimé en mai 2024 entre 290 000 et 320. 000 euros, de sorte qu’il convient de fixer sa mise à prix à 200.000 euros sans faculté de baisse ainsi que demandé par les parties.

4-SUR LES DEMANDES ANNEXES

Mme [I] [U] bénéficiant de l’aide juridictionnelle, les dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile ne peuvent être employés en frais privilégiés de liquidation et partage sauf à faire obstacle à leur recouvrement.

Par conséquent chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en ordonner la distraction au profit de Maître Juliette ANDRE au sens de l’article 699 du code de procédure civile.

Rien ne justifie par ailleurs d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision immobilière existant entre Mme [W] [U], Mme [I] [U] et M. [F] [Z] sur l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 17] (33) cadastré Section BR n° [Cadastre 11],

DEBOUTE Mme [I] [U] et son curateur l’AOGPE [21] de leur demande

d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage portant sur les meubles meublants se trouvant dans l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 17] (33) cadastré Section BR n° [Cadastre 11],

DÉSIGNE pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision immobilière existant entre Mme [W] [U], Mme [I] [U] et M. [F] [Z], la SCP [15], notaires à [Localité 17]

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente,

RAPPELLE qu’il appartient au notaire en cas de carence d’un indivisaire de lui faire désigner un représentant légal en application des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le notaire désigné devra accomplir sa mission d’après les documents et renseignements communiqués par les parties et d’après les informations qu’il peut recueillir lui-même,

RAPPELLE que le notaire devra achever ses opérations dans le délai d’un an suivant sa désignation par le président de la Chambre des notaires de la Gironde, sauf suspension prévue par l’article 1369 du code de procédure civile ou délai supplémentaire sollicité dans les conditions de l’article 1370 du code de procédure civile,

DÉSIGNE pour surveiller les opérations le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en qualité de juge commis,

RAPPELLE qu’il appartiendra au notaire désigné, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par lui, de transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif,

DEBOUTE Mme [W] [U], Mme [I] [U] et l’AOGPE [21] de leur demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de M. [F] [Z],

DEBOUTE Mme [I] [U] et l’AOGPE [21] de leur demande tendant à la désignation de l’AOGPE [21] ès-qualités de curateur de Mme [I] [U] à passer seule tous mandats et actes de vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 6] à [Localité 17] (33),

PRÉALABLEMENT aux opérations de partage, et pour y parvenir, ordonne la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, en un seul lot, de l’immeuble situé, [Adresse 6] à [Localité 17] (33) cadastré Section BR n° [Cadastre 11] d’une contenance de 1a 66ca , sur le cahier des charges contenant les conditions de vente qui sera déposé par Maître Juliette André avocat au barreau de Bordeaux, dans les formes prévues aux articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile, sur la mise à prix de 200.000 euros sans faculté de baisse,

DIT que les modalités de publicité s’effectueront à la diligence de l’avocat désigné dans les conditions prévues par les articles R 322-31à R 322-37 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

AUTORISE les requérantes à faire procéder à la visite du bien par la SAS [12] commissaires de justice à [Localité 13], afin de dresser le procès-verbal de description et d’assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour le commissaire de justice désigné d’avertir les occupants des lieux dix jours à l’avance au moins par courrier recommandé avec accusé de réception, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

DIT que le commissaire de justice ainsi mandaté, se fera assister le cas échéant, lors de l’une de ses opérations d’un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, de dresser un diagnostic énergétique et le cas échéant d’un état de l’installation intérieure de gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l’état de surfaces conformément à la loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

DIT que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

DIT que le prix d’adjudication sera consigné entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre, jusqu’à publication du jugement d’adjudication puis remis au notaire commis pour les besoins des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties au présent litige,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples et contraires demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT