N° RG 24/01254 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756KU

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 10]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 24/01254 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756KU

Minute : 25/00130

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2025

S.A.R.L. SC [D] HOME

C/

M. [X] [R]

Mme [Z] [T]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 MARS 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.R.L. SC [D] HOME

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Mme [O] [V]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [Z] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 21 Janvier 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2018, la SCI l’Eté Indien a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [T] sur un logement situé au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 430 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Mme [Z] [T] a épousé M. [X] [R] le 7 novembre 2020.

Par acte notarié du 10 avril 2024, la SCI l’Eté Indien a cédé à la SARL SC [D] Home l’immeuble situé [Adresse 6] et faisant l’objet du bail cité ci-dessus.

Par courrier du 13 mai 2024 la SARL SC [D] Home a informé la CAF du changement de bailleur ainsi que de la situation d’impayés des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 850,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [X] [R] et Mme [Z] [T] le 21 mai 2024.

Par assignations du 23 août 2024, la société SC [D] Home a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [R] et Mme [Z] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 510,39 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1727,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— Le montant des loyers échus depuis avril 2024 et jusqu’à la résiliation du bail,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car les locataires n’ont pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

L’affaire a été renvoyée à une reprise à la demande des parties et retenue à l’audience du 21 janvier 2025.

À l’audience du 21 janvier 2025, la société Sc [D] Home sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, à l’exception du montant des loyers impayés qu’elle actualise à la somme de 1629,30 euros.

En réponse aux conclusions adverses, la SC [D] Home expose que le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis qu’elle en est propriétaire. S’agissant des prestations CAF, la SC [D] Home affirme n’avoir reçu aucun versement de la CAF pour les mois d’avril à juin 2024.

S’agissant des charges locatives, la SC [D] Home rappelle que le bien immobilier qu’elle a acquis en avril 2024 se compose de trois appartements loué ou à louer. Elle affirme que les provisions sur charges concernent les frais suivants, dont elle joint les justificatifs, et qu’elle divise ensuite par trois :

— Electricité des parties communes (28 euros par mois)

— Abonnement compteur d’eau collectif (consommation répartie au prorata de la quantité de logement, 110 euros par mois)

— Taxe ordure ménagère (31 euros par mois)

— Ménage parties communes (120 euros par mois).

À l’audience du 21 janvier 2025, M. [X] [R] et Mme [Z] [T] épouse [R], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

— Fixer la créance du bailleur à la somme de 160,25 euros ;

— Le débouter du surplus de ses demandes ;

— Leur octroyer les plus larges délais de paiement et les autoriser à s’acquitter de leur dette locative par versements de 30 euros par mois en sus du loyer ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et dire qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés ;

— Oter le montant de la provision sur charge injustifiée du montant de l’indemnité d’occupation qui pourrait être fixée.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [R] exposent que c’est leur ancien bailleur, représenté par l’agence 3A immobilier, qui a continué à percevoir l’APL durant les mois d’avril à juin 2024 (826 euros). Les locataires considèrent qu’il appartenait au bailleur de prévenir la CAF. Ils rappellent en outre qu’aux termes de l’acte de vente, la SC [D] Home était parfaitement informée des impayés antérieurs et « faisait son affaire personnelle de la récupération des sommes restant dues » et « se substituant au vendeur », ce dont il résulte que c’est à la SC [D] Home de faire le nécessaire pour récupérer l’APL perçu à tort par l’agence 3A immobilier concernant les mois postérieurs à la vente. Soit une somme totale de 826 euros d’APL à déduire.

S’agissant des provisions sur charges, les époux [R] affirme que les sommes ne sont pas justifiées par le bailleur.

Au soutien de leur demande de délais de paiement suspensifs, ils rappellent avoir repris le paiement du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1751 du code civil, les deux époux sont réputés cotitulaires du bail du logement dans lequel ils résident, y compris si le bail est antérieur au mariage.

Ainsi et bien que M. [R] ne soit pas signataire du bail initial, il en est cotitulaire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Sc [D] Home justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 850,65 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juillet 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que le locataire a repris intégralement le paiement du loyer courant depuis septembre 2024.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de M. [X] [R] et Mme [Z] [T] (allocation adulte handicapé de 1016 euros) leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 35 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [X] [R] et Mme [Z] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [X] [R] et Mme [Z] [T], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, M. [X] [R] et Mme [Z] [T] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 510,39 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [X] [R] et Mme [Z] [T] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Sc [D] Home verse aux débats un décompte de créance daté du 1er janvier 2025, et évaluant sa créance à hauteur de 1 629,30 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les APL versées en juillet 2024 par la CAF à la SC [D] Home. En effet, l’attestation de paiement de la CAF mentionne que le paiement de 354 euros de juillet 2024 a été fait directement à la SC [D] Home. Or ce montant n’apparaît pas dans le décompte du bailleur (0 euros d’APL versés en juillet 2024 selon ce décompte).

S’agissant des APL d’avril 2024, mai 2024 et juin 2024, il résulte de l’attestation de paiement de la CAF qu’elles ont été versées. Cependant elles ont été versées au mandataire de l’ancien bailleur, à savoir l’agence 3A immobilier. L’acte de vente entre la SC [D] Home et la SCI l’Eté Indien prévoit que « le vendeur » fait son affaire personnelle de la récupération des sommes restant dues à ce jour, s’élevant à la somme de 2 308,09 euros. Ainsi, la dette existant au jour de la vente demeurait due à l’ancien propriétaire et celui-ci a pu conserver ces paiements postérieurs à la vente pour apurer cette dette. En tout état de cause, il appartient au locataire de faire les démarches s’il considère que les versements de la CAF à la SCI l’Eté indien sont injustifiés et il ne peut être considéré que les paiements de la CAF entre les mains d’un tiers (3A immobilier) sont libératoires pour le locataire vis-à-vis de la SC [D] Home. Ce montant ne sera donc pas déduit de la dette.

Enfin, s’agissant de la provision sur charges locatives, le bailleur justifie du montant total mensuel des charges récupérables suivantes :

— Electricité des parties communes (28 euros par mois, somme justifiée par la production des factures EDF). S’agissant de l’électricité des parties communes, il est normal que le compteur soit commun.

— Taxe ordure ménagère (il est justifié, par un avis d’imposition, d’un montant de 470 euros par an, soit 39 euros par mois)

— Ménage parties communes (facture de la société Aux Jardins des Fontinettes d’un montant de 792 euros TTC pour 8,5 mois, soit 93 euros par mois justifiés).

La répartition entre les trois appartements de ce montant total est également justifiée puisqu’il s’agit d’une division par trois. En l’absence de copropriété, aucun calcul de « tantième » pour la répartition n’est prévu et la division par trois des charges est le mode de calcul approprié.

S’agissant de la consommation d’eau des parties privatives, il ne s’agit pas d’une charge récupérable au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, il s’agit d’une charge individuelle des locataires. De plus, en tout état de cause, l’absence de compteur individuel rend impossible le calcul du montant réellement et personnellement consommé par les époux [R], et donc le montant dû. Ainsi, cette charge ne sera pas retenue.

Le montant total des charges récupérables mensuelles est donc de 53 euros ((28+39+93)/3).

Le montant de 60 euros ayant été imputé aux locataires durant 4 mois, il y a donc lieu de déduire de la dette locative la somme de 28 euros (4x7 euros).

Aucune solidarité contractuelle n’est applicable. Cependant, en vertu de l’article 220 du code civil prévoyant la solidarité légale des époux s’agissant des dettes relatives à l’entretien du ménage, la présente condamnation sera solidaire.

M. [X] [R] et Mme [Z] [T] seront solidairement condamnés à payer la somme de 1 247,30 euros (1 629,30 – 354 – 28) à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [R] et Mme [Z] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [R] et Mme [Z] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2018 entre la société Sc [D] Home, d’une part, et M. [X] [R] et Mme [Z] [T] épouse [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7]) est résilié depuis le 18 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement M. [X] [R] et Mme [Z] [T] épouse [R] à payer à la société Sc [D] Home la somme de 1 247,30,30 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024,

AUTORISE M. [X] [R] et Mme [Z] [T] épouse [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 euros (trente cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [R] et Mme [Z] [T] épouse [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

«  le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 juillet 2024,

«  le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

«  la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [R] et Mme [Z] [T] épouse [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

«  le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

«  M. [X] [R] et Mme [Z] [T] épouse [R] seront condamnés, in solidum le temps de leur occupation commune, à verser à la société Sc [D] Home une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 510,39 euros (cinq cent dix euros et trente-neuf centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Sc [D] Home de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [X] [R] et Mme [Z] [T] épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mai 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 23 août 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge