Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 7]

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Minute :

N° RG 25/00512 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FAS

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[J] [P]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00512 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FAS et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2024, M. [V] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [P] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 505,00 euros et d’une provision pour charges de 20,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 18 décembre 2023, M. [V] [I] a souscrit auprès de la société Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10321754605 en garantie des loyers et des charges de M. [J] [P].

Suite au non-paiement par M. [J] [P] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [V] [I], par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la société Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 862,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [J] [P] le 9 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 mars 2025, la société Action Logement Services a ensuite assigné M. [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs du défendeur ;

ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner le défendeur au paiement :

*de la somme de 1787,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 862,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 juillet 2025, la société Action Logement Services maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 juin 2025, s’élève désormais à 3887,00 euros. La société Action Logement Services déclare qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit de la société Action Logement Services de venir aux droits du bailleur

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’action Logement Services, la société Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M. [I] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [I].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 862 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société Action logement services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice à la société Action logement services, si le propriétaire actionne le cautionnement. Il convient donc de condamner M.[P] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 525,00 euros, du 21 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à M. [I] sera justifié par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 24 juin 2025, M. [P] lui devait la somme de 3887,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

M. [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société Action Logement Services, avec intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 862,00 euros, à compter du 19 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 925,00 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique du défendeur, la société par actions simplifiée Action Logement Services sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [V] [I] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE que le contrat conclu le 1er janvier 2024 entre M. [V] [I] (bailleur), d’une part, et M. [J] [P] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 21 février 2025 ;

ORDONNE à M. [J] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la société Action Logement Services, dès lors que le paiement par la société Action Logement Services à M. [V] [I] sera justifié par une quittance subrogative, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 525,00 euros (cinq cent vingt-cinq euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3887,00 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-sept euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2025 sur la somme de 862,00 euros, à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 925,00 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 19 mars 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,