Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00868 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76H2W

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[L] [F]

[J] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[O] [M] et d'[C] [X], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [V] [S], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [F]

né le 29 Novembre 1996 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 5]

non comparant

Mme [J] [U]

née le 22 Mai 1996 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00868 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76H2W et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2023, la société anonyme Urbavileo a consenti un bail d’habitation à M. [L] [F] et Mme [J] [U] sur un logement situé au [Adresse 6] ([Adresse 9]), moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel à terme échu de 672,69 euros et d’une provision pour charges de 15,41 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 21 novembre 2024, la société anonyme Urbavileo a mis en demeure les locataires d’avoir à renvoyer l’enquête relative au supplément de loyer de solidarité.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6290,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [L] [F] et Mme [J] [U] le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2025, la société anonyme Urbavileo a assigné M.[L] [F] et Mme [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement :

de la somme de 10 512,61 euros en principal suivant décompte en date du 6 mai 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 1000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

condamner les défendeurs in solidum au paiement de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société anonyme Urbavileo maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2025, s’élève désormais à 22 183,42 euros (soit 3518,95 sans surloyer). La société anonyme Urbavileo déclare que les locataires ont repris le paiement partiel du loyer.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [L] [F] et Mme [J] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Urbavileo justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois mois de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 mars 2025 pour un montant de 6290,18 euros, soit un montant supérieur à trois mois de loyer en principal (1969,50 euros) et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6290,18 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Urbavileo à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [F] et Mme [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 2815,62 euros, du 14 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. En cas de régularisation du supplément de loyer, cette indemnité s’élèvera au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat n’avait pas été résilié.

M. [L] [F] et Mme [J] [U] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De plus, aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Enfin, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la société anonyme Urbavileo verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er octobre 2025, M. [F] et Mme [U] lui devaient la somme de 22183,42 euros, échéance d’octobre non incluse.

Cette somme se décompose comme suit :

11 783,43 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, le 14 mai 2025 ; 10 399,99 euros au titre des indemnités d’occupation du 15 mai 2025 au 1er octobre 2025, échéance d’octobre non incluse.

Cette somme comprend également un supplément de loyer, les locataires n’ayant pas fait suite à la mise en demeure distribuée le 21 novembre 2024.

Aucune clause de solidarité n’est insérée au bail, de sorte que les locataires sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles conjointement.

M. [F] et Mme [U] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, de sorte qu’ils n’apportent aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Par conséquent, M. [F] et Mme [U] seront condamnés conjointement à payer la somme de 11 783,43 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, le 14 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6290,18 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

De plus, ils seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à payer la somme de 10 399,99 euros au titre des indemnités d’occupation du 15 mai 2025 au 1er octobre 2025, échéance d’octobre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [F] et Mme [U] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] et Mme [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 6 mars 2023 entre la société anonyme Urbavileo, d’une part, et M. [L] [F] et Mme [J] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7]) est résilié depuis le 14 mai 2025 ;

ORDONNE à M. [L] [F] et Mme [J] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune M. [L] [F] et Mme [J] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2815,62 euros (deux mille huit cent quinze euros et soixante-deux centimes) par mois ;

DIT qu’en cas de régularisation du supplément de loyer, cette indemnité s’élèvera au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat n’avait pas été résilié ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE conjointement M. [L] [F] et Mme [J] [U] à payer à la société anonyme Urbavileo la somme de 11 783,43 euros (onze mille sept cent quatre-vingt-trois euros et quarante-trois centimes) au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, le 14 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 6290,18 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 ;

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune M. [L] [F] et Mme [J] [U] à payer à la société anonyme Urbavileo la somme de 10 399,99 euros (dix mille trois cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre des indemnités d’occupation du 15 mai 2025 au 1er octobre 2025, échéance d’octobre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

RAPPELLE que M. [L] [F] et Mme [J] [U] pourront obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (18619,47 euros) incluse dans ces condamnations s’ils communiquent à la bailleresse leurs avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de leur foyer et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [F] et Mme [J] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 12 juin 2025 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,