N° RG 25/01053 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JPL

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 25/01053 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76JPL

Minute :

JUGEMENT

Du : 15 Décembre 2025

Etablissement public TERRE OPALE HABITAT

C/

M. [J] [S]

Copie certifiée conforme délivrée

à : [J] [S] et à la sous-préfecture de [Localité 11]

le : 15/12/2025

Formule exécutoire délivrée

à : TERRE OPALE HABITAT

le : 15/12/2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Madame [R] [T], gestionnaire au sein du service recouvrement et contentieux, avec pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [S]

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 septembre 2020, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [K] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 320,97 euros outre les provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, L’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1193,03 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner Monsieur [J] [K] à lui payer les loyers et charges impayés au 10 juillet 2025, soit la somme de 1112,82 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi soit la somme de 507,24 euros,condamner Monsieur [J] [K] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, L’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 2 avril 2025, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A l’audience, L’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1752,15 euros, selon décompte en date du 8 octobre 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du litige.

Par ailleurs, L’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 4 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 8.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 avril 2025, pour la somme en principal de 1193,03 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juin 2025.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 des délais de paiement dans la limite de trois années peuvent être accordés par le juge à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats par L’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT que Monsieur [J] [K] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution du défendeur laisse le tribunal dans l’ignorance de sa situation financière et ne permet pas de déterminer s’il se trouve en capacité désormais de régler sa dette locative. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [J] [K] étant sans droit ni titre depuis le 3 juin 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [K] reste lui devoir la somme de 1752,15 euros (en ce inclus 127,58 euros de frais de poursuite) à la date du 8 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1624,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [J] [K] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 507,24 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2020 entre l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT et Monsieur [J] [K] concernant le local à usage d’habitation, situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 2 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à verser à l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 1624,57 euros (décompte arrêté au 8 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à verser à l’E.P.I.C TERRE D’OPALE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 507,24 euros), à compter du 9 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,