Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 13]

N° RG 25/00585 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FWG

Minute : 25/00287

JUGEMENT

Du : 30 Juillet 2025

M. [W] [Z]

Mme [R] [I] épouse [Z]

C/

M. [N] [U]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [N] [U]

le :

Formule exécutoire délivrée

à : M. [W] [Z] et

Mme [R] [I] épouse [Z]

(x1)

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Comparant

Mme [R] [I] épouse [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffière ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2021, M. [W] [Z] et Mme [R] [I] épouse [Z] ont consenti un bail d’habitation à M. [N] [U] sur un logement situé au [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 1er du mois de 580 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2823,68 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [N] [U] le 19 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 avril 2025, M. [W] [Z] et Mme [R] [I] épouse [Z] ont assigné M. [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; ordonner l’expulsion du défendeur du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner le défendeur au paiement : de la somme de 4385,33 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 1er mars 2025, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ; d’une indemnité d’occupation d’un montant de 666,37 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er avril 2025 et ce jusqu’au départ effectif du défendeur du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 avril 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 17 juin 2025, M. [W] [Z] et Mme [R] [I] épouse [Z] s’en remettent à leurs écritures et maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 juin 2025, s’élève désormais à 5198,03 euros. Ils considèrent que le locataire ne fait pas d’effort pour régler le loyer et que leur situation financière ne leur permet pas de supporter cet impayé. Ils sont toutefois d’accord pour que les effets de la résiliation soient suspendus pendant 2 mois et que le locataire solde sa dette le 30 septembre 2025, par l’obtention de la MDPH et qu’à défaut la résiliation et l’expulsion reprenne son cours.

M. [N] [U] sollicite la suspension des effets de la résiliation du bail jusqu’à l’obtention de sa régularisation, au plus tard le 30 septembre 2025, de la MDPH. Il explique qu’il était buraliste, qu’il a souffert d’un infarctus et que son établissement a été liquidé à la suite de cet évènement, puis revendu pour la somme de 28 000 euros (attribuée intégralement aux créanciers). Il précise qu’il n’a plus de téléphone et qu’il n’a pas les ressources suffisantes, dans l’attente de la MDPH pour régler sa dette. Il propose toutefois de régler 200 euros par chèque aux bailleurs. Il a justifié du dépôt de sa demande d’allocation adulte handicapé le 21 février 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux écritures visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [Z] et Mme [I] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2823,68 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties se sont accordés à l’audience pour que les effets de la résiliation soient suspendus pendant deux mois, jusqu’au 30 septembre 2025 afin que le locataire solde sa dette avec la régularisation de la MDPH.

La suspension des effets de la résiliation du bail sera alors ordonnée pendant deux mois et le locataire devra solder sa dette à l’issue.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [N] [U], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, M. [U] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 666,37 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [Z] et Mme [I] versent aux débats un décompte montrant qu’à la date du 5 juin 2025, M. [U] leur devait la somme de 5198,03 euros, échéance de juin incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ainsi que les frais de rejet de prélèvement et de rappel qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

M. [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 4970,16 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4157,46 euros (après déduction des frais non justifiés et des dépens) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

N° RG 25/00585 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FWG

M. [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande des époux M. [Z] et Mme [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 avril 2021 entre M. [W] [Z] et Mme [R] [I] épouse [Z] (bailleurs), d’une part, et M. [N] [U] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 1] est résilié depuis le 18 février 2025,

CONDAMNE M. [N] [U] à payer aux demandeurs la somme de 4 970,16 euros (quatre mille neuf cent soixante-dix euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2025, échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4157,46 euros (quatre mille cent cinquante-sept euros et quarante-six centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant deux mois et dit que le locataire devra solder sa dette locative le 30 septembre 2025, au plus tard ;

DIT que durant la suspension accordée, le locataire devra avoir repris le paiement des loyers courants ;

DIT que si les conditions de la suspension des effets sont respectées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, si le locataire ne solde pas sa dette locative à l’issue de la suspension, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [N] [U] sera condamné à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 666,37 euros (six cent soixante-six euros et trente-sept centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [N] [U] à payer aux demandeurs la somme de 100 euros (cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 14 avril 2025 et de la notification à la préfecture.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 13]

N° RG 25/00585 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FWG

Minute : 25/00287

JUGEMENT

Du : 30 Juillet 2025

M. [W] [Z]

Mme [R] [I] épouse [Z]

C/

M. [N] [U]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [N] [U]

le : 30 juillet 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M. [W] [Z] et

Mme [R] [I] épouse [Z]

(x1)

le : 30 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

comparant

Mme [R] [I] épouse [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Amandine PACOU, greffière ;