Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01762 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BQF

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

[W] [Y] épouse [I]

C/

[G] [U]

[E] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [W] [Y] épouse [I]

née le 13 Décembre 1967 à , demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

non comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [U], demeurant [Adresse 10] – [Localité 4]

comparant

Mme [E] [U], demeurant [Adresse 3] – [Localité 9]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Février 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2023, avec prise d’effet immédiate, Mme [W] [Y] épouse [I] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [U] et Mme [E] [U] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 999 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [G] [U] et Mme [E] [U] un commandement de payer la somme principale de 1 998 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [G] [U] et Mme [E] [U] un congé pour motif légitime et sérieux aux locataires.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [U] et Mme [E] [U] le 21 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, Mme [W] [Y] épouse [I] a fait assigner M. [G] [U] et Mme [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du contrat de location à la date du 15 novembre 2024 par l’effet du congé pour motif légitime et sérieux,les condamner ainsi que tout occupant de leur chef à quitter les lieux en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, et ce immédiatement et sans délai,à défaut de départ volontaire, les condamner au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de maintien dans les lieux, pendant 3 mois, passé lequel délai il sera éventuellement fait droit, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion des défendeurs, à défaut de départ volontaire, de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer : une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; la somme de 4 099 euros correspondant au montant des loyers et charges impayées au 22 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 23 octobre 2024,la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de tout autre acte de procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 27 février 2024, Mme [W] [Y] épouse [I], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que le congé n’a pas été respecté. Elle n’est pas opposée aux délais de paiements mais souhaite récupérer les clés du logement loué qu’ont gardé les locataires et qui doivent partir prochainement. Elle indique que la dette s’élève à la somme de 6 732 euros au 27 février 2025.

Mme [E] [U] est absente à l’audience et n’est pas représentée.

M. [G] [U] reconnait le principe de la dette mais en conteste le montant. Il indique qu’ils vont déménager à [Localité 8] et souhaite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré le 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de validité du congé délivré le 20 mars 2024 et ses conséquences

→Sur la validité du congé

Conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties a pris effet le 15 novembre 2023 pour une durée d’un an, tacitement renouvelable, soit jusqu’au 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer congé pour vente aux locataires à la date du 15 novembre 2024, soit plus de six mois avant la date de tacite reconduction du bail.

Le congé mentionnait le motif sérieux et légitime reposant notamment sur le non-paiement des loyers.

A l’audience, M. [G] [U] et Mme [E] [U] ne contestent pas la validité du congé et le motif sérieux et légitime.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater la validité du congé délivré le 20 mars 2024 et que M. [G] [U] et Mme [E] [U] sont occupants sans droit ni titre de la maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 9] depuis le 14 novembre 2024.

→ Sur l’expulsion :

A défaut de départ amiable, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [G] [U] et Mme [E] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite l’expulsion immédiate des locataires. Toutefois, ils n’invoquent aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Leur demande ne pourra donc prospérer.

Dès lors, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aussi, si l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision », il n’y a dans la procédure aucun élément justifiant le prononcé d’une telle astreinte.

La demanderesse sera déboutée de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 999 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 novembre 2024, date de fin de bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme HABITAT Hauts-de-France ou à son mandataire.

Sur la dette

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

En l’espèce, Mme [W] [Y] épouse [I] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 26 février 2025, M. [G] [U] et Mme [E] [U] lui devaient la somme de 6 732 euros, échéance de février incluse.

M. [G] [U] et Mme [E] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 1 998 euros, à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [U] et Mme [E] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

A l’audience, M. [G] [U] et Mme [E] [U] a sollicitent des délais de paiement lesquels peuvent leur permettre d’apurer leur dette.

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier et de la proposition des défendeurs de payer leur dette à raison de 200 euros par mois, M. [G] [U] et Mme [E] [U] seront autorisés à se libérer de leur dette par 24 échéances mensuelles. En raison de cette limite légale de durée, ils devront verser la somme de 280 euros, la dernière soldant le tout, et à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la partie demanderesse ne justifie de son préjudice. Pour cette raison, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [U] et Mme [E] [U] qui succombe à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et à l’exclusion de la notification à la préfecture qui n’était pas obligatoire pour la présente procédure.

M. [G] [U] et Mme [E] seront également condamnés à payer à Mme [W] [Y] épouse [I] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 20 mars 2024 par Mme [W] [Y] épouse [I] s’agissant du contrat de bail conclu le 15 novembre 2023 avec M. [G] [U] et Mme [E] [U] et portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

Par suite, CONSTATE que M. [G] [U] et Mme [E] [U] sont devenus occupants sans droit ni titre à la date du 14 mars 2024 ;

ORDONNE à M. [G] [U] et Mme [E] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [W] [Y] épouse [I] de sa demande de condamnation sous astreinte,

CONDAMNE solidairement M. [G] [U] et Mme [E] [U] à payer à Mme [W] [Y] épouse [I] une indemnité d’occupation et FIXE le montant de cette indemnité à la somme de 999 euros (neuf cent quatre-vingt dix neuf euros), charges et indexations comprises, à compter du 15 novembre 2024 jusqu’à libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [U] et Mme [E] [U] à payer à Mme [W] [Y] épouse [I] la somme de 6 732 euros (Six mille sept cent trente deux euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 pour la somme de 1 998 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

AUTORISE M. [G] [U] et Mme [E] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 280 euros (deux cents quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DEBOUTE Mme [W] [Y] épouse [I] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement M. [G] [U] et Mme [E] [U] à payer à Mme [W] [Y] épouse [I] une somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [U] et Mme [E] [U] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de l’assignation.

DIT que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

la greffiere, la juge des contentieux de la protection,