R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/00838 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75XHQ

Le 18 novembre 2025

AD/CB

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 11], immatriculée au RCS de [Localité 7] Métropole sous le n° 444 193 122 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. JATMG, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 918 207 143dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 16 septembre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 2023 régularisé par le biais de la SAS [Adresse 11], M. [X] [J] et Mme [T] [C] son épouse ont vendu à la société JATMG les lots 2 à 5 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] consistant en deux appartements et deux caves moyennant le prix de 78 000 euros.

La vente était conclue sous condition suspensive de l’obtention pour le 20 février 2023 au plus tard d’un ou plusieurs prêts d’un montant total d’au moins 80 000 euros, comportant chacun une durée minimale de 15 années et au taux d’intérêts, hors assurance de 3% au maximum.

La rémunération de la SAS [Adresse 10] à charge du vendeur était fixée à la somme de 8 000 euros.

Par courriel du 21 avril 2023, Maître [Y] [S], notaire de la société JATMG a avisé la société [Adresse 11] que sa cliente n’entendait pas poursuivre l’acquisition.

La vente n’a pas été réitérée par les époux [J] et la SCI JATMG.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la société [Adresse 11] a fait assigner la SCI JATMG devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en indemnisation de son préjudice.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la société [Adresse 11] demande à la juridiction au visa de l’article 1240 du code civil :

— débouter la SCI JATMG de ses demandes,

— condamner la SCI JATMG à lui payer la somme de 8 000 à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI JATMG à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

— condamner la SCI JATMG à lu payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI JATMG aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Karl Vandamme, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, l’agence immobilière soutient que la SCI JATMG a engagé sa responsabilité délictuelle à son encontre en alléguant, tardivement après la date conventionnellement prévue pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et la date fixée pour la réitération au 31 mars 2023, des motifs de circonstances quant à une erreur affectant les diagnostics de performances énergétiques ainsi qu’une prétendue impossibilité de visiter les caves. Elle précise que par la faute de la SCI JATMG elle n’a pu percevoir sa commission de 8 000 euros.

Elle fait par ailleurs valoir le fait que la SCI JATMG doit être qualifiée dans le cadre de cette opération immobilière d’acquéreur professionnel, ayant agit dans un rapport direct avec son objet social.

Elle soutient que l’erreur affectant les diagnostics est purement formelle, les biens ayant été inversés, élément aisément identifiable en visionnant la photographie sur la première page ainsi qu’au sein du DPE, que cette erreur n’affecte nullement le budget travaux que l’acquéreur s’était fixé et n’est invoquée par ce dernier que pour tenter de se soustraire à ses obligations contractuelles.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 10 mars 2025, la SCI JATMG demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil

— débouter la société [Adresse 11] de ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ainsi que de la résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Pour s’opposer aux demandes adverses, la SCI JATMG conteste la qualité de professionnelle de l’immobilier et de la construction au regard de sa constitution purement familiale, ses gérants exerçant par ailleurs respectivement les professions d’attaché technico-commercial et référente qualité au sein d’un ESAT ayant pour simple projet d’effectuer une acquisition ponctuelle afin de se constituer un patrimoine familial de sorte qu’elle n’était nullement pourvue des compétences particulières en construction et rénovation des bâtiments.

La SCI JATMG, au visa des articles 1103, 1104, 1219, 1589, 1604, 1610 et 1616 du code civil soutient que le compromis de vente du 7 janvier 2023 vaut vente de sorte que les vendeurs étaient tenus à une obligation de délivrance, que le fait que les appartements soient loués était une qualité essentielle et que de nombreuses difficultés liées à l’état de l’immeuble se sont révélées, l’appartement situé au second étage étant classé E sur le DPE mais étant en réalité classé F de sorte que cet appartement loué ne pourra plus être mis en location à compter de 2028, qu’il ne lui était pas possible de déduire à une inversion des DPE annexés au compromis.

Elle fait valoir que les vendeurs ont également manqué à leurs obligations en ne communiquant aucune information sur les charges de copropriété, qu’elle n’a été avertie que postérieurement à la signature du compromis qu’il n’existait pas de compteur individualisé pour chaque appartement ainsi que pour les parties communes, défectuosités non apparentes notamment pour un non-professionnel, que les appartements faute d’être pourvus d’un tel compteur ne pouvaient être loués en l’état, que leur notaire a tenté d’alerter la société [Adresse 11] afin qu’il y soit remédié avant la réitération en vain. Elle ajoute ne pas avoir été avisée d’infiltrations affectant les caves, constitutives de vice caché au sens des articles 1641 du code civil, qu’elle était ainsi en droit de suspendre ses obligations contractuelles ajoutant que les appartements étaient assujettis au permis de louer dans la commune d'[Localité 8] qui n’aurait jamais été délivré dans ce contexte.

Elle conteste ce faisant toute faute et relève d’ailleurs que les vendeurs n’ont engagé aucune action à son encontre et que le notaire en charge de la vente a restitué les frais avancés lors de la signature du compromis. Elle estime que tel n’est pas le cas de la demanderesse soulignant que si la société Square Habitat avait accompli son mandat correctement elle l’aurait avertie de ce que les appartements ne pourraient pas continuer d’être loués en l’état.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 19 mai 2025

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 16 septembre 2025 et mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes de la SAS [Adresse 11]

Sur la responsabilité de la SCI JATMG

Conformément aux dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, d’ordre public, la perception d’honoraires, frais de recherche, de démarches, de publicité, d’entremise par un agent immobilier est prohibée avant que l’opération n’ait été effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l’engagement des parties.

En revanche, l’agent immobilier est recevable et bien fondé, s’il démontre la réunion des conditions d’application de l’article 1240 du code civil, à solliciter des dommages et intérêts de nature délictuelle. Il peut en effet obtenir une indemnisation de son préjudice lorsque la vente ne se réalise pas en raison du comportement fautif de l’acquéreur. A cet égard il lui incombe de démontrer la faute de l’acheteur et le préjudice qu’il subit en conséquence.

En l’espèce, il est constant que M. [J] et Mme [F], d’une part, et la SCI JATMG, d’autre part n’ont pas réitéré comme convenu le 31 mars 2023 la promesse de vente du 7 janvier 2023 portant sur des biens immobiliers loués. Il est en outre établi que, par courriel de son notaire du 21 avril 2023, la SCI JATMG a finalement avisé les époux [J] de ce qu’elle ne souhaitait plus poursuivre l’acquisition au regard d’une erreur figurant dans les diagnostics. La SAS [Adresse 11] n’a ainsi perçu aucune commission sur cette opération.

Se pose dès lors la question du caractère ou non fautif du comportement de la SCI JATMG dans la non réitération de la promesse.

En application du compromis de vente du 7 janvier 2023, il était convenu que " la vente si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal, payable en totalité le jour de la signature de l’acte authentique de 78.000 € (…) " et la SCI JATMG précisait entendre financer l’opération s’élevant frais de négociation et d’actes inclus à la somme de 85.000 euros au moyen de fonds personnels pour 5.000 euros et au moyen d’un ou plusieurs prêts bancaires à concurrence de 80.000 euros.

Cet acte stipulait des conditions suspensives dont l’une relative à l’obtention d’un prêt comme suit :

«  Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu :

— qu’elle sera réalisée par l’obtention d’un ou plusieurs prêts fournissant ensemble au moins la somme de 80 000 € QUATRE VINGT MILLE EUROS

comportant chacun une durée minimale de 15 années et productif d’intérêts au taux nominal, hors assurances, de 3% au maximum

— que ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus quand une ou plusieurs offres auront été remises à l’ACQUEREUR dans les conditions prévues ci-dessus,

— que l’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 20-02-2023 passé ce délai, et sauf prorogation faite sur demande expresse de l’ACQUEREUR, formulée par écrit, et acceptation écrite du VENDEUR, la présente vente sera considérée comme nulle et non avenue.

L’ACQUEREUR devra justifier du dépôt de sa demande de prêt auprès d’une banque ou d’un organisme assimilé dans les dix jours suivant la signature de la présente vente au VENDEUR ".

La SCI JATMG ne justifie d’aucune démarche en vue de l’obtention d’un prêt.

Cette inertie est susceptible d’être qualifiée de fautive comme constitutive d’une inexécution contractuelle.

Pour autant, il résulte des pièces produites que, lors du compromis, ont été remis à la SCI JATMG deux diagnostics de performance énergétique relatifs aux deux appartements cédés.

Le premier faisant état d’une performance énergétique classée F précisait notamment les informations suivantes :

adresse : [Adresse 4]

étage : 1er

type de bien : Appartement

année de construction : 1955

surface habitable : 41 m2.

Le second faisant état d’une performance énergétique classée E précisait notamment les informations suivantes :

adresse : [Adresse 3]

étage : 2ème

type de bien : Appartement

année de construction : 1955

surface habitable : 42,6 m2.

Il doit ainsi être relevé que les informations relatives à la désignation des appartements étaient contradictoires, chaque DPE faisant tout à la fois état du premier et du second étage.

Si la SAS [Adresse 9] reconnaît l’existence de cette contradiction aux termes du courrier de son conseil en date du 29 novembre 2023, elle soutient qu’elle était « vite éludée » au regard de la photographie figurant à côté de l’adresse mettant en évidence l’étage concerné par un carré de pointillé de couleur jaune.

Il sera toutefois observé que les carrés évoqués s’avèrent parfaitement illisibles sur les photographies figurant sur les DPE notamment pour tout lecteur non averti de leur présence.

Ainsi, au regard des contradictions affectant les DPE, la SCI JATMG a parfaitement pu penser comme elle le soutient acquérir un appartement au dernier étage, sous les combles, dont les performances énergétiques étaient classées E et non F.

La performance énergétique d’un appartement est par principe un élément essentiel du bien, notamment lorsque celui-ci est de surcroît vendu loué. L’information remise à ce titre à la SCI JATMG devait en conséquence être parfaitement claire, la qualité de professionnel de l’immobilier de l’acquéreur ne dispensant nullement le vendeur de son obligation d’information sur les caractéristiques essentielles du bien vendu.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Le fait que la SCI JATMG ait fait l’acquisition de deux appartements classés F et E de sorte que le coût global des travaux serait inchangé est parfaitement inopérant en ce que les performances énergétiques de chaque appartement différaient de ce à quoi pouvait croire légitimement la SCI JATMG.

La SCI JATMG était ainsi en droit de renoncer à une acquisition de biens immobiliers dont les caractéristiques essentielles ne correspondaient pas à celles attendues au regard des DPE produits, le vendeur étant dans l’incapacité de délivrer à l’acquéreur un appartement situé au dernier étage présentant une performance énergétique classée E.

En conséquence, l’inertie de la SCI JATMG dans son obligation d’effectuer des démarches d’obtention d’un prêt ne saurait être qualifiée de fautive.

Il y a ainsi lieu de juger que la SCI JATMG n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, ce dernier ne pouvant en tout état de cause au regard des circonstances de l’espèce prétendre à une quelconque commission.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Dans la mesure où il a été précédemment jugé que la SCI JATMG n’avait pas engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SAS [Adresse 11], la demande indemnitaire formulée par cette dernière au titre de la résistance abusive sera nécessairement rejetée.

2/ Sur la demande reconventionnelle de la SCI JATMG

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice est un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, et nonobstant le fait que la SAS [Adresse 11] avait une parfaite connaissance de la contradiction affectant les DPE remis et ne pouvait donc ignorer le droit de la SCI JATMG de refuser toute réitération de la vente, et ce faisant du caractère manifestement mal fondé de ses demandes, il sera observé que la SCI JATMG se garde de fournir tout élément probant à l’appui du préjudice moral allégué. En conséquence sa demande indemnitaire sera nécessairement rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS [Adresse 11] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la société Square Habitat Nord de France sera également condamnée à verser à la la SCI JATMG la somme de 2 200 euros au titre de ses frais irrépétibles ; sa demande à ce titre sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SAS [Adresse 11] à l’encontre de la SCI JATMG ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SCI JATMG ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 11] à verser la somme de 2 200 euros à la SCI JATMG au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 11] aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT