Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/01333 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KKF

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Q] [E]

[F] [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Février 2026

Jugement rendu le 05 Février 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience de [L] [Z], greffière stagiaire ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, lui-même substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Q] [E]

né le 22 Août 1998 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [F] [W],

née le 18 août 1999 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 5]

comparante

DÉBATS : 04 Décembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01333 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KKF et plaidée à l’audience publique du 04 Décembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Février 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2022, M. [C] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [E] et Mme [F] [W] sur un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 7 du mois de 500,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 21 février 2022, M. [C] [Y] a souscrit auprès de la SAS Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10133669682 en garantie des loyers et des charges de M. [Q] [E] et Mme [F] [W].

Suite au non-paiement par M. [Q] [E] et Mme [F] [W], des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [C] [Y], par actes de commissaire de justice du 28 mai 2025, la SAS Action Logement Services a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1626,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 novembre 2024, Mme [F] [W] a indiqué avoir quitté le logement loué.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Q] [E] et de Mme [F] [W] le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 septembre 2025, la SAS Action Logement Services a ensuite assigné M. [Q] [E] et Mme [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs des défendeurs ;

ordonner l’expulsion de M. [Q] [E] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2416,80 euros ;

condamner M. [Q] [E] à lui payer la somme de 2416,80 euros solidairement avec Mme [F] [W] à concurrence de 2235,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1626,16 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

condamner solidairement les défendeurs à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car les locataires n’ont pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 4 décembre 2025, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2025, s’élève désormais à 3904,76 euros. La SAS Action Logement Services déclare que le paiement des loyers n’a pas repris et que Mme [F] [W] est tenue au paiement des loyers et des charges six mois après la date de son congé, le 14 novembre 2024.

M. [Q] [E] reconnait être à l’origine de l’impayé locatif. Il explique qu’il ne travaille pas, qu’il n’a pas le droit à l’aide personnalisée pour le logement et qu’il doit rembourser une dette auprès de Pôle Emploi.

Mme [F] [W] sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme mensuelle de 45 euros pendant 24 mois. Elle indique avoir un contrat de travail à durée indéterminée, 1641 euros de ressources par mois et devoir régler 525,00 euros de loyer et les frais d’assistante maternelle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit de la SAS Action Logement Services de venir aux droits du bailleur

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’action Logement Services, la société Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M. [C] [Y] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [C] [Y].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 mai 2025 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1626,16 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La SAS Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la SAS Action logement services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice à la SAS Action logement services, si le propriétaire actionne le cautionnement. Il convient donc de condamner M. [Q] [E] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 545,32 euros, du 29 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à M. [Y] sera justifié par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

De même, aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Une clause de solidarité étant insérée au bail et mentionnant expressément le paiement des indemnités d’occupation, Mme [W] sera condamnée à payer solidairement avec M. [E] lesdites indemnités d’occupation jusqu’à la date du 15 août 2025, soit à la fin de période de six mois suivant son délai de préavis de trois mois.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 25 novembre 2025, l’impayé locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) s’élevait à la somme de 3904,76 euros, échéance de novembre incluse.

Au vu de ce qui a été précédemment jugé et de la clause de solidarité insérée au bail, Mme [W] est tenue de régler l’impayé locatif solidairement avec M. [E] s’arrêtant à la date du 15 août 2025, soit la somme de 2235,34 euros. M. [E] est quant à lui redevable de la somme de 1669,42 du 15 août 2025 au 25 novembre 2025.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester les créances ainsi établies.

Ainsi, M. [E] et Mme [W] seront condamnés solidairement à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2235,34 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 15 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 sur la somme de 1626,16 euros et à compter du 4 septembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus et M. [E] sera condamné à payer la somme de 1669,42 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’arriéré locatif du 15 août 2025 au 25 novembre 2025, échéance de novembre incluse.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par Mme [W]

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Mme [O] sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme mensuelle de 45,00 euros. Toutefois, cette somme ne lui permettrait pas de rembourser sa dette dans le délai légal. Au vu des déclarations tenues à l’audience, sa situation financière lui permet de régler une mensualité supérieure. Ainsi, des délais de paiement lui seront accordés, suivant les modalités ci-après précisées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] et Mme [W], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique de M. [E] et de Mme [W], la SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M.[C] [Y] ;

CONSTATE que le contrat conclu le 18 février 2022 entre M. [C] [Y] (bailleur), d’une part, et M. [Q] [E] et Mme [F] [W] (locataires), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4] est résilié depuis le 29 juillet 2025 ;

ORDONNE à M. [Q] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dès lors que le paiement par la SAS Action logement services à M. [C] [Y] sera justifié par une quittance subrogative, M. [Q] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 545,32 euros (cinq cent quarante-cinq euros et trente-deux centimes) par mois ;

DIT que Mme [F] [W] sera condamnée à payer ces indemnités solidairement avec M. [Q] [E] jusqu’au 15 août 2025 ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [E] et Mme [F] [W] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2235,34 euros (deux mille deux cent trente-cinq euros et trente-quatre centimes) correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 15 août 2025 (loyers, charges et indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter 28 mai 2025 sur la somme de 1626,16 euros (mille six cent vingt-six euros et seize centimes) et à compter du 4 septembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE et M. [Q] [E] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1669,42 euros (mille six cent soixante-neuf euros et quarante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif (indemnités d’occupation) du 15 août 2025 au 25 novembre 2025, échéance de novembre incluse ;

AUTORISE Mme [F] [W] à s’acquitter de cette somme par 23 versements mensuels de 93,00 euros (quatre-vingt-treize euros) chacun et une 24ème échéance réglant le solde, étant précisé :

que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois, que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse,

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [E] et Mme [F] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 4 septembre 2025 et de la notification à la préfecture,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,