JUGEMENT DU : 10 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00199 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BPXA

AFFAIRE : S.C.I. MA-RE-LE C/ [G] [M] [L], [S] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [B] [J], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. MA-RE-LE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [Z] [Y], associé, muni d’un extrait K-Bis

DEFENDEURS :

Mme [G] [M] [L]

née le 02 Avril 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvain BEYNA, avocat au barreau de MEUSE, substitué par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2025-000707 du 25/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

M. [S] [L]

né le 19 Avril 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 5 Janvier 2026

Date de délibéré annoncée : 10 Février 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 10 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 février 2021, la SCI MA-RE-LE a donné à bail à Mme [G] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à MONTMEDY (55600) pour un loyer mensuel initial de 550€ et 40 € de provisions sur charges.

Par acte séparé du même jour, M. [S] [L] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des imdemnités d’occupation, des intérêts et frais de procédure mises à la charge de Mme [G] [L] en vertu du contrat de bail.

La SCI MA-RE-LE a fait délivrer à Mme [G] [L] le 22 novembre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.453.88 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Ce commandement a été dénoncé à M. [S] [L] par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024.

Par exploits de commissaire de justice du 20 février 2025, la SCI MA-RE-LE a fait assigner Mme [G] [L] et M. [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir:

— constater que plus de deux mois se sont écoulés depuis la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, et que la résiliation de plein droit du contrat de location est acquise au bailleur,

— dire que Mme [G] [L] et tous occupant de son chef devront libérer le logement dès la signification de la décision à intervenir,

— l’autoriser à expulser Mme [G] [L] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner conjointement et solidairement Mme [G] [L] et M. [S] [L] à lui payer une somme de 1.893,32€ au titre de des loyers et des indemnités d’occupation,

— condamner conjointement et solidairement Mme [G] [L] et M. [S] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à évacuation effective du logement,

— condamner conjointement et solidairement Mme [G] [L] et M. [S] [L] au paiement de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 octobre 2025, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à l’audience du 5 janvier 2026.

A cette audience, la SCI MA-RE-LE, représentée par M. [Z] [Y], gérant, a indiqué ne pas maintenir sa demande d’expulsion, la locataire ayant quitté les lieux loués le 23 août 2025. Il a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1.451,84€. Il a sollicité la somme 1.000€ à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que les loyers n’ont pas été payés régulièrement et que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative alors qu’un dégat des eaux est survenu dans les lieux loués. Il a maintenu les termes de son assignation pour le surplus. Il s’est opposé aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.

Mme [G] [L], représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles elle demande au Juge des contentieux de la protection de :

— dire et juger qu’elle est redevable de la somme de 1.454,84 € au titre de l’arriéré locatif,

— lui accorder des délais de paiement sur une durée de trois années,

— débouter la SCI MA-RE-LE de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner la SCI MA-RE-LE aux dépens,

Mme [G] [L] a exposé qu’elle reconnait le principe et le montant de la dette tel que résultant du décompte produit en date du 24 septembre 2025. Elle a conclu que compte tenu de son départ des lieux loués en date du 23 août 2025, les autres demandes de SCI MA-RE-LE sont sans objet et doivent être rejetées. Elle s’est opposée à la demande de dommages et intérets de SCI MA-RE-LE, en faisant valoir qu’il n’est produit aucun justificatif. Elle a sollicité enfin à titre reconventionnel des délais de paiement par versements mensuels pendant une durée de trois années en raison de sa situation financière.

Bien que cité à sa personne, M. [S] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La bailleresse n’ayant pas maintenu sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de Mme [G] [L], il n’y a plus lieu de statuer sur cette prétention, ni sur la demande d’indemnités d’occupation pour la période postérieure au départ de la locataire, soit au 23 août 2025, devenue sans objet. En revanche, il y a lieu de statuer sur les demandes de résiliation de bail et d’indemnités d’occupation pour la période antérieure au départ de la locataire dont la juridiction demeure saisie et qui n’apparaissent pas sans objet.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 26 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, et en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 22 novembre 2024, la bailleresse a fait commandement à Mme [G] [L] de s’acquitter de la somme de 1.453.88 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Il n’est pas contesté que l’intégralité de la somme visée au commandement n’a pas été reglée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer ni qu’il n’a pas été justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 23 janvier 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 23 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En ayant occupé sans droit ni titre les lieux loués jusqu’à son départ le 23 août 2025, Mme [G] [L] a causé un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI MA-RE-LE actualise sa demande en paiement à hauteur de 1.451,84€.

Il ressort des pièces produites et des débats que la demanderesse fonde sa demande sur deux décomptes en date du 8 novembre 2024 et 24 septembre 2025 démontrant que Mme [G] [L] est redevable d’une somme de 1.453,88€ au titre des arriérés locatif dus au 4 novembre 2024, outre des frais, et déduction à faire de la somme de 922,98€ perçue au titre de l’aide personnalisée au logement versée directement à la bailleresse postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Mme [G] [L] ne conteste pas le montant réclamé.

Cepndant, conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel ne peuvent être imputés au locataire, même au titre d’une clause du bail, les frais de relance, d’envoi de quittance ou les frais de contentieux n’entrant pas dans le cadre des dépens ou de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de déduire du dernier décompte présenté les frais de recouvrement imputés, lesquels seront examinés au titre des dépens.

Il résulte des pièces produites que Mme [G] [L] est redevable d’une somme de 530,9€, déduction faite de la somme de 922,98 € versée à la bailleresse au titre de l’aide personnalisée au logement et des frais mentionnés dans le décompte du 24 septembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [G] [L] au paiement de la somme de 530,9 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement.

Sur la dette de la caution au titre des arriérés de loyers et de charges, et des indemnités d’occupation

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est constant que M. [S] [L] s’est constitué caution solidaire de Mme [G] [L] par engagement en date du 28 février 2021.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la bailleresse a dénoncé à M. [S] [L] le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Mme [G] [L].

Non comparant, M. [S] [L] n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause tant la validité de son acte de cautionnement que le principe et le quantum de la dette.

Compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner M. [S] [L] en cette qualité, à payer à titre solidaire avec Mme [G] [L] les sommes dues jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, M. [S] [L] s’étant engagé à titre de caution solidaire également pour les indemnités d’occupation éventuelles, il y a lieu de le condamner à titre solidaire avec la locataire à payer les indemnités d’occupation auxquelles cette dernière est tenue.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que la résistance abusive au paiement d’une somme due qui a causé un préjudice ouvre droit à l’octroi de dommages-intérêts.

En l’espèce, la SCI MA-RE-LE n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la défenderesse. Au surplus, elle ne justifie d’aucune résistance de sa part ni d’une quelconque mauvaise foi.

Par conséquent, la SCI MA-RE-LE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte-tenu de la situation personnelle et financière de la défenderesse, d’un apurement partiel de la dette depuis la délivrance de l’assignation et du montant de la dette, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Mme [G] [L].

En conséquence, il convient d’autoriser Mme [G] [L] à se libérer de sa dette par versements mensuels de 100 euros pendant 5 mois, le solde devant être réglé le 5ème mois.

Il y a lieu de rappeler d’une part, que toutes procédures d’exécutions engagées par le créancier sont suspendues durant les délais ainsi accordés, et d’autre part, qu’à défaut de respect des modalités de paiement précitées, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [L] et M. [S] [L], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de leur notification au représentant de l’Etat dans le département.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Faute de justifier d’avoir exposé des frais irrépétibles, la bailleresse sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 23 janvier 2025 du contrat de bail conclu le 28 février 2021 portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] ;

CONSTATE que la demande d’indemnités d’occupation pour la période postérieure au 23 août 2025 est devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [L] et M. [S] [L] à payer à la SCI MA-RE-LE la somme de 530,9 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 23 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;

DEBOUTE la SCI MA-RE-LE de sa demande de dommages et intérêts;

AUTORISE Mme [G] [L] à se libérer de cette dette en 5 mensualités équivalentes et successives d’un montant de 100 euros, la 5ème mensualité devant apurer la somme due en principal, frais et intérêts ;

DIT que ces mensualités devront être versées avant le dernier jour de chaque mois, la première devant intervenir avant le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision au plus tard ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus prescrites entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI MA-RE-LE et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues par Mme [G] [L] à raison du retard cessent d’êtres dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [L] et M. [S] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de leur notification au représentant de l’Etat dans le département ;

DEBOUTE la SCI MA-RE-LE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE