REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00195 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GXVI

N° minute : 25/00046

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [S]

né le 30 Novembre 1978 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benoit CONTENT avocat au barreau de l’Ain

Madame [C] [A]

née le 12 Janvier 1979 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benoit CONTENT avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [Z] [I] épouse [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Emmanuel THIVEND avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

Monsieur [U] [S]

Madame [C] [A]

Madame [Z] [G]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

Madame [Z] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [G] est usufruitière de l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Adresse 6] (01), dont les nus-propriétaires sont ses enfants [M] et [O] [G].

Le 22 janvier 2016, M. [U] [S] et Mme [C] [A] ont emmenagé dans le logement et se sont ensuite régulièrement acquittés d’un loyer jusqu’en août 2023.

Par acte délivré par commissaire de justice le 28 mars 2024, Mme [Z] [G] a fait commandement à M. [U] [S] et à Mme [C] [A] d’avoir à payer la somme en principal de 4.800 euros au titre des loyers et de 1.687 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères des années 2017 à 2023, et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 17 mai 2024, M. [U] [S] et Mme [C] [A] ont fait assigner Mme [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— que le commandement de payer délivré le 28 mars 2024 soit déclaré nul et de nul effet,

— la condamnation de Mme [G] à leur régler la somme de 32.700 euros au titre des trop-perçus de loyers,

— la condamnation de Mme [G] à réaliser, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants :

— réparation du chauffage,

— réparation du volet bloqué,

— réparation de la fenêtre bloquée,

— réparation de l’interphone et de l’ouverture à distance du portail,

— réparation du four,

— réparation de l’installation électrique,- la condamnation de Mme [G] aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à une première audience le 20 juin 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 juillet 2024, Mme [Z] [G] a fait délivrer à M. [U] [S] et à Mme [C] [A] un congé aux fins de vendre l’immeuble, pour le 31 janvier 2025, mentionnant un prix de vente fixé à la somme de 460.000 euros.

A l’audience du 19 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [U] [S] et Mme [C] [A], représentés par leur conseil, ont demandé au tribunal :

— de mettre hors de cause Mme [C] [A],

— de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 28 mars 2024,

— la condamnation de Mme [G] à leur régler la somme de 32.700 euros au titre des trop-perçus de loyers, et à titre subsidiaire la somme de 31.460 euros,

— de débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes,

— la condamnation de Mme [G] à réaliser, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants :

— réparation du chauffage,

— réparation du volet bloqué,

— réparation de la fenêtre bloquée,

— réparation de l’interphone et de l’ouverture à distance du portail,

— réparation du four,

— réparation de l’installation électrique,

— de déclarer nul et de nul effet le congé pour vente signifié le 26 juillet 2024,

— la condamnation de Mme [G] à leur régler la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts au titre de la surconsommation énergétique en l’absence de DPE,

— de réduire le prix du loyer à la somme de 500 euros par mois à compter de la décision à intervenir,

— à titre subsidiaire, d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de leur accorder un délai d’un mois pour régler les sommes dues,

— la condamnation de Mme [G] aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [G], représentée par son conseil, a demandé au tribunal :

— de débouter M. [U] [S] et Mme [C] [A] de l’intégralité de leurs demandes,

— de condamner M. [U] [S] et Mme [C] [A] solidairement à lui régler la somme de 6.400 euros au titre des arriérés de loyers pour la période d’octobre 2023 à décembre 2024,

— de les condamner solidairement à régler la somme de 1.687 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les périodes de 2017 à 2023,

— de les condamner à produire les attestations d’entretien du système de chauffage pour les années 2018, 2019, 2022 et 2024, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de préjudice moral,

— de les condamner aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées, soutenues oralement à l’audience du 19 décembre 2024, pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Le 9 janvier 2025, Mme [G] a communiqué, par l’intermédiaire de son conseil, une nouvelle pièce n°22 correspondant à un procès-verbal de constat valant état des lieux.

Le jour même, le conseil des demandeurs a sollicité que cette pièce, dont la communication n’avait pas été autorisée par le tribunal, soit écartée des débats.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la pièce communiquée en cours de délibéré

L’article 445 du code de procédure civile prévoit qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, il ressort des notes d’audience que le Président n’a autorisé la communication d’aucune pièce durant le temps du délibéré. La loi ne prévoit pas qu’une telle communication puisse être autorisée après l’audience, même en cas de circonstances exceptionnelles. Seule une réouverture des débats pourrait être envisagée, mais elle n’est pas sollicitée.

La pièce n°22 transmise le 9 janvier 2025 par Mme [G] sera donc écartée des débats.

Sur l’existence du bail

En vertu de l’article 1714 du code civil, on peut louer, ou par écrit ou verbalement.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si les parties s’accordent aujourd’hui à dire qu’un bail écrit a été conclu et signé par elles, Mme [G] contestait ce fait dans un courrier de son avocat du 26 juin 2023, affirmant alors qu’ "'aucun bail n’a été établi entre les parties. L’occupation de la maison d’habitation par M. [S] ne résulte que d’échanges verbaux entre les parties".

A l’inverse, si M. [S] conteste l’acte finalement produit par la bailleresse, il ne produit pas l’acte qu’il avait, selon ses propres dires (et photographie à l’appui), retrouvé le 1er août 2023 et sur lequel figurait apparemment la signature de M. [Y] [G], fils de la bailleresse.

Toutefois, malgré ces imprécisions et omissions -voire dissimulations- des parties, la présente juridiction doit statuer au vu des pièces qui lui sont aujourd’hui présentées et ne saurait juger sur la base d’hypothèses ou de suppositions.

Or l’acte produit et revendiqué aujourd’hui par la bailleresse n’est pas signé par elle-même, mais seulement par son fils [M] [G]. Si celui-ci est nu-propriétaire du bien donné à bail, cela ne lui donne pas qualité pour pouvoir conclure un tel bail. Il n’a en outre, et malgré la demande de la partie adverse, pas produit de pouvoir justifiant qu’il pouvait, lors de la signature du bail en janvier 2016, représenter sa mère.

Le contrat écrit produit n’a donc pas de valeur juridique.

En revanche, les parties ne contestant nullement l’existence d’un bail entre elles, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] (01), à compter du 22 janvier 2016 (cf facture de déménagement annexée à la pièce n°33 des demandeurs), il y a lieu de retenir l’existence d’un bail verbal entre elles.

S’agissant de Mme [C] [A], elle se présentait elle-même comme locataire dans l’assignation qu’elle a fait délivrer à la bailleresse le 17 mai dernier. Elle ne saurait donc valablement solliciter désormais, de manière contradictoire, sa mise hors de cause ; il sera donc considéré qu’elle est bien titulaire du bail, tout comme M. [S].

En l’absence de bail écrit valable, et donc de clause résolutoire, le commandement de payer délivré le 28 mars 2024 est de nul effet sur la résiliation du bail (étant d’ailleurs souligné que le constat de l’acquisition de cette clause résolutoire n’est pas sollicité par la bailleresse dans le cadre de la présente instance). Ce commandement n’est en revanche affecté, en soi, d’aucune cause de nullité qui justifierait qu’il soit déclaré nul par la présente juridiction.

Sur les loyers dus par les locataires

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Les parties s’accordent à dire qu’il était initialement fixé le versement d’un loyer de 700 euros par mois. Cela correspond d’ailleurs au montant des paiements effectués par M. [S] entre février 2016 et décembre 2020, comme l’établissent ses relevés de compte bancaire.

M. [S] prétend, depuis quelques temps déjà au vu des échanges entre les parties, que ce loyer « officiel » était complété par un supplément versé de manière non déclarée et en espèces de 400 euros par mois, sous la forme d’un versement unique annuel de 4.800 euros.

Or, l’attestation de son propre père, dont la valeur probante peut être légitimement critiquée, ne suffit à établir la preuve de cet accord, pas plus que les échanges SMS entre M. [S] et M. [G] fils, qui restent assez obscurs au vu des relations plus larges entretenues par ces deux personnes. Enfin, la preuve de cet accord ne saurait être rapportée par l’absence de contestation de Mme [G] à cette affirmation portée dans un courrier de fin décembre 2024 – janvier 2024 (pièce 6, accusé de réception illisible quant à sa date).

Il sera enfin souligné que si M. [S] a pris le soin de transmettre à la juridiction ses relevés de compte bancaire sur plusieurs années, il n’apparait nullement sur ceux-ci les retraits qui correspondraient aux versements chaque année, en espèces, de la somme alléguée et conséquente de 4.800 euros.

Il sera donc considéré que le loyer fixé contractuellement et librement par les parties était de 700 euros par mois.

Si Mme [G] la bailleresse affirme que les parties ont ensuite convenu à compter du mois de janvier 2021 de porter le loyer à la somme de 800 euros par mois, cela est contesté par les locataires qui invoquent une demande d’indexation du loyer de la part de la bailleresse.

Une telle augmentation de loyer telle que décrite par la baillerese n’est légalement pas autorisée, la loi du 6 juillet 1989 encadrant de manière stricte les quelques augmentations de loyer autorisées (indexation, travaux d’amélioration réalisés…), dans un but de protection des locataires. Ces dispositions sont d’ordre public et un éventuel accord des locataires est sans effet.

Si les locataires ont pu effectivement verser cette somme de 800 euros à compter du mois de janvier 2021, il n’en reste pas moins vrai que le loyer ne pouvait être ainsi augmenté et que la bailleresse a, de ce fait, perçu indûment la somme de 100 euros par mois du 5 janvier 2021 au 10 août 2023 (dernier virement -établi par les pièces du dossier- du loyer par les locataires) soit pendant 32 mois (et non 33 mois, les locataires reconnaissant d’ailleurs en page 8 ligne 5 n’avoir pas réglé le loyer de septembre 2023, contrairement à ce qu’ils affirment en 6).

En outre, en l’absence d’écrit et donc de l’existence d’une clause d’indexation du loyer, le loyer ne pouvait pas faire l’objet d’une indexation.

Les locataires justifie avoir versé la somme de 700 euros à compter du 29 avril 2024 (imputé sur le mois d’avril 2024 pour les locataires comme mentionné sur l’ordre de virement et visiblement sur le mois de mai 2024 pour la bailleresse, ce qui explique le décalage dans les écritures) et la bailleresse ajoute qu’à compter de mai 2024 ils ont versé la seule somme de 700 euros par mois.

La bailleresse ne réclame pas le loyer du mois de septembre 2023, alors même que la juridiction n’a pas la preuve que celui-ci ait été réglé (dernier virement -établi par les pièces du dossier- du loyer par les locataires : 10 août 2023).

Ainsi, les locataires sont redevables des loyers du mois d’octobre 2023 à mars 2024, soit la somme de 4.200 euros (700 x 6) dont doit être déduit le trop perçu au titre de “l’augmentation” soit 3.200 euros (32 mois x 100).

Il y a donc lieu de condamner M. [U] [S] et Mme [C] [A] à payer à Mme [Z] [G] la somme de 1.000 euros au titre des loyers impayés.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’absence de bail écrit et donc de clause de solidarité, la condamnation de M. [S] et de Mme [A] ne saurait être prononcée solidairement.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la taxe d’ordures ménagères

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs (…)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables y inclut en son annexe III la “taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères”.

En l’absence de bail écrit et donc de clause prévoyant que la taxe d’ordures ménagères est intégrée dans les charges prévisionnelles réclamées chaque mois avec le loyer par la bailleresse, Mme [G] est en droit de récupérer auprès des locataires la taxe d’ordures ménagères chaque année, de manière ponctuelle sur simple présentation d’une copie de l’avis de taxe foncière aux locataires.

Toutefois, il n’est pas justifié ici par la bailleresse du montant des taxes d’ordures ménagères des années sollicitées (2017 à 2023).

La demande de condamnation des locataires à lui payer à ce titre la somme de 1.687 euros ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le congé signifié aux locataires par commissaire de justice à la demande de Mme [G] le 26 juillet 2024 mentionne comme motif la volonté de cette dernière de vendre l’immeuble à un prix de 460.00 euros, et remplit les conditions posées par la loi quant au droit de préférence des locataires.

Il est constant que le prix indiqué dans le congé est laissé à la discrétion du propriétaire. Il n’est effectivement pas interdit à un bailleur de donner congé pour vendre à un prix élevé, par exemple, s’il a la certitude ou au moins une très bonne chance de négocier son bien à un prix plus élevé que le marché.

Toutefois, le congé pour vente peut être annulé si le prix apparait excessif ou volontairement dissuasif, dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption. Il appartient au locataire d’établir la preuve de l’intention frauduleuse du bailleur.

En l’espèce, la signature d’un mandat de vente exclusif à un notaire pour un montant de 460.000 euros ne signifie pas que ce notaire ait estimé ce bien à une telle valeur (étant en outre précisé qu’il semble que ce notaire n’avait pas procédé à une visite du bien avant la signature de ce mandat le 5 octobre 2024, puisque son équipe s’est déplacée sur place pour prendre des photographies seulement le 20 décembre 2024).

Alors que le prix de vente mentionné dans le congé est fortement contesté par les locataires dans le cadre de la présente instance (et ce dès leurs conclusions n°1, qui ont été communiquées à la partie adverse avant l’audience du 5 septembre 2024), Mme [G] n’a fourni aucune attestation de valeur du bien qui viendrait justifier le prix mentionné dans le congé.

Elle n’a notamment pas transmis, de manière étonnante, l’estimation qui a été réalisée en octobre 2024 par M. [B] [N] de l’agence CENTURY 21 (cf courriel, pièce n°39 des demandeurs).

A l’inverse, les locataires produisent :

— une attestation de valeur du bien réalisée le 16 août 2024 par M. [T] [H], conseiller en immobilier pour l’agence LAFORET, à hauteur de 330-350.000 euros, honoraires d’agence inclus,

— une estimation retenue par le cabinet GUY HOQUET entre 365 et 370.000 euros,

— une estimation de valeur faite par la société HOMEOS IMMOBILIER entre 320 et 340.000 euros, frais d’agence inclus.

Il n’est fait nul mention dans ces documents détaillés d’une estimation prenant en compte la présence de locataires dans le bien, élément qui aurait été nécessairement mentionné s’il avait été pris en compte par les professionnels de l’immobilier dans leur estimation du bien.

Ainsi, le prix de vente fixé par le congé délivré le 26 juillet 2024 à 460.000 euros est à l’évidence surévalué. Mme [G] ne fournit à la juridiction aucun élément qui permettrait d’expliquer cet écart important entre le prix proposé aux locataires et celui du marché.

Au vu du conflit opposant les parties depuis plusieurs mois, et de l’absence de réelle démarche entreprise par Mme [G] pour mettre en vente ledit bien (à l’exception du mandat de vente signé le 5 octobre 2024) et notamment réaliser des visites, ce prix manifestement excessif (et donc dissuasif) révèle le caractère frauduleux du congé délivré aux locataires. Le congé pour vendre délivré le 26 juillet 2024 sera donc annulé.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Les locataires sollicitent la réalisation de travaux, sous astreinte, par la bailleresse à plusieurs titres.

S’agissant du système de chauffage, Mme [G] justifie avoir fait intervenir la société SOFATH le 19 février 2016, juste après l’installation des locataires, sur le circuit de chauffage et que cette société n’a rien noté de particulier en dehors d’une tension très faible. Elle justifie en outre avoir fait procédé en mars 2018 à des travaux sur le système de chauffage par la société [Localité 5] CLIM SERVICES à hauteur de 4.908,20 euros (pièce 9).

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), réalisé après une visite sur place le 25 novembre 2024, analyse avec précision en page 14 le système de chauffage et ne dit rien sur un éventuel dysfonctionnement récurrent et ancien.

Il est certes établi une difficulté avec l’eau chaude à compter du jeudi 21 novembre 2024. Il est en revanche aussi établi par les pièces du dossier que M. [G] a visiblement accepté dès le vendredi 22 novembre 2024, sur conseil de la société GONTRAND [A], de faire passer un électricien. En outre, il est justifié que la bailleresse a accepté le 26 novembre 2024 le devis de la société SALR CLIMEAUTHERM (envoyé la veille) et a versé l’acompte sollicité, pour effectuer un diagnostic de panne suite à une panne d’eau chaude. Dans un courriel du 29 novembre 2024, M. [S] reconnaissait avoir été appelé dès le 27 novembre par cette société, et être dans l’attente d’un rendez-vous de leur part.

Il n’est donc pas rapporté la preuve d’une carence de la bailleresse à ses obligations dans la gestion de cette difficulté, laquelle a agi avec célérité. Ainsi, il ne sera imposé sous astreinte aucune réalisation de travaux à la bailleresse à ce titre.

S’agissant du volet qui serait bloqué, cette difficulté a été signalée à la bailleresse par courrier du conseil des locataires en juin 2023. Toutefois, aucune pièce n’a été communiquée à la présente juridiction qui permettrait d’établir que cela ressort des obligations de la bailleresse et que la réparation dudit volet lui incomberait.

S’agissant de la réparation de l’interphone et de l’ouverture à distance du portail, si ceux-ci ont certes été évoqués dans un courrier du 6 décembre 2023, tout comme les problèmes du four, la juridiction ne dispose de la même manière d’aucun élément, et n’a même pas la certitude que ces problèmes sont toujours d’actualité.

S’agissant de la réparation d’une fenêtre bloquée, il semble au vu de la facture établie par la société AMH le 11 avril 2024 que cette difficulté a déjà été réglée. Il n’y a donc aucune raison de condamner la bailleresse à la réalisation de ces travaux sous astreinte. En outre, la facture ne permet pas à la juridiction de comprendre la nature de la difficulté et de savoir s’il s’agissait d’un problème d’entretien ou si cette réparation incombait réellement au bailleur.

Enfin, concernant la réparation sollicitée “de l’installation électrique”, le DPE réalisé très récemment n’établit pas l’existence de défauts à reprendre aux frais de la bailleresse. En effet, il est seulement dit que certains matériels électriques présentent des risques de contacts directs avec des éléments sous-tensions, à savoir qu’une prise dans le garage mur D présente un défaut de fixation. Il s’agit là d’un défaut mineur d’entretien, incombant donc aux locataires.

Ainsi, la demande de réalisation de travaux sous astreinte formulée par les locataires sera intégralement rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la surconsommation énergétique et sur la demande de réduction du prix du loyer

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit certes que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Si aucun Diagnostic de Performance Energétique (DPE) n’avait été effectivement réalisé et remis aux locataires lors de leur entrée dans les lieux, le bailleur a fait respecter cette exigence récemment.

Ainsi, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) réalisé le 26 novembre 2024 évalue à C la performance énergétique et climatique du logement (sur une échelle allant de A à G), contredisant ainsi le fait que le logement serait énergivore comme l’affirment les locataires.

La production des seules factures d’éléctricité ne saurait donc établir l’existence d’une « surconsommation » et d’un préjudice subi par les locataires.

Leur demande de dommages et intérêts formée à ce titre ne pourra donc qu’être rejetée, tout comme la demande de diminution de loyer pour ce motif dans la mesure où les locataires disposent désormais d’un DPE.

Sur la demande reconventionnelle relative aux attestations d’entretien du système de chauffage

Mme [G] ne précise pas le fondement juridique de sa demande de production d’une preuve de l’entretien annuel du système de chauffage (géothermie).

Or l’article R.224-44-3 du code de l’environnement prévoit, s’agissant de l’entretien des systèmes thermodynamiques dont la puissance nominale est comprise entre 4 kW et 70 kW que la période séparant deux entretiens ne peut pas excéder deux ans. L’entretien est effectué par une personne remplissant les conditions de qualification professionnelle prévues au II de l’article 16 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat.

Mme [G] n’explique pas pourquoi le système de chauffage présent dans le logement justifierait un entretien annuel et non seulement bi-annuel. Elle n’explique pas plus pour quelles raisons les documents déjà transmis par les locataires à ce sujet seraient insuffisants.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Là encore, Mme [Z] [G] ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

En outre, dans la mesure où une partie de son argumentation a été écartée par la présente juridiction, elle ne saurait soutenir que la présence action en justice des locataires a un caractère abusif. Il sera également rappelé que cette action a été engagée en réaction à un commandement de payer visant une clause résolutoire, qu’elle a elle-même fait délivrer aux locataires et que ces derniers étaient en droit de contester.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Chacune des parties succombant partiellement, il sera dit que chacun conservera la charge des dépens qu’il a exposés.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties l’intégralité des sommes avancées par elles et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ecarte des débats la pièce n°22 communiquée par Mme [Z] [G] en cours de délibéré,

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause Mme [C] [A],

Dit n’y avoir lieu à annulation du commandement de payer délivré le 28 mars 2024 à M. [U] [S] et Mme [C] [A] par Mme [Z] [G],

Dit de nul effet sur la résiliation du bail le commandement de payer délivré le 28 mars 2024 à M. [U] [S] et Mme [C] [A] par Mme [Z] [G],

Condamne M. [U] [S] et Mme [C] [A] à payer à Mme [Z] [G] la somme de 1.000 euros au titre des loyers impayés,

Dit nul et de nul effet le congé pour vente délivré le 26 juillet 2024 à M. [U] [S] et Mme [C] [A] par Mme [Z] [G],

Rejette les demandes de trop perçu, de dommages et intérêts, de réalisation de travaux sous astreinte et de réduction du prix du loyer formées par M. [U] [S] et Mme [C] [A],

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] [G], ainsi que sa demande concernant l’entretien du chauffage, la solidarité des locataires et la taxe d’ordures ménagères,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,