REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00333 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3LC

N° minute : 25/00008

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [H] [O] épouse [I]

née le 19 Mai 1933 à [Localité 5]

demeurant Chez Madame [B] [V] – [Adresse 3]

représentée par M^e Clémence NEVEU avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [W] [C]

né le 12 Juillet 2000 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Novembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

copies délivrées le 16 JANVIER 2025 à :

Madame [H] [O] épouse [I]

Monsieur [W] [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 JANVIER 2025 à :

Madame [H] [O] épouse [I]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 février 2023, Madame [H] [O] épouse [I] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [C] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 571 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 29 septembre 2023, Madame [H] [O] épouse [I] a fait commandement à Monsieur [W] [C] d’avoir à payer la somme en principal de 1.143 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 05 août 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le 08 août 2024, Madame [H] [O] épouse [I] a fait assigner Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [W] [C], si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 5.049,71 euros au titre des loyers, accessoires et provisions pour charges impayés au 11 juillet 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.143 euros à compter du 29 septembre 2023 et anatocisme, à parfaire à la date d’audience selon décompte actualisé de la dette,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, Madame [H] [O] épouse [I], représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 6.379,59 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges au 17 octobre 2024.

En défense, Monsieur [W] [C], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 06 août 2024 et orienté vers un réaménagement des dettes.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire afin que Monsieur [W] [C] produise la décision de la Banque de France relative à son dossier de surendettement.

A l’audience du 28 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [H] [O] épouse [I], représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 6.380,03 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges au 26 novembre 2024. Elle a précisé qu’un règlement de 587 euros a été effectué le 07 novembre 2024.

En défense, Monsieur [W] [C], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 08 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] [O] épouse [I] justifie avoir saisi le 03 octobre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 29 septembre 2023, Madame [H] [O] épouse [I] a fait commandement à Monsieur [W] [C] d’avoir à payer la somme en principal de 1.143 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 30 novembre 2023 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [W] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2023. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à Madame [H] [O] épouse [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 février 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 26 novembre 2024 d’une dette de 6.380,03 euros dont il y a lieu de déduire les frais du commandement de payer, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 98,76 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [C] à payer à Madame [H] [O] épouse [I] la somme de 6.281,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 septembre 2023 sur la somme de 1.143 euros, comme sollicité.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Eu égard à la situation financière et personnelle du défendeur, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts (anatocisme), celui-ci devant se concentrer sur le paiement de sa dette locative.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, Monsieur [W] [C] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il justifie que son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 06 août 2024 (et orienté vers un réaménagement des dettes). En outre, il a expliqué avoir rencontré des difficultés financières suite à des accidents du travail et à une démission. Il a obtenu son permis de conduire en avril 2024 et a retrouvé un emploi pour un salaire de 1.900 euros par mois. De plus, il a déclaré que sa concubine était enceinte et qu’elle a fait l’objet d’une rupture conventionnelle de son contrat de travail. Enfin, il a déclaré avoir effectué une demande de logement social.

Monsieur [W] [C] justifie avoir repris le paiement intégral du loyer courant.

Ainsi, la loi impose de favoriser le maintien dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision, jusqu’à décision de la Commission de surendettement ou du juge du surendettement. Le paiement du loyer courant devra être impérativement assuré.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu’il n’y ait besoin d’une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [W] [C] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 29 septembre 2023.

Il n’apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de Madame [H] [O] épouse [I] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [W] [C] à payer à Madame [H] [O] épouse [I] la somme de 6.281,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 sur la somme de 1.143 euros,

Rejette la demande de capitalisation des intérêts,

Autorise Monsieur [W] [C] à se libérer de sa dette par 36 mensualités de 20 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois, jusqu’à ce qu’une décision contraire soit prise dans le cadre du dossier de surendettement,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 25 février 2023 entre Madame [H] [O] épouse [I] d’une part, et Monsieur [W] [C] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies au 30 novembre 2023,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Monsieur [W] [C] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— Monsieur [W] [C] sera tenu de payer à Madame [H] [O] épouse [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [W] [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 29 septembre 2023,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE