TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00377 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLK5

Plaidoirie le 03 Juin 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL CHASTEAU AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [L] [M]

née le 26 Juin 1952

44 Rue Jean Jaurès

38300 BOURGOIN-JALLIEU

représentée par la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Monsieur [T] [Z]

44 rue Jean Jaurès

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Madame [F] [Z]

44 Rue Jean Jaurès

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparante, ni représentée

Après prorogation du délibéré initialement fixé au 09 septembre 2025, le jugement dont la teneur suit a été rendu le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées par tous moyens.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 22 juillet 2022, consenti par la madame [L] [M], monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] ont pris en location un logement situé au 44 rue Jean-Jaurès, 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 400 euros.

Par jugement en date du 28 juin 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a prononcé le divorce de monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z].

Par acte de commissaire de justice, déposé à étude le 22 novembre 2024, madame [L] [M] a fait délivrer à monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 856,08 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 27 mars 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025, madame [L] [M] a assigné monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

• subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ;

• ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner solidairement monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  1229,34 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 18 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’ils seraient exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

• ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

Monsieur [T] [Z] s’est présenté le 14 mai 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que monsieur [T] [Z] vit seul dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 860,42 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 595,79 euros. Monsieur [T] [Z] a indiqué avoir déposé une demande de logement social et s’est engagé à régler la dette locative en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2025, en présence de madame [L] [M], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 1928,02 euros suivant décompte arrêté au 2 juin 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. Madame [L] [M] s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, madame [F] [Z] n’a comparu ni en personne ni représentée.

Monsieur [T] [Z] qui a comparu en personne et qui ne conteste pas le principe de la dette mais son montant de la dette, a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et propose de régler la somme de 200 euros en sus du loyer et charges courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 4 juin 2025, Monsieur [T] [Z] transmet le décompte de SOLIHA qui arrête la dette locative à la somme de 1627,02€ au 2 juin 2025.

Après prorogation du délibéré, le jugement est rendu le 15 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation. Monsieur [T] [Z] a comparu en personne à l’audience, cependant madame [F] [Z] qui a été régulièrement citée n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputée contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie d’un signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en application des dispositions de l’article 24 I de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’assignation en date du 27 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Le bail conclu le 22 juillet 2022 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, madame [L] [M] produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de septembre 2024.

Au vu de ces impayés, madame [L] [M] a fait délivrer à monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z], le 22 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de madame [L] [M].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 23 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 2 juin 2025 à la somme de 1627,02 euros, au paiement de laquelle monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 23 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Sur les délais au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’absence de reprise du paiement intégral de la dette empêche le locataire de pouvoir prétendre à ce délai.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations de monsieur [T] [Z] à l’audience, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, madame [L] [M] pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] et de tout occupant de son chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à madame [L] [M] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

Par jugement en date du 28 juin 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a prononcé le divorce de monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z], pour autant cette dernière n’a pas communiqué de dédite à madame [L] [M], de sorte qu’elle est toujours tenue par les termes du contrat de bail en date du 22 juillet 2022.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que madame [L] [M] peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 600,00 € sera allouée de ce chef à madame [L] [M].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] à payer à madame [L] [M], la somme de 1627,02 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 2 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 68 euros avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si les locataires se libèrent de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] à payer à madame [L] [M] l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] devront libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au 44 rue Jean-Jaurès, 38300 Bourgoin-Jallieu ;

CONDAMNE in solidum monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] à payer à madame [L] [M] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [T] [Z] et madame [F] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION