TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

N° RC 24/00324 Le 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

AV/SNR

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Audrey GELIBERT

la SCP LACHAT MOURONVALLE

M^e Emilie ORELLE

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA ROLLANDIERE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey GELIBERT, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU plaidant par Maître DREZET de la SELARL DREZET PELET, avocats au barreau de LYON,

d’une part,

DEFENDERESSES

S.A. PROSUD,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Emilie ORELLE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, plaidant par M^e Emeric BOUSSAID, avocat au barreau de CHAMBERY

S.A. ALLIANZ IARD,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

d’autre part,

La cause a été débattue à l’audience publique tenue le 25 Février 2025 par Madame VANDENDRIESSCHE, Magistrat désigné en qualité de Juge Unique, assistée de M^me GALLIFET, Greffier.

Après prorogation du délibéré, le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat en date du 8 février 2018 et avenants signés les 14 mai et 25 octobre 2019, la SCI LA ROLLANDIERE a donné à bail à la SA PROSUD, des locaux commerciaux sis à [Adresse 5] du Pin répartis sur deux niveaux.

A la suite du constat de l’apparition de fissures et traces de passage sur la dalle de l’étage, zone d’entreposage, la SCI LA ROLLANDIERE a sollicité un avis technique et l’expert qu’elle a missionné, monsieur [E] [S], a confirmé l’existence de fissures et déformations du plancher et retenu au terme de son rapport du 2 décembre 2021, à la nécessité de réaliser une étude structure et de consolider la structure béton.

Le bureau d’études CEBACO mandaté par la bailleresse courant décembre 2021, a constaté les fissures et une dégradation très importante des structures porteuses du bâtiment. Le bureau d’études recommandait un arrêt de l’activité dans les zones impactées par les dégradations jusqu’à réalisation des travaux de réhabilitation et relevait que la portance du plancher était largement dépassée.

Par courrier du 27 décembre 2021, la SCI LA ROLLANDIERE a demandé à son locataire de libérer la zone de stockage et de ne plus faire circuler le chariot élévateur.

En réponse et par courrier du 19 janvier 2022, la SA PROSUD résiliait son bail compte tenu de l’inadaptation des locaux à son activité et indiquait qu’elle ne régulariserait les loyers qu’au regard de la surface effectivement exploitée.

Suivant exploits en date des 7 et 10 février 2022, la SCI LA ROLLANDIERE a assigné la SA PROSUD et son assureur la SA ALLIANZ IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins d’expertise et provision.

Par ordonnance du 14 juin 2022, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et désigné monsieur [B] [V] aux fins notamment de :

— procéder à l’étude de la dalle du premier niveau, et à l’analyse exhaustive des dégradations subies par cette dalle en indiquant s’il s’agit de dégradations récentes et/ou évolutives et si elles préexistaient à la régularisation du bail et de ses deux avenants,

— donner son avis sur les analyses effectuées par monsieur [E] [S] et le cabinet CEBACO,

— dire si le premier étage des locaux loués était adapté à l’exploitation de l’activité d’entreposage et de stockage exercée par la société PROSUD, et indiquer si des préconisations particulières devaient être formulées par le bailleur quant aux modalités de stockage, au poids maximal au m²,

— indiquer l’origine et la ou les causes des désordres et préciser dans quelle mesure le stockage de la société PROSUD est en tout ou partiellement à l’origine des et la déstabilisation de la dalle, ou s’il y est étranger,

— dire si les dégradations et/ou désordres constatés représentent un risque pour l’ouvrage, sa solidité et son devenir,

— décrire les travaux propres à remédier aux désordres et en évaluer le coût et la durée prévisible,

— décrire les préjudices subis par les parties et en proposer une évaluation,

— faire toute observation utile à la juridiction qui serait saisie au fond ;

Le juge des référés autorisait également la SA PROSUD à régler ses loyers au prorata de la surface effectivement exploitée, selon la formule "montant total du loyer HT/surface totale x surface effectivement exploitée = montant du loyer HT à régler" et indiquait que cette réduction était provisionnelle et sous réserve des comptes à intervenir entre les parties après identification des responsabilités encourues.

L’expert déposait son rapport le 2 novembre 2023.

Selon exploit du 15 mars 2024, la SCI LA ROLLANDIERE assignait la SA PRO SUD et son assureur la société ALLIANZ IARD aux fins notamment de voir condamner la SA PRO SUD à lui régler la somme de 171 561,13 euros au titre de loyers impayés et du préjudice de jouissance.

Selon conclusions signifiées par RPVA le 2 octobre 2024, la SCI LA ROLLANDIERE demande au tribunal au visa des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1728 du Code civil, L.145-4 du Code de commerce, de :

— DEBOUTER la société PROSUD et la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER solidairement la société PROSUD et la société ALLIANZ IARD à régler à la SCI LA ROLLANDIERE la somme de 232 042,61 euros (166 349,4 + (8 211,64 x 8) jusqu’au mois de septembre 2024), au titre des loyers impayés et du préjudice de jouissance, outre actualisation jusqu’à la date de réalisation effective des travaux,

— CONDAMNER solidairement la société PROSUD et la société ALLIANZ IARD à régler à la SCI LA ROLLANDIERE la somme de 59 373,80 euros TTC, au titre du préjudice matériel correspondant au coût des travaux à réaliser outre indexation sur la base de l’évolution de l’indice BTO1 entre la date du rapport et la date d’exécution des travaux,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le tribunal retenait une part de responsabilité du bailleur

— LIMITER celle-ci à moins de 25% ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement la société PROSUD et la société ALLIANZ IARD à régler à la SCI [Adresse 4] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement la société PROSUD et la société ALLIANZ IARD aux entiers dépens des deux procédures de référés et de l’affaire au fond, en ce compris les frais d’expertise,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 27 juin 2024, la SA PRO SUD demande au tribunal au visa des dispositions des articles L145.1, L.145-2, L.145-6 et L.145-9 du Code de Commerce, des articles 1217, 1226 et 1229 du Code Civil, de l’article 1760 du Code Civil de :

— JUGER recevable mais mal fondée l’action introduite par la Société LA ROLLANDIERE à l’encontre de la Société PROSUD,

À titre principal,

— JUGER régulière la résiliation du bail commercial régularisé par la société PROSUD à l’encontre de la société LA ROLLANDIÈRE suivant acte en date du 19 janvier 2022

— JUGER que la société PROSUD n’a commis aucune faute ni aucun manquement dans le cadre de l’exécution du bail commercial

Par voie de conséquence,

— DEBOUTER la société LA ROLLANDIERE de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société PROSUD

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la juridiction devait reconnaître une quelconque responsabilité de la société PROSUD

— JUGER qu’il y a lieu d’opérer un partage de responsabilité entre la société PROSUD et la société LA ROLLANDIÈRE

— JUGER que la responsabilité de la société PROSUD ne peut être que résiduelle et fixée à moins de 5%

En tout état de cause,

— DÉBOUTER la société LA ROLLANDIÈRE de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société PROSUD

À titre reconventionnel,

— JUGER recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de la société PROSUD à l’encontre de la société LA ROLLANDIÈRE

— CONDAMNER la société LA ROLLANDIÈRE à payer à la société PROSUD la somme totale de 29 804.59 € au titre du préjudice subi avec intérêt au taux légal à compter du dépôt du rapport de l’expert

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société LA ROLLANDIÈRE de ses demandes d’indemnités au titre de l’article 700 et des dépens en ce compris au titre des frais d’expertise et des dépens des deux référés

— CONDAMNER la Société LA ROLLANDIERE à payer à la société PROSUD la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— CONDAMNER la société LA ROLLANDIÈRE aux entiers dépens de l’instance

— JUGER qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire compte tenu de la nature de l’affaire

Selon conclusions signifiées par RPVA le 27 juin 2024, la compagnie ALLIANZ IARD demande au tribunal au visa de l’article 1719 du code civil, de :

A titre principal :

— REJETER l’intégralité des demandes de la SCI LA ROLLANDIERE ;

A titre subsidiaire :

— REJETER les demandes de la SCI LA ROLLANDIERE à l’égard de la SA ALLIANZ IARD compte-tenu de l’absence de garantie contractuelle ;

En tout état de cause :

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI LA ROLLANDIERE à verser à la SA ALLIANZ IARD la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour l’exposé complet de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025 et mise en délibéré au 15 avril 2025, puis prorogé au 06 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire le tribunal rappelle que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

1. Sur la résiliation du bail et le paiement des loyers

Conformément aux dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil :

«  La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation

— Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation

— Obtenir une réduction du prix

— Provoquer la résolution du contrat

— Demander réparation des conséquences de l’inexécution. "

En outre, il résulte des dispositions de l’article 1229 du code civil que « Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Il résulte de ces dispositions que si le preneur à bail commercial peut sans avoir à motiver sa décision résilié son bail à l’expiration d’une période triennale, il peut également résilier celui-ci à tout moment en cas de manquement du bailleur à ses obligations.

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé réception du 19 janvier 2022, soit postérieurement à l’achèvement de la première période triennale, la SA PROSUD a résilié son bail commercial aux motifs qu’elle avait dû déménager une partie de son activité compte tenu de l’inadaptation des locaux à celle-ci.

Il n’est pas contesté qu’en début d’année 2022, la SA PROSUD a effectivement dû déménager une partie de son activité compte tenu de fissures apparues sur le plancher et la dalle des locaux.

Or, il résulte du rapport d’expertise établi par monsieur [V] que des fissures millimétriques et des éclats de béton sont apparus sur la sous-face et la surface du plancher haut du rez-de-chaussée et que la dalle est cassée au droit du mur en aggloméré du béton rez-de-chaussée.

L’expert expose que le plancher ne peut supporter que de très faibles charges ce qui explique les multi fissurations de la dalle et de la poutre secondaire. Il indique ainsi que la charge maximale retenue pour le plancher est de 300 kg/ m² et est très loin des 750 kg/m² normalisés pour les aires de stockage. Il estime que les charges stockées par PROSUD sont de 800 kg/m² et que les chariots élévateurs utilisés par cette société pesaient plus de 4 tonnes pour l’un et deux tonnes pour l’autre.

L’expert précise également que :

— L’impact du chariot élévateur sur les zones de circulation est important et explique les fissures en sous-face et surface de la dalle dans les zones les plus dégradées

— La circulation du chariot est par ailleurs à l’origine de la casse localisée de la dalle béton.

— Le plancher ne supporte pas le chariot élévateur à vide du fait de sa masse importante.

L’expert conclut que les fissures et éclats de béton sont directement causées par les charges de stockage et le chariot élévateur de la société PROSUD qui sont trop importants par rapport à la capacité portante de la dalle.

Par ailleurs, l’expert rappelle que les états des lieux établis lors de la prise de possession par la société PRO SUD ne font état d’aucune fissure mais affirme néanmoins que de fines fissures devaient préexister. Il indique enfin que la solidité du bâtiment est affectée, que la dalle béton devra être renforcée tout en affirmant que le renforcement du plancher n’a pas lieu d’être si la charge de stockage ne dépasse pas les 300 kg/m².

Il résulte donc des conclusions de l’expert que les désordres affectant l’immeuble litigieux sont exclusivement liés à l’activité de la SA PROSUD, activité induisant le stockage de matériel particulièrement lourd et la circulation d’un chariot élévateur dont le poids dépassait largement la résistance maximale du plancher.

Or, le contrat de bail conclu entre la SCI LA ROLLANDIERE et la SA PROSUD précisait en son article VIII 3ème que « Le PRENEUR ne pourra faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance, sous peine d’être responsable de tous désordres ou accidents ».

Si le contrat de bail ne précisait pas la résistance maximale du ou des planchers, il appartenait au preneur, la SA PROSUD, en sa qualité de professionnel et compte tenu de la nature de son activité soit, de procéder aux vérifications relatives à la résistance des planchers avant de stocker notamment du matériel lourd dédié à la motoculture et de faire circuler au premier étage un chariot type Fenwick d’un poids de plus de 2 375 kg à vide, soit, de solliciter de son bailleur les caractéristiques techniques des planchers afin de s’assurer de leur conformité à son activité.

Or, la SA PROSUD n’a pas effectué la moindre vérification, ni solliciter la moindre information de son bailleur avant de stocker son matériel et ce alors que les termes du contrat étaient particulièrement clairs sur ses obligations.

En outre, si le bailleur est tenu, conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil, d’entretenir la chose louée afin qu’elle puisse servir à l’usage auquel elle est destinée, il ne saurait être tenu de prendre en charge le coût des réparations et des conséquences des désordres causés par l’activité de son locataire et ce, alors que le contrat alertait expressément le preneur des risques liés à une éventuelle surcharge des planchers.

Enfin, l’expert ne pouvait sans outrepasser sa mission donner un avis juridique sur l’issue du litige. En affirmant qu’il appartenait au bailleur d’informer son preneur sur la résistance du plancher, l’expert s’est livré à une appréciation juridique du contrat qui ne relève pas de sa compétence.

La SA PROSUD est donc seule responsable des dommages affectant l’immeuble et elle ne pouvait donc, aux motifs desdits désordres, résilier son bail hors de l’expiration d’une période triennale.

Il doit donc être considéré que la SA PROSUD n’était pas fondée à résilier avant expiration de la période triennale et qu’elle demeurait tenue au paiement de l’intégralité des loyers jusqu’au 7 février 2024, date d’expiration de la période triennale en cours.

La SA PROSUD doit donc être condamnée au règlement d’une somme de 166 349,49 euros au titre des loyers impayés correspondant au montant de la totalité des loyers dus déduction faite des sommes versées à titre provisionnel par la SA PROSUD entre le 1er février 2022 et le 31 juillet 2022.

En outre, si la SCI LA ROLLANDIERE sollicite la condamnation de la SA PROSUD à lui verser une somme de 65 693,12 euros correspondant aux loyers qu’elle n’a pas pu percevoir du fait des dommages affectant l’immeuble, elle n’établit pas qu’elle se trouvait dans l’incapacité de louer à nouveau l’immeuble et ce, alors que les dommages affectent une partie restreinte de celui-ci et qu’il est impossible à la lecture tant de l’expertise que des conclusions des parties de déterminer si ces désordres rendaient l’ouvrage dangereux pour ses occupants.

2. Sur la prise en charge des travaux de réparation

Monsieur [V], expert judiciaire désigné par le juge des référés, a évalué les travaux de reprise des locaux à la somme totale de 59 373,80 euros TTC.

L’expert a détaillé les travaux de reprise et les a chiffrés en se fondant sur l’un des devis produits par la SCI LA ROLLANDIERE, en l’occurrence le devis de la société CHANUT.

Si la SA PROSUD soutient que l’évaluation faite par l’expert ne saurait être reprise par le tribunal car les travaux préconisés constitueraient une amélioration des locaux, il résulte, en réalité, du rapport de monsieur [V] que celui-ci préconise d’une part la reprise des fissures par injections afin de les consolider et d’autre part la démolition de la dalle mais seulement pour sa partie la plus endommagée.

Il ne résulte donc nullement du rapport d’expertise qu’une quelconque amélioration des locaux résulterait des travaux envisagés par l’expert.

Par ailleurs, si la SA PROSUD conteste les conclusions de l’expert, celui-ci a répondu à l’ensemble des interrogations durant les opérations d’expertise et elle ne produit aucune pièce susceptible de remettre en cause le chiffrage réalisé par celui-ci.

Dès lors, la SA PROSUD sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 59 373,80 euros TTC. Conformément à la demande de la SCI, cette somme sera indexée sur la base de l’évolution de l’indice BT01 entre la date du rapport et la date d’exécution des travaux.

Enfin, compte tenu des conclusions du rapport d’expertise et des clauses du contrat il n’y a pas lieu à partage de responsabilité. En conséquence, les demandes reconventionnelles de dommages intérêts formées par la SA PROSUD seront nécessairement rejetées.

3. Sur la garantie de la compagnie ALLIANZ IARD

Si la SA PROSUD était assurée auprès la SA ALLIANZ IARD, aucune des garanties souscrites n’est mobilisable en l’espèce. En effet les garanties souscrites sont relatives aux incendies, dégâts des eaux, vol, vandalisme bris de glace, attentats, pertes d’exploitation, catastrophes naturelles.

Dès lors, les demandes formées à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD seront nécessairement rejetées.

4. Sur les demandes accessoires

La SA PROSUD qui succombe sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire. Toutefois, il ne saurait être fait droit à la demande de la SCI LA ROLLANDIERE concernant les dépens de la procédure de référés, le juge des référés ayant statuer sur ce point.

La SA PROSUD sera également condamnée à verser à la SCI LA ROLLANDIERE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, si la SA PROSUD sollicite que l’exécution provisoire du jugement soit écartée il ne produit aucun élément susceptible de justifier du bien-fondé de sa demande.

P A R C E S M O T I F S

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

CONDAMNE la SA PROSUD à payer à la SCI [Adresse 4] les sommes de :

—  166 349,49 euros au titre des loyers impayés ;

—  59 373,80 euros TTC au titre des travaux de reprise, somme qui sera indexée sur la base de l’évolution de l’indice BTO1 entre la date du rapport et la date d’exécution des travaux ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SA PROSUD aux dépens en ce compris les frais d’expertise ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi rendu le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signé par M^me VANDENDRIESSCHE, vice-présidente et par M^me NGANDU-ROUCHON, Greffier.

Le Président Le Greffier