Tribunal Judiciaire de Bourgoin-Jallieu, Chambre procedure orale, 6 mai 2025, n° 25/00166

TJ Bourgoin-Jallieu 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas réglé sa dette dans le délai imparti.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait le droit de demander l'expulsion du locataire, étant donné que celui-ci n'avait pas quitté les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que le locataire avait accumulé des impayés et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation, calculée sur la base du loyer conventionnel, jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice, considérant l'équité de la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourgoin-Jallieu, ch. procedure orale, 6 mai 2025, n° 25/00166
Numéro(s) :	25/00166
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Augusta PUPO
Cabinet(s) :	SCP MILLIETPYRAMIDE AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00166 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKRZ

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

en présence de M^me Augusta PUPO magistrat à titre temporaire en formation

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [S]

né le 12 Mai 1987

154 rue Saint Exupéry

Le Bailly lgt 69 étage 1

38490 LES ABRETS EN DAUPHINÉ

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 3 mars 2023, consenti par ALPES ISERE HABITAT, monsieur [J] [S] a pris en location un logement situé 154 rue Saint-Exupéry 38490 Les Abrets-en-Dauphiné, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 323,01 €.

ALPES ISERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 17 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 22 mai 2024, ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à monsieur [J] [S] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 691,68 € au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 8 janvier 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, ALPES ISERE HABITAT a assigné monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au torts de monsieur [J] [S] ;

• ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir ;

• condamner monsieur [J] [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  5 443,33 € montant de l’arriéré locatif à la date du 6 janvier 2025 outre intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation, au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [J] [S] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence d’ALPES ISERE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 5 997,81 € suivant décompte arrêté au 27 février 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [J] [S] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

ALPES ISERE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 17 mai 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 8 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 3 mars 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, ALPES ISERE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [J] [S] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’août 2023.

Au vu de ces impayés, ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à monsieur [J] [S], le 22 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès d’ALPES ISERE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 23 juillet 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 27 février 2025 à la somme de 5 997,81 €, au paiement de laquelle monsieur [J] [S] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [J] [S] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 23 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [S], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à ALPES ISERE HABITAT.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 23 juillet 2024 ;

DIT que monsieur [J] [S] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [J] [S] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 154 rue Saint-Exupéry 38490 Les Abrets-en-Dauphiné ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 23 juillet 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [J] [S] à payer à ALPES ISERE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [J] [S] à payer à ALPES ISERE HABITAT la somme de 5 997,81 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE monsieur [J] [S] à payer à ALPES ISERE HABITAT la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [J] [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION