TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00393 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DHBC

Plaidoirie le 01 Avril 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à – M^e FREIRE-MARQUES

— la SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [H] [G]

née le 04 Mai 1996 à BELLEY (01)

4 rue des Loggias

38080 L’ISLE D’ABEAU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C380532024000122 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU)

représentée par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [Y]

61 chemin du Matelot

38460 CHOZEAU

Madame [L] [Y]

61 chemin du Matelot

38460 CHOZEAU

tous deux représentés par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 16 novembre 2020, consenti par monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y], madame [H] [G] a pris en location un logement situé 3 place du champ de Mars 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 580,00 € et d’un dépôt de garantie de 580,00 €.

Après l’échec d’une tentative de conciliation, par acte de commissaire de justice remis à personne le 25 mars 2024, madame [H] [G] a assigné monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en réparation de son préjudice de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions, madame [H] [G] demande au tribunal de :

juger que les consorts [Y] ont manqué à leur obligation d’entretien et de délivrance d’un logement décent ;condamner les consorts [Y] à l’indemniser pour son préjudice de jouissance à hauteur de la somme correspondant au montant des loyers mensuels payés sur la durée du bail à savoir 23 033,04 € ;condamner les consorts [Y] à l’indemniser pour son préjudice moral à hauteur de la somme de 1 500,00 € ;constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;débouter les consorts [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;condamner les consorts [Y] à payer à Maître Adélaïde FREIRE-MARQUES la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

En réponse, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

débouter madame [H] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur encontre comme infondées et injustifiées ;

à titre reconventionnel,

condamner madame [H] [G] à leur payer les sommes suivantes :- 387,50 € en remboursement des réparations locatives entreprises,

—  4 000,00 € en réparation de leur préjudice moral,

—  3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, en présence des parties, régulièrement représentées par leur conseil, lesquels ont maintenu leurs demandes, et s’en sont remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont ils ont sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande en indemnisation du préjudice de jouissance subi dans le cadre d’un bail d’habitation.

Dès lors, s’agissant d’une demande déterminée supérieure à 5 000 €, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes des article 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et d’en faire jouir paisiblement le preneur.

Il est constant que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure et qu’il appartient au propriétaire de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est à dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments.

L’article 6, alinéa 3, de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fixe les conditions à satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

L’article 20-1 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il est également constant que le locataire confronté à un problème de décence peut agir en dommages-intérêts contre le bailleur pour le trouble de jouissance causé.

En l’espèce, par contrat de bail daté du 16 novembre 2020, consenti par monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y], madame [H] [G] a pris en location un logement situé 3 place du champ de Mars 38300 BOURGOIN-JALLIEU, dont l’état, doit être considéré, aux termes de l’état des lieux d’entrée en date du même jour comme étant en bon état de réparations locatives.

Or, à la suite de sa visite du 21 décembre 2022, l’agent de salubrité de la Ville de BOURGOIN-JALLIEU a constaté divers désordres dans le logement et notamment des moisissures dans la salle de bain ainsi qu’un mur du salon dégradé, un siphon sous évier dégradé outre des traces de moisissure sous évier.

L’agent a relevé deux éléments de non-conformité : l’absence d’aération sur les fenêtres ; l’insuffisante extraction d’air.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 juillet 2023, madame [H] [G] a signalé les différents désordres affectant le logement à son bailleur (infiltration d’eau par la toiture, fuite d’eau au niveau des canalisations, présence d’humidité avec moisissures, menuiseries extérieures insuffisamment étanches à l’air, volet et garde-corps mal fixés, ventilation du logement insuffisante) et différents manquements à leurs obligations (absence de DPE, installation de gaz non assurée).

Les conclusions du DPE réalisé à l’initiative du bailleur le 16 octobre 2023 indiquent que l’installation électrique comporte des anomalies pour lesquelles ils est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les danger et notamment :

— sur le dispositif de protection contre les surintensités,

— sur les matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec éléments de sous tensions,

— sur les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.

Enfin, le constat de commissaire de justice du 4 janvier 2024, fait état d’humidité dans la salle de bain, au niveau des fenêtres, d’un mur « pourri » du séjour ainsi que des traces d’humidité autour des fenêtres, tout comme dans la cuisine.

Suite au congé délivré par madame [H] [G] le 12 février 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice le 22 février 2024, duquel il ressort que le logement est en bon état général, à l’exception notamment de traces noires autour de la bouche VMC de la salle de bain et d’un mur jauni dans le séjour.

Il apparaît ainsi que le logement a été affecté par une problématique d’humidité causant de la moisissure et le bailleur ne justifie pas de diligences particulières d’entretien à cet effet.

Ainsi, madame [H] [G] a subi de manière incontestable un trouble de jouissance pendant plusieurs mois. En revanche, cette dernière ne justifie de la réalité des désordres avant le 21 décembre 2022, ni d’un préjudice tel qu’il couvrirait l’entier loyer.

Par conséquent, il convient d’indemniser madame [H] [G] à compter du mois de janvier 2023 au mois de février 2024 et de la manière suivante : (580,00 x 11 mois x 15%) + (600,24 € x 3 mois x 15%) soit 957 € + 270,108 € = 1 227,108 €.

Sur la demande reconventionnelle en réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il ressort des paragraphes c et d de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d’une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et d’autre part de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 4 du décret du 30 mars 2016 indique que « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y] sollicitent le remboursement des réparations suivantes :

— changement de l’évier de cuisine, avec remplacement du mitigeur et raccordement de l’évacuation de l’évier,

— la dépose de l’ancienne baignoire et mise en place d’un nouvel équipement et vidage complet de la baignoire,

— mise en place d’une nouvelle cuvette WC.

Le constat des lieux d’entrée fait état dans la cuisine, d’une robinetterie en inox en bon état et de la présence d’un double abattant dans les toilettes. Or, il ressort de l’état des lieux de sortie que l’abattant des toilettes a disparu, et que l’évacuation de l’évier de la cuisine n’est plus raccordée.

En revanche, il n’existe pas de mention relative à la dégradation de l’évier nécessitant le changement de l’équipement.

En outre, le décret prévoit que seul le nettoyage des dépôts de calcaire et le remplacement des tuyaux flexible de douche sont à la charge du locataire et non le remplacement d’une baignoire, laquelle comporte des traces jaunâtre signe d’un émail érodé, et par conséquent de vétusté.

Ainsi, les époux [Y] sont en droit de solliciter le remboursement de la somme de 167,50 € conformément à la facture produite en date du 7 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

En l’espèce, aucune des parties ne parvient à démontrer la réalité des préjudices moraux commis à l’un par l’autre, hormis la nécessité d’engager la présente action.

Ainsi, madame [H] [G], tout comme les époux [Y] seront déboutés de leur demande en indemnisation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens.

Une somme de 1 200,00 € sera par ailleurs alloué à Maître FREIRE-MARQUES, en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y] à payer à madame [H] [G] la somme de 1 227,108 € au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE madame [H] [G] à payer à monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y] la somme de 167,50 € au titre des réparations locatives ;

ORDONNE la compensation entre les sommes ;

CONDAMNE monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y] à payer à Maître FREIRE-MARQUES la somme de 1 200,00 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [Y] et madame [L] [Y] à supporter les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION