TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00361 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLI2

Plaidoirie le 03 Juin 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP BGA BUFFAROT GAILLARD AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [G] [M]

née le 01 Août 1979 à BOURGOIN-JALLIEU (38300)

37 route de Saint Jean de Bournay

38300 BOURGOIN-JALLIEU

représentée par la SCP BGA BUFFAROT GAILLARD AVOCATS, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [F] [T]

née le 07 Novembre 1996 à TIMISOARA (ROUMANIE)

58 route de Lyon

38300 DOMARIN

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit qui devait être rendu le 09 Septembre 2025 a été prorogé pour être rendu le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées par tout moyen.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 10 février 2023, consenti par Madame [G] [M], Madame [F] [T] a pris en location un logement situé 58 Route de Lyon 38300 DOMARIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 600 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 20 novembre 2024, Madame [G] [M] a fait délivrer à Madame [F] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 9 600,00 € au titre des loyers et charges impayés.

Madame [G] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 21 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 25 mars 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, Madame [G] [M] a assigné Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail liant Madame [G] [M] et Madame [F] [T] compte tenu du non paiement régulier des loyers et des charges ;

En tout état de cause ;

condamner Madame [F] [T] à libérer les lieux loués sis 58 Route de Lyon 38300 DOMARIN ;à défaut de libération volontaire, ordonner l’expulsion de Madame [F] [T] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Madame [F] [T] à payer à Madame [G] [M] :- 7 898 €au titre des loyers impayés arrétes au 28 février 2025, à parfaire au jour du jugement ;

—  600 € par mois jusqu’à la libérattion effective des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

—  900 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] [T] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, Madame [F] [T] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré initialement au 09 septembre 2025 et prorogée au 15 octobre 2025, par mise à disposition au greffe les parties avisées par tout moyen.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu OU le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [G] [M] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 21 novembre 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 20 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 10 février 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, Madame [G] [M] produit aux débats un décompte qui établit que Madame [F] [T] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de juillet 2023.

Au vu de ces impayés, Madame [G] [M] a fait délivrer à Madame [F] [T], le 20 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès Madame [G] [M].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 2 juin 2025 à la somme de 8 045,00 €, au paiement de laquelle Madame [F] [T] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée comme demandée à 600 euros par mois.

Madame [F] [T] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 21 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [F] [T] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par Madame [G] [M] l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [T], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300,00 € sera allouée de ce chef à Madame [G] [M].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 21 janvier 2025 ;

DIT que Madame [F] [T] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [F] [T] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 58 Route de Lyon 38300 DOMARIN ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 janvier 2025 d’un montant de 600 € ;

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à Madame [G] [M] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à Madame [G] [M] la somme de 8 045 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 02 juin 2025, échéance du mois de mai incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à Madame [G] [M] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION