TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00047 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DI5E

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [H] [J]

né le 4 avril 1975 à LYON (69)

9 Rue des Lilattes L’Etissey

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 16 octobre 2020, consenti par la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, monsieur [H] [J] a pris en location un logement situé 9 rue des Lilattes 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 308,96 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 3 juin 2024, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à monsieur [H] [J] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 271,86 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a signalé le 3 juin 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [H] [J] et a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 16 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 25 novembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a assigné monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 16 octobre 2020 ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés du locataire à son obligation de payer les loyers et charges à leur échéance ;

• ordonner l’expulsion de monsieur [H] [J] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est;

• condamner monsieur [H] [J] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 194,60 €, montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 18 novembre 2024, sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 sur la somme de 271,86 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

• Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

— juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

• condamner monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [H] [J] s’est présenté le 21 février 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que monsieur [H] [J] vit seul dans le logement en cause et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 529,42 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement est de 732,06 €.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 5 810,75 € suivant décompte arrêté au 4 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [H] [J] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a indiqué son intention de quitter le logement, ce dernier exprimant son impossibilité de reprendre le paiement des loyers courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 16 septembre 2024.

La SOCIETE D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [H] [J] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 25 novembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 16 octobre 2020 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SOCIETE D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [H] [J] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mars 2024.

Au vu de ces impayés, laSOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à monsieur [H] [J], le 3 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de laSOCIETE D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 4 août 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 4 mars 2025 à la somme de 5 514,16 € hors frais de procédure, au paiement de laquelle monsieur [H] [J] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 271,86 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [H] [J] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 4 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [J], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 4 août 2024 ;

DIT que monsieur [H] [J] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [H] [J] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 9 rue des Lilattes 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 4 août 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [H] [J] à payer à la SA SOCIETE D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [H] [J] à payer à la SA SOCIETE D’HABITATION DES ALPES la somme de 5 514,16 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer sur la somme de 271,86 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE la SA SOCIETE D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [H] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION