TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKKY

Plaidoirie le 10 Mars 2026

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [H] [L]

née le 10 Août 1974 à BOURGOIN-JALLIEU (38300)

3 impasse des Pompiers

38118 HIERES SUR AMBY

comparante en personne

DÉFENDERESSE

MAIRIE DE HIERES SUR AMBY

Place de la République

38118 HIERES SUR AMBY

représentée par M^e Emilie ORELLE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 15 novembre 2011, consenti par Monsieur le Mairie de la Commune de Hières sur Amby, Madame [H] [L] a pris en location une maison d’habitation située 3 Impasse des pompiers à Hières Sur Amby (38118) en contrepartie du versement d’un loyer d’un montant de 526,46 euros.

Après l’échec d’une tentative de conciliation constaté le 7 avril 2024, Madame [H] [L] a déposé une requête aux fins de saisine du juge des contentieux et de la protection. Une convocation d’avoir à comparaître le 15 avril 2025 a été faite aux parties devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Bourgoin-Jallieu, aux fins de voir :

• Condamner le bailleur au principal à payer à Madame [H] [L] la somme de 2 720 € se décomposant ainsi :

— Enlèvement radiateur et achat chauffage d’appoint à hauteur de 534 €,

— Courriers à hauteur de 25 €,

— Huissier de justice pour constater les vices et manquements à hauteur de 370 €,

— Honoraires de Me [Q] à hauteur de 420 €,

— Réparation provisoire fuite sous évier à hauteur de 432 €,

— Hausse électricité 909 €,

• Condamner le bailleur à des dommages et intérêts :

— trouble de jouissance (santé, sécurité) à hauteur de 700 €

— résistance abusive (DPE, baux, conciliation…) à hauteur de 280 €

— préjudice moral de Mme [L] à hauteur de 800 €

— préjudice moral [F] (absence de chauffage, moisissures toxiques à hauteur de 250 €,

— préjudice moral [D] à hauteur de 250,00 €

Madame [H] [L] soutient connaître depuis plusieurs années des désordres successifs affectant son logement. Elle précise rencontrer des difficultés de fuite de la chasse d’eau, d’une isolation défaillante ce qui a entraîné des infiltrations et des traces de moisissures à l’étage supérieur, ainsi qu’une absence de chauffage dans la chambre de [F] en raison d’un radiateur hors service l’obligeant à utiliser des chauffages d’appoint. Elle estime que le bailleur, en se désintéressant de sa situation, manque à ses obligations, en particulier, celle de lui délivrer un logement décent. Elle demande que le bailleur procède aux réparations locatives.

En réponse, le Maire de Hières sur Amby, aux termes de ses conclusions, demande au tribunal de :

• Débouter Madame [H] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme étant particulièrement infondées et injustifiées ;

• Condamner Madame [H] [L] à payer à Monsieur le Maire, représentant de la mairie de Hières sur Amby la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’audience ;

Après réouverture des débats ordonnée en date du 16 septembre 2025, et après renvoi, l’affaire a finalement été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2026 lors de laquelle Madame [H] [L], comparante en personne, a indiqué s’en rapporter en ce qui concerne ses demandes à celles mentionnées dans sa requête du 15 janvier 2025.

La Mairie de Hières sur Amby, représentée par son conseil, a maintenu aux termes de ses dernières conclusions ses demandes auxquelles, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de réparation du préjudice subi par le locataire en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et la défenderesse a comparu représentée.

Dès lors, s’agissant d’une demande déterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en dernier ressort.

Sur les désordres constatés

Aux termes des article 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et d’en faire jouir paisiblement le preneur.

Il est constant que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure et qu’il appartient au propriétaire de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est à dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments.

L’article 6, alinéa 3, de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fixe les conditions à satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’article 41-1 de la loi de 1989 prévoit que les dispositions de l’article 20-1 sont applicables aux contrats en cours.

En l’espèce, Madame [H] [L] a pris en location le logement en cause le 15 novembre 2011qui est présumé en bon état de réparation à défaut de pouvoir justifier et de produire un état des lieux d’entrée.

Madame [H] [L] produit un constat d’huissier en date du 16 octobre 2024 aux termes duquel il est indiqué :

— dans la cuisine constate une réparation de fortune effectuée avec de l’aluminium,

— dans le salon, les différentes fenêtre et poignées ont du jeu,

— constate le présence d’un nid de guêpe coincé dans un volet roulant ainsi que de cadavre de guêpe en bord de fenêtre,

— constate un chauffage manquant, retirer par Madame [L] qui indique avoir dû faire appel à un professionnel pour l’enlèvement du radiateur qui restait allumé en permanence sur le mode chauffage,

— constate dans cette même pièce des traces noires de moisissures au plafond ainsi que des traces de coulé d’eau le long des murs. Des photographies annexées au présent constat sont également versées au débat.

Madame [H] [L] versent des factures émanant de la société ATMIS :

Une attestation d’irréparabilité émanant de Monsieur [P] [N], de la société ATMIS située aux Eparres et ayant examiné les appareils suivant le 25 novembre 2023 :

— radiateur électrique 1 500W déclare qu’il est irréparable économiquement aux motifs que le thermostat est hors service, fil brûlé à l’intérieur du radiateur ; coût total trop élevé et impossibilité d’approvisionnement des pièces du fait de la vétusté de l’appareil ;

— Le même jour, une intervention pour la vérification du chauffage et l’enlèvement d’un radiateur hors service sans marque dans la chambre, pose d’un radiateur mobile à inertie sèche Goodhome à hauteur de 564 euros ;

— une intervention de nuit pour une recherche de fuite sous évier en date du 10 septembre 2024 à hauteur de 432 euros.

A contrario, le défendeur verse au débat un état des lieux de sortie constatant l’apparition de moisissures en indiquant que le service technique les a bien constatées, puis un parquet flottant dans les chambres numéro 1, 2 et 3 qui a été posé sans finitions.

Dans un second temps, le défendeur verse au débat un rapport d’intervention sur le fonctionnement des radiateurs datant du mois de janvier 2022. En outre, ce rapport précise que les amplitudes observées indiquent un défaut d’isolation caractérisé. Plusieurs factures sont versées au débat plus précisément une facture en date du 27 février 2019, signalant la mise en sécurité du logement.

Toutefois, il est établi qu’un délai de quatre années s’est écoulé entre la facture produite par la Mairie de Hières sur Amby en date du 27 février 2019 et les factures produites par Madame [L] en date du 25 novembre 2023.

Il apparaît qu’un nid de guêpe aux abords du logement et plus précisément en bordure de fenêtre constitue un danger manifeste pour la sécurité des occupants.

De surcroît, il appartient à la Mairie de Hières sur Amby de délivrer un logement décent, exempt de tout risque pour la santé ou la sécurité. L’élimination d’un nid de guêpe ne pouvant être assimilée à un simple entretien courant à la charge du locataire, cette responsabilité relève de la responsabilité du bailleur.

En tout état de cause, il résulte des pièces versées à la procédure que Madame [L] a signalé, au cours de son occupation, les différents désordres auprès de la Mairie de Hières sur Amby.

Au surplus, le constat d’huissier du 16 octobre 2024 dont les observations bénéficient alors d’une certaine objectivité, constate un logement présentant des traces noires de moisissure au plafond ainsi que des traces de coulées d’eau le long des murs. Ainsi, si le logement pouvait être regardé comme décent lors de la prise des lieux, il s’est depuis très fortement dégradé.

Madame [H] [L] produit au soutien de ses prétentions des éléments nouveaux, parmi lesquels la récente visite d’un technicien de l’ARS mandaté pour constater l’état du logement en date du 20 février 2026. Il est précisé qu’un rapport officiel est actuellement en cours de rédaction et n’a pu, pour cette raison, être communiqué à la date de l’audience. Néanmoins, les premières observations du technicien confirment sans ambiguïté la situation de non décence du logement, déjà signalée antérieurement.

Par conséquent, le moyen tiré du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent incombant au bailleur sera déclaré recevable.

En outre, les pièces produites par la Mairie de Hières sur Amby ne permettent pas d’établir que les dégradations constatées dans le logement seraient survenues sans sa faute, alors même que le rapport d’intervention du 21 octobre 2022 précise que les amplitudes de température relevées témoignent d’un défaut d’isolation caractérisé.

En outre, il est constaté la présence de moisissures, ce qui vient renforcer les prétentions de la locataire quant à l’état de non décence du logement.

Par conséquent, la demande de Madame [H] [L] sera déclarée recevable.

Les frais supportés par la locataire comprenant, la réparation provisoire de la fuite sous évier (432 €), procèdent des divers manquements du bailleur à son obligation d’entretien et de délivrance.

Ces dépenses, rendues nécessaires pour pallier les désordres, constituent un préjudice matériel distinct, dont le montant s’élève à 996 € (432 € et 564 €).

Sur le dysfonctionnement du chauffage

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article R. 171-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les équipements de chauffage du logement doivent permettre de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement.

En l’espèce, la Mairie de Hières sur Amby a entrepris, au cours des deux dernières années le changement des radiateurs du logement de la locataire. Un rapport d’intervention du 21 janvier 2022 est versé aux débats indiquant que les radiateurs fonctionnent en précisant un défaut d’isolation caractérisée.

Si le bailleur et ladite entreprise estiment désormais que les radiateurs chez Madame [H] [L] fonctionnent, justifiant de relevés de température conformes voire supérieurs aux normes, cette dernière soutient que les radiateurs sont défectueux et désuets.

Or, la preuve d’un tel dysfonctionnement ne saurait résulter des seuls courriels adressés à son bailleur, outre le fait que Madame [H] [L] en fasse état à l’occasion de ces échanges, et ce, à plusieurs reprises.

Néanmoins, au regard de ces éléments, il convient de constater que Madame [H] [L] a été confrontée à des dysfonctionnements répétés qui ont gravement compromis la jouissance paisible de son logement. Le 08 mai 2023, un radiateur s’est bloqué en position marche forcée, restant allumé en continu, ce qui a contraint Madame [H] [L] à le retirer elle-même pour des raisons de sécurité.

Par courrier du 21 octobre 2023, la locataire a mis en demeure son bailleur d’intervenir afin de réparer ce radiateur défectueux. Une facture du 25 novembre 2023 établit que le thermostat de l’appareil était hors service, qu’un fil interne était brûlé, et que du fait de la vétusté de l’équipement, aucune pièce de rechange n’était disponible rendant toute réparation impossible, et imposant son remplacement.

Par conséquent, la demande de Madame [L] sera déclarée recevable. Les frais engagés au titre des dysfonctionnements du système de chauffage, et notamment la hausse de la facture d’électricité d’un montant de 909 €, résultent directement des défaillances techniques affectant l’installation. Ces dépenses, imposées à la locataire en raison d’un équipement défectueux, constituent un préjudice spécifique et distinct, imputable au bailleur en sa qualité d’obligé à la délivrance d’un logement conforme et doté d’installations de chauffage en bon état de fonctionnement.

Sur le trouble de jouissance

Il ressort des pièces du dossier que le logement de Madame [H] [L] a connu de nombreux dysfonctionnements affectant directement ses conditions de vie. En particulier, plusieurs radiateurs se sont révélés défectueux, l’un étant hors service dès le 2 septembre 2022, un autre s’étant bloqué en marche forcé, puis un troisième constaté irréparable selon la facture du 25 novembre 2023. Malgré les mises en demeure adressées au bailleur, aucune réparation effective n’a été réalisée, contraignant la locataire à retirer un radiateur et à recourir à des solutions de chauffage d’appoint énergivores et onéreuses.

A ces manquements s’ajoutent la présence d’humidité et de moisissures sur les plafonds de l’étage, ainsi qu’un nid de frelons nécessitant l’intervention d’un professionnel.

Ces éléments établissent que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation essentielle de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux. Les défaillances constatées, persistantes malgré les démarches de la locataire, caractérisent un trouble de jouissance certain et continu, ouvrant droit à indemnisation.

Par conséquent, la Mairie de Hières sur Amby sera condamnée à verser à Madame [H] [L] la somme de 700,00 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur la résistance abusive

Il résulte des articles 1231 et suivants du Code civil que la résistance abusive suppose la démonstration d’un comportement fautif du débiteur caractérisé par une mauvaise foi ou une opposition injustifiée à l’exécution d’une obligation, ayant causé un préjudice distinct.

En l’espèce, il est établi que la Mairie de Hières sur Amby n’a pas procédé à la réalisation du diagnostic de performance énergétique, pourtant exigé par les textes applicables et rappelé à plusieurs reprises. Malgré les sollicitations qui lui ont été adressées, elle ne s’est pas davantage manifestée pour participer à une tentative de conciliation, adoptant ainsi une attitude d’inertie et d’obstruction dépourvue de tout motif légitime.

Cette abstention persistante, tant dans l’exécution de l’obligation légale que dans la recherche d’une résolution amiable du litige, caractérise une résistance injustifiée. Elle a contraint Madame [H] [L] à engager des démarches supplémentaires et à supporter des frais et un retard dans la reconnaissance de ses droits, constituant un préjudice distinct.

Dès lors, les conditions de la résistance abusive étant réunies, il y a lieu de condamner la Mairie de Hières sur Amby à verser à Madame [H] [L] la somme de 280,00 €.

Sur la réparation du préjudice moral

Au soutien de sa demande d’indemnisation, Madame [H] [L] établit que les désordres persistants au sein du logement, ainsi que la situation conflictuelle entretenue par le bailleur, ont eu des répercussions directes sur son quotidien et celui de ses enfants, générant un stress constant et une dégradation notable de leurs conditions de vie. Les éléments versés aux débats, notamment les constats relatifs à l’état du logement et les démarches répétées restées sans réponse efficace, corroborent la réalité de ces difficultés et permettent de caractériser un préjudice moral certain.

Contrairement à ce que soutient la partie adverse, il n’est nullement exigé que ce type de préjudice soit démontré par des pièces médicales, dès lors qu’il ressort suffisamment des circonstances de l’affaire et des manquements avérés du bailleur.

En conséquence, du fait de l’absence de chauffage et de l’exposition à des moisissures, la demande indemnitaire de Madame [H] [L] au titre de son préjudice moral doit être accueillie à hauteur de 800 euros.

Cependant, Madame [H] [L] ayant saisi en son seul nom ne peut demander des indemnités au nom de ses fils.

De ce fait sa demande au titre du préjudice moral pour ses fils sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [L] justifie de différents frais engagés pour la défense de ses intérêts une somme de 815,00 € lui sera allouée de ce chef.

La Mairie de Hières sur Amby, succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Mairie de Hières sur Amby à payer à Madame [H] [L] la somme de 996,00 € en raison des désordres constatés ;

CONDAMNE la Mairie de Hières sur Amby à payer à Madame [H] [L] la somme de 909,00 € au titre du dysfonctionnement du chauffage ;

CONDAMNE la Mairie de Hières sur Amby à payer à Madame [H] [L] la somme de 800,00 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la Mairie de Hières sur Amby à payer à Madame [H] [L] la somme de 700,00 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

CONDAMNE la Mairie de Hières sur Amby à verser à Madame [H] [L] la somme de 280,00 € au titre de la résistance abusive

CONDAMNE la Mairie de Hières sur Amby à payer à Madame [H] [L] la somme de 815,00 € au titre des frais engagés ;

DÉBOUTE Madame [H] [L] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la Mairie de Hières sur Amby de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la Mairie de Hières sur Amby à supporter les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION