AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier N° RG 24/00689 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CL63

BIENS 2025/

JUGEMENT DU 13 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [3] “[Adresse 1]” représentée par son syndic, BELSIM IMMOBILIER, SAS au capital de 7.622,00€, immatriculée au RCS de METZ sous le n° B 421 704 446

[Adresse 1]

représentée par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant

DEFENDEURS :

Madame [Z] [U] [J] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

décédée

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 1]

représenté par M^e Mathieu SERVAGI, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

Greffier : Madame Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e KREMSER, M^e SERVAGI le :

Copie exécutoire délivrée à M^e KREMSER le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, a fait assigner [E] [Y] et [Z] [U] [Y], copropriétaires, devant le président de ce tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir [E] [Y] et [Z] [U] [Y] condamnés, avec exécution provisoire, au paiement solidaire des sommes suivantes :

3156,51 euros au titre des charges impayées, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 9 mars 2022 ;1000 € à titre de dommages et intérêts ; 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens de la présente instance ;Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER demande également au président du tribunal de condamner solidairement les défendeurs au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans des écritures postérieures, nommées conclusions récapitulatives, datées du 18 juillet 2024 et déposées à l’audience du 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER modifiait ses demandes et sollicitait la condamnation de [E] [Y] et [Z] [U] [Y], avec exécution provisoire, au paiement solidaire des sommes suivantes :

3527,45 euros au titre des charges impayées, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 9 mars 2022 ;1000 € à titre de dommages et intérêts ; 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens de la présente instance ;Ainsi qu’aux frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’appui de ses dernières prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER soutient que les défendeurs ne sont pas à jour du paiement de leurs charges, et ce, malgré plusieurs sommations, de sorte qu’ils sont bien redevables de ces sommes. Si les défendeurs ont pu produire des justificatifs de divers paiements, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, soutient que les défendeurs ne règlent aucune des régularisations de charges, malgré les approbations des comptes votées en assemblée générale, ni les appels des fonds travaux. S’agissant des frais de recouvrement du syndic, il rappelle qu’il serait inéquitable de laisser tout ou partie des frais qu’il lui faut exposer pour recouvrer les sommes dues à la charge des autres copropriétaires. Le demandeur ajoute également que le contrat de syndic qui fixe ces frais de recouvrement est voté en assemblée générale et que le suivi de ce dossier contentieux sort des actes de gestion courante. S’agissant de la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, rappelle que la défaillance des défendeurs entraîne des perturbations dans la trésorerie de la copropriété et en altère la gestion normale.

Dans ses dernières écritures transmises par RPVA le 24 octobre 2024 puis déposées à l’audience du 4 novembre 2024, [E] [Y] sollicite du tribunal qu’il constate l’extinction de l’instance en ce qu’elle concernait [Z] [U] [Y]. [E] [Y] sollicite du président du tribunal qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1]» sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à lui verser la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, [E] [Y] rappelle que son épouse est décédée le 3 février 2016. Il soutient ensuite avoir toujours réglé les charges de copropriété, par chèques, ce que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER ne reprend manifestement pas. S’agissant du fonds de travaux, le défendeur expose n’avoir jamais été destinataire des informations concernant les travaux envisagés, outre le fait que le décompte produit, qui parle d’honoraires, n’est pas compréhensible. S’agissant des dommages et intérêts, le défendeur les motive par le fait que le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER intente une action contre son épouse pourtant décédée depuis plusieurs années et persiste à le poursuivre à justice alors même qu’il s’acquitte des sommes dues en temps et en heures.

Après renvois et débats à l’audience du 4 novembre 2024, les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, par message RPVA en date du 8 novembre 2024, le défendeur expose avoir été destinataire, par RPVA le 6 novembre 2024 de nouvelles conclusions de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER et sollicite du président du tribunal qu’il les écarte des débats.

Par message RPVA en date du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER rappelle qu’il s’agit d’écritures en date du 29 octobre 2024 dont le défendeur avait donc connaissance avant la mise en délibéré.

Par message RPVA en date du 15 novembre 2024, le défendeur maintient sa demande d’écarter ces conclusions des débats en rappelant qu’elles lui ont été transmises après la date de mise en délibéré.

Par jugement avant dire droit du 2 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY a, avant dire-droit :

Invité [E] [Y] à prendre position, le cas échéant, sur la nullité de l’assignation délivrée à l’encontre de feue [Z] [U] [Y] et sur les conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER transmises par RPVA le 6 novembre 2024 ; Invité le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER à prendre position, le cas échéant, sur la nullité de l’assignation délivrée à l’encontre de feue [Z] [U] [Y] ;et a renvoyé l’affaire à l’audience du 6 janvier 2025.

Dans ses écritures déposées pour l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, sollicite du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, qu’il :

Prononce la nullité de l’assignation par lui délivrée à l’encontre de feue Mme [Y] ;

Condamne [E] [Y], avec exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes : 4217,79 euros au titre des charges impayées, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 9 mars 2022, 1000 € à titre de dommages et intérêts, 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens de la présente instance, ainsi qu’aux frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, soutient que [E] [Y] n’est pas à jour du paiement de ses charges, devant d’ores et déjà la somme de 3389,32 € à la date du 9 mars 2022, et ce, malgré plusieurs sommations, la somme totale due étant désormais de 4217,79 € selon dernier décompte en date du 22 octobre 2024. Si le défendeur a pu produire des justificatifs de divers paiements, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER soutient le défendeur ne règle aucune des régularisations de charges, malgré les approbations des comptes votées en assemblée générale, ni les appels des fonds travaux ALUR, qui sont le résultat d’une obligation légale pour alimenter un fonds travaux indépendamment de la production de toute facture. Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER rappelle également que les paiements effectués sont systématiquement imputés sur les dettes les plus anciennes. Il ajoute que les sommes perçues par la copropriété dans le cadre de précédentes procédures judiciaires ont été affectées au financement de travaux qui ont été votés en assemblées générales, auquel le défendeur ne participe jamais. Il en va de même de la répartition des pertes occasionnées à l’occasion d’autres procédures judiciaires.

S’agissant des frais de recouvrement du syndic, il rappelle qu’il serait inéquitable de laisser tout ou partie des frais qu’il lui faut exposer pour recouvrer les sommes dues à la charge des autres copropriétaires. Le demandeur ajoute également que le contrat de syndic qui fixe ces frais de recouvrement est voté en assemblée générale et que le suivi de ce dossier contentieux sort des actes de gestion courante.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, rappelle que la défaillance de [E] [Y] entraîne des perturbations dans la trésorerie de la copropriété et en altère la gestion normale.

Dans ses écritures récapitulatives transmises par RPVA le 23 avril 2025, [E] [Y] sollicite du président du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond qu’il :

Prononce la nullité de l’assignation délivrée à l’encontre de feue [Z] [U] [Y] ;Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, de l’ensemble de ses demandes ;Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER à lui verser la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER à lui verser la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’appui de ses prétentions, il sollicite l’application de l’article 117 du code de procédure civile pour que soit prononcée l’annulation de l’assignation délivrée à l’encontre de feue son épouse, rappelant avoir informé le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, de ce décès. Sur le fond, [E] [Y] soutient avoir toujours réglé les charges de copropriété, par chèques, ce que le décompte, particulièrement illisible, produit par le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, ne reprend manifestement pas, s’agissant de la période du second trimestre 2022 au 4ème semestre 2023. Il déplore également que le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, intègre dans le décompte, et d’avance, les frais de la présente procédure. Il ajoute que la copropriété, dans le cadre de procédures intentées contre des entreprises ayant réalisé des travaux, a perçu des fonds dont la répartition sur les copropriétaires n’est pas explicitée, lui-même n’ayant rien reçu. Il questionne enfin l’imputation des sommes versées.

S’agissant du fonds de travaux, le défendeur expose n’avoir jamais été destinataire des informations concernant les travaux envisagés, outre le fait que le décompte, qui parle d’honoraires, n’est pas compréhensible.

S’agissant des dommages et intérêts, le défendeur les motive par le fait que le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER intente une action contre son épouse pourtant décédée depuis plusieurs années et persiste à le poursuivre à justice alors même qu’il s’acquitte des sommes dues en temps et en heures. Pour les mêmes raisons, [E] [Y] affirme que le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, devra être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Après renvois et à l’issue des débats à l’audience du 26 mai 2025, les parties ont été avisées que la décision est mise en délibéré au 30 juin 2025.

Par message RPVA en date du 26 mai 2025, après l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER sollicite la réouverture des débats, exposant que suite à un problème de boite mail, les conclusions présentées en réponse de celles du défendeur en date du 23 avril 2025 n’ont pas été transmises à la juridiction et à son contradicteur.

Par second jugement avant dire droit du 30 juin 2025, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond a :

Enjoint au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER de communiquer, sans délai, à [E] [Y] ses dernières écrites du 23 mai 2025 ainsi que ses pièces ;Dit que les éventuelles conclusions responsives de [E] [Y] devront être communiquées au plus tard le 31 juillet 2025 ; et a renvoyé l’affaire à l’audience du 18 août 2025.

Dans ses dernières écritures déposées à l’audience du 18 août 2025, [E] [Y] sollicite du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond qu’il :

Prononce la nullité de l’assignation délivrée à l’encontre de feue [Z] [U] [Y] ;Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, de l’ensemble de ses demandes ;Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER à lui verser la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER à lui verser la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’appui de ses prétentions, il sollicite l’application de l’article 117 du code de procédure civile pour que soit prononcée l’annulation de l’assignation délivrée à l’encontre de feue son épouse, rappelant avoir informé le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, de ce décès.

Sur le fond, [E] [Y] soutient avoir toujours réglé les charges de copropriété, par chèques, ce que le décompte, particulièrement illisible, produit par le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, ne reprend manifestement pas, s’agissant de la période du second trimestre 2022 au 4ème semestre 2023. Il souligne également avoir payé par chèques en date des 11 avril et 9 juillet 2025 les provisions de charges pour les 2ème et 3ème trimestre 2025 et que ceux-ci ont été encaissés par le demandeur, dans un délai qui ne saurait lui être imputable, et conteste donc le montant indiqué dans le dernier décompte produit. Il souligne également que l’augmentation des sommes prétendument dues serait liée, d’une part, à une provision pour des travaux de toiture alors que ceux-ci concernent des infiltrations chez un autre copropriétaire suite à des malfaçons et qu’en conséquence, les assurances auraient dû intervenir plutôt que de provisionner les travaux sur l’ensemble des autres copropriétaires, et d’autre part, à des demandes de provisions liées à l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux mais émises en mai 2025, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation. Il ajoute que la copropriété, dans le cadre de procédures intentées contre des entreprises ayant réalisé des travaux, a perçu des fonds dans le cadre d’une décision rendue par le tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY le 30 juin 2011, dont la répartition sur les copropriétaires n’est pas explicitée, lui-même n’ayant rien reçu. Il rappelle également que seule la porte du garage a depuis été effectivement remplacée alors que la copropriété s’est vue octroyer une somme de plus de 50 000 €. Par ailleurs, il n’a reçu aucune somme suite à une autre décision rendue en faveur de la copropriété le 5 juin 2014. Il déplore également que le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, intègre dans le décompte, et d’avance, les frais de la présente procédure.

S’agissant du fonds de travaux ALLUR, le défendeur expose n’avoir jamais été destinataire des informations concernant les travaux envisagés, le décompte, évoquant des « honoraires » n’étant pas compréhensible.

S’agissant des dommages et intérêts, le défendeur les motive par le fait que le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER intente une action contre son épouse pourtant décédée depuis plusieurs années et persiste à le poursuivre à justice alors même qu’il s’acquitte des sommes dues. Pour les mêmes raisons, [E] [Y] affirme que le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, devra être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Dans ses dernières écritures datées du 26 mai 2025 mais redéposées pour l’audience du 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, sollicite du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, qu’il :

Prononce la nullité de l’assignation par lui délivrée à l’encontre de feue Mme [Y] ;Condamne [E] [Y], avec exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes : 6043,94 euros au titre des charges impayées, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 9 mars 2022, 1000 € à titre de dommages et intérêts, 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens de la présente instance, ainsi qu’aux frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.Assortisse la décision de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, soutient que [E] [Y] n’est pas à jour du paiement de ses charges, devant d’ores et déjà la somme de 3389,32 € à la date du 9 mars 2022, et ce, malgré plusieurs sommations, la somme totale due étant désormais de 6043,94 € selon dernier décompte en date du 7 mai 2025. Si le défendeur a pu produire des justificatifs de divers paiements, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER soutient le défendeur ne règle aucune des régularisations de charges, malgré les approbations des comptes votées en assemblée générale, ni les appels des fonds travaux ALUR, qui sont le résultat d’une obligation légale pour alimenter un fonds travaux indépendamment de la production de toute facture. Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER rappelle également que les paiements effectués sont systématiquement imputés sur les dettes les plus anciennes. Il ajoute que les sommes perçues par la copropriété dans le cadre de précédentes procédures judiciaires ont été affectées au financement de travaux qui ont été votés en assemblées générales, auquel le défendeur ne participe jamais. Il en va de même de la répartition des pertes occasionnées à l’occasion d’autres procédures judiciaires.

S’agissant des frais de recouvrement du syndic, il rappelle qu’il serait inéquitable de laisser tout ou partie des frais qu’il lui faut exposer pour recouvrer les sommes dues à la charge des autres copropriétaires. Le demandeur ajoute également que le contrat de syndic qui fixe ces frais de recouvrement est voté en assemblée générale et que le suivi de ce dossier contentieux sort des actes de gestion courante.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, rappelle que la défaillance de [E] [Y] entraîne des perturbations dans la trésorerie de la copropriété et en altère la gestion normale.

Après débats à l’audience du 1er septembre 2025, les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré au 13 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation délivrée à l’encontre de feue [Z] [U] [Y]

Aux termes de l’article 120 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

S’agissant de ce dernier point, il est de jurisprudence constante que l’acte de procédure délivré au nom d’une personne décédée est entaché d’une irrégularité de fond, au sens de l’ article 117 du code de procédure civile et qu’il en est de même d’une assignation délivrée contre une personne décédée.

En l’espèce, il est acquis que [Z] [U] [J] épouse [Y] est décédée en 2016, soit bien avant l’introduction de la présente procédure.

L’assignation délivrée à son encontre est donc irrégulière.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 :

« I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. »

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure de la régler.

Il résulte donc de l’ensemble de ces dispositions que le syndicat peut demander au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond la condamnation du copropriétaire débiteur au paiement :

— Des charges approuvées au titre des exercices antérieurs

— Des provisions votées pour l’exercice en cours et pour travaux (déchéance du terme)

— Les sommes dues au titre du fonds de travaux

Cette demande concerne aussi bien les sommes dues au titre du budget (art. 14-1) que les sommes dues au titre des travaux (art. 14-2)

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, verse aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 21 octobre 2005 portant notamment approbation des comptes pour les périodes antérieures 2003-2004 et 2004-2005, approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2007 et rejet de la résolution relative à la réalisation de travaux (ascenseur), relative à la mise en place d’une provision spéciale en application de l’article 36 de la loi du 21 juillet 1994 qui a modifié l’article 18 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 20 février 2013 portant notamment approbation des comptes pour la période antérieure 2011-2012, approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, approbation de la résolution décidant du remboursement aux copropriétaires de la somme de 6650,81 € (frais d’expertise et de dossier liées à une procédure judiciaire et qui avaient été avancés par la copropriété) et de la conservation de la somme de 32 877,07 € obtenue en justice et d’ores et déjà perçue sur le compte de la copropriété pour effectuer des travaux de remise en état, rejet de la résolution relative à la réalisation de travaux de mise aux normes de la porte de garage pour un montant de 2252,67 €, approbation de la résolution relative à la réalisation de travaux de réfection du sol devant la porte de garage à l’avant de l’immeuble pour un montant de 5189,50 € financé par les fonds perçus dans le cadre de la procédure indiquée précédemment ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 2 septembre 2013 portant notamment approbation de la résolution relative à la réalisation de travaux consistant au remplacement de la porte de garage pour un montant de 13 615,75 € financé par les fonds perçus dans le cadre de la procédure indiquée précédemment ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 14 novembre 2014 portant notamment approbation des comptes pour les périodes antérieures 2013-2013 et 2013-2014, approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2016, approbation de la résolution selon laquelle la somme de 20 174,56 € correspondant au reliquat des sommes perçues au titre à la procédure judiciaire à l’encontre de la SCI IMMOBILIERE DU CLOS (32 877,07 €) soit placée en provision « grosses réparations » et approbation de la résolution relative à la réalisation de travaux consistant en la réfection partielle des toitures des garages pour un montant de 11 941,88 € financé au moyen de cette provision « grosses réparations » ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 18 mai 2016 portant notamment approbation des comptes pour la période antérieure 2014-2015, approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2016au 30 septembre 2017, rejet de la résolution relative à la réalisation de travaux de mise en accessibilité et le refus de la résolution visant à fixer à la somme de 25 000 € l’avance mise à la charge des copropriétaires pour faire face aux carences de l’un des copropriétaires (qui n’est pas le défendeur) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 23 mars 2022 portant notamment refus d’approbation des comptes pour les périodes 2019-2020 et 2020-2021, approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et l’autorisation de travaux (pose d’une borne pour véhicule électrique dans un local commercial)

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 5 avril 2023 portant notamment approbation des comptes pour les périodes antérieures 2019-2020, 2020-2021 et 2021-2022, approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et rejet de la résolution relative à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 28 mars 2024 portant notamment approbation des comptes pour la période antérieure 2022-2023, approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et rejet de la résolution relative à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 12 février 2025 portant notamment approbation des comptes pour la période antérieure 2023-2024, approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, approbation d’un appel de fonds exceptionnel de 2610 € à répartir s’agissant de travaux destinés à pallier à des infiltrations chez un copropriétaire (autre que le défendeur), rejet de la résolution relative à une avance de trésorerie suite à la carence du défendeur et de la SCI IMMOBILIER DU CLOS depuis liquidée et approbation de la résolution relative à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux;

— les appels de fonds adressés au défendeur pour les années 2025 (deux premiers trimestres), 2024 (année complète), 2023 (année complète), 2022 (sauf le premier trimestre)(demande de provisions et appels de fonds travaux ALLUR), 3 appels de fonds tous datés du 7 mai 2025 correspondant aux travaux d’infiltrations évoqués lors de la dernière assemblée générale et un appel de fonds du 7 mai 2025 relatif au plan pluriannuel de travaux ;

— un décompte laissant apparaitre un solde débiteur de 6043,94 € à la date du 17 avril 2025 ;

L’examen du décompte complet produit par le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, met en évidence que les impayés reprochés à [E] [Y] remontent manifestement à la période de septembre 2004 puisque c’est à partir de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2004 que son compte s’est trouvé pour la première fois, en tout cas pour la première fois au vu des pièces produites, débiteur. [E] [Y] a toujours réglé par chèques les appels de charges, déjà sur les années précédentes, mais ne s’acquittait pas des sommes réclamées au titre des régularisations de charges ordinaires et des appels de fonds pour certains travaux. Une fois mise en place le fonds travaux ALLUR, il apparait que [E] [Y] ne s’en est jamais acquitté, et ce, à hauteur de 15,91 € par trimestre depuis juillet 2018, alors qu’il reçoit bien les appels de fonds afférents, ce qu’il ne conteste pas même si le motif allégué, à savoir l’ignorance de la destination des fonds, n’est pas pertinent au vu du contenu des procès-verbaux des assemblées générales.

[E] [Y] a justifié, par la production des copies de chèques et de ses extraits bancaires qu’il avait régulièrement réglé ses provisions sur charges sur les années 2021, 2022 et 2023. Il a ensuite réglé 3 appels de charges sur 4 en 2024 et en l’état 2 sur 3 pour l’année 2025. Il apparait que l’ensemble des chèques produits apparaissent bien au crédit du dernier décompte produit par le demandeur.

Ainsi, et même si les charges courantes sont régulièrement payées, sauf dernièrement fin 2024 avec un trimestre impayé et en 2025 avec un trimestre impayé en l’état également sur les trois appelés, [E] [Y] ne s’est pas acquitté de la totalité des sommes dues.

Pour autant, les comptes et budgets prévisionnels ont été régulièrement approuvés en assemblées générales comme cela a été rappelé ci-dessus, assemblées générales pour lesquelles il a été régulièrement convoqué comme cela a été démontré par le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, [E] [Y] ayant fait le choix de ne pas y participer et le plus souvent de ne pas retirer les lettres recommandées. A l’occasion de ces assemblées générales, il est également régulièrement voté, et rejeté, des résolutions concernant des travaux et toutes les explications relatives à ceux-ci, à la provenance des fonds en lien avec les sommes obtenues à l’occasion des procédures judiciaires menées et terminées, y figurent, de sorte que les contestations faites par [E] [Y] ne peuvent être accueillies. De même, il apparait que les appels de fonds liés au plan pluriannuel de travaux n’ont été approuvés que lors de la dernière assemblée générale du 12 février 2025 et n’ont pas encore été provisionnées. Les sommes réclamées au titre des « travaux toitures » concernent en effet un autre poste de dépenses, là encore explicité dans ce même procès-verbal.

Au final, il est produit un relevé de compte pour un total dû au 17 avril 2025 de 6043,94 €. Or, ce total s’élève en fait à la somme de 4393,55 €, une fois retirés, sur le dernier décompte qui redémarre en 2022 lorsque son compte était alors créditeur, les frais de mise en demeure, d’avocat, de commissaire de justice et de mise en contentieux qui seront examinés ensuite.

Ainsi, seule la somme de 4393,55 €, hors frais, est due et justifiée.

Sur les frais de recouvrement et de suivi contentieux

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Il est produit :

Un courrier intitulé de mise en demeure adressé par avocat en date du 9 mars 2022 envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais afférents à ce courrier apparaissent sur le décompte global avec des honoraires à 62,40 €, outre 120 € de dépôt en contentieux, soit un total de 182,40 € ;

Un courrier intitulé de mise en demeure adressé par avocat en date du 13 décembre 2023 envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais afférents à ce dernier courrier apparaissent sur le dernier décompte à la date du12 octobre 2023 pour 60 € ;

Il apparait que la situation avait d’abord évolué positivement puisque la somme réclamée à [E] [Y] en 2022 est supérieure à celle qui lui a été réclamée ensuite en 2023. En conséquence, les deux sommations ont été utiles à la procédure, de même que les frais de transmission à l’avocat pour l’envoi de la première lettre. Les sommes réclamées correspondent à celles figurant au contrat de syndic, dûment approuvé en assemblée générale des copropriétaires lors du renouvellement de son mandat d’année en année.

La somme de 242,40 € apparait donc due.

Par ailleurs, sur le dernier décompte, d’autres frais apparaissent :

Frais d’avocat en lien avec la présente procédure le 12 février 2024 : 600 €

Frais liés avec la délivrance d’une assignation le 17 avril 2024 : 56,62 €

Frais de « suivi contentieux » le 24 septembre 2024 : 2 X 144 €

Frais d’avocat en lien avec la présente procédure le 4 novembre 2024 : 639,77 €

Les frais liés à la présente procédure (avocats et délivrance de l’assignation), soit un total de 1296,39 €, et qui ont vocation à être intégrés dans les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ne peuvent donc pas, et par anticipation, avant toute condamnation, être facturés au défendeur qui, s’il est condamné à payer des sommes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, les paierait donc deux fois.

S’agissant des frais de suivi contentieux, il résulte du contrat de syndic que la somme de 144 € peut être facturée pour la constitution du dossier transmis à l’avocat et pour le suivi du dossier transmis à l’avocat. Ces sommes ont pour autant été débitées le même jour et dans que le décompte ne détaille le motif, ce qui pose question, de sorte qu’il sera considéré que seul l’imputation d’une des deux sommes était justifiée.

Une somme totale de 386,40 € sera donc due par la défenderesse au titre des frais de recouvrement.

*

Ainsi, en considération de l’ensemble de ces éléments, [E] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, les sommes de :

—  4393,55 € au titre des charges échues et demeurées impayées ;

—  386,40 € au titre des frais de recouvrement et de suivi de dossiers ;

Sommes qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure soit le 9 mars 2022,

Sur les demandes au titre des dommages et intérêts

Conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce [E] [Y] considère la procédure abusive puisqu’il affirme avoir toujours réglé les sommes dues au titre des charges. Cependant, force est de constater qu’il est bien débiteur à l’égard de la copropriété. Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER a effectivement assigné par erreur au départ son épouse décédée depuis 2016, cela n’en rend pas pour le moins la procédure abusive ou dilatoire.

S’agissant du syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, il motive sa demande de dommages et intérêts sur le fait que les carences de [E] [Y] entrainent des perturbations dans la trésorerie de la copropriété et en altère la gestion normale. Force est de constater que, pour ce faire, le contrat de syndic prévoit expressément des frais de contentieux qui ont d’ailleurs été facturés au défendeur.

Les deux parties seront déboutées de leurs demandes respectives de dommages et intérêts.

Sur les dépens

L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [E] [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, [E] [Y] sera condamné à verser la somme de 800 € au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER sur le fondement des dispositions précitées.

DISPOSITIF

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

FAIT DROIT à l’exception de nullité liée à l’irrégularité de l’assignation délivrée au nom de [Z] [U] [Y]

Et, en conséquence,

ANNULE l’assignation délivrée le 15 avril 2024 par syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER à l’encontre de [Z] [U] [Y] ;

CONDAMNE [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, les sommes de :

—  4393,55 € au titre des charges et autres appels de fonds échus et demeurés impayés ;

—  386,40 € au titre des frais de recouvrement et de suivi de dossier ;

Sommes qui produiront intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE [E] [Y] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 1] » sise au [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son syndic la SAS BELSIM IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE [E] [Y] aux dépens de la présente procédure.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions des articles 839 et 481-1 du Code de Procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé, par décision mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE