TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/696

RG n° : N° RG 25/01265 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRS2

S.A. BATIGERE

C/

[W] [M]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8] agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] N° 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [B] [X] [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante et accompagnée de son fils

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2020, la SA BATIGERE a consenti à Mme [B] [X] [W] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 344,89 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75,11 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6 427,62 euros pour les arriérés de loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 22 septembre 2025, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [B] [X] [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,ordonner la libération des lieux,la condamner à lui payer la somme de 8 889,34 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025 lors de laquelle la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 14 585,35 euros au 17 novembre 2025. Les demandes ont été maintenues et le conseil de la demanderesse a déclaré s’en remettre à l’appréciation du tribunal quant aux pièces produites par le défenderesse.

Mme [B] [X] [W] [M] a comparu, assistée par son fils. Ce dernier a expliqué qu’il gérait le dossier de sa mère et qu’il avait rencontré des problèmes de santé et professionnels. Il a remis en cause le montant de la créance en opérant une distinction entre l’arriéré de loyers et charges, qu’il a évalué à la somme de 887 euros environ et pour le règlement duquel il a sollicité un délai, et les suppléments de loyer liquidés provisoirement, qu’il a contesté devoir. Il a précisé que Mme [B] [X] [W] [M] percevait une allocation d’aide au retour à l’emploi de 1 200 euros par mois et qu’elle effectuait ponctuellement des missions d’intérim. Il a produit aux débats un certificat médical le concernant, ainsi que les avis de non-imposition établis en 2025 pour les années 2023 et 2024 concernant sa mère et lui-même.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

L’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 29 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

L’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 641 alinéa 1er et 642 du code de procédure civile, lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à Mme [B] [X] [W] [M] le 19 mai 2025 d’avoir à payer la somme de 6 427,62 euros au titre de l’arriéré locatif, reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparaît que Mme [B] [X] [W] [M] n’a effectué qu’un seul versement de 1 000 euros dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer et que ce versement est insuffisant pour couvrir intégralement le montant de la dette locative, même et y compris dans l’hypothèse d’une déduction des sommes liquidées provisoirement au titre du supplément de loyer de solidarité (qui représentent à la date du commandement la somme de 1 301,22 euros x 4 mois, soit 5 204,88 euros).

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 juillet 2025, reporté au 21 juillet 2025 en application des dispositions précitées.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Mme [B] [X] [W] [M] s’est maintenue dans les lieux et reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. Elle sera en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, APL à régulariser le cas échéant, et ce, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’HLM perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (dit SLS), en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Pour le calcul de ce SLS, l’article L. 441-9 prévoit que le bailleur social doit vérifier chaque année si les locataires remplissent toujours les conditions financières d’attribution d’un logement dans le parc social.

Si les locataires ne communiquent pas, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, les avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer (SLS-sanction). Pour cette liquidation provisoire, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

Aux termes de l’article L. 441-9 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’HLM et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la SA BATIGERE HABITAT est un organisme d’HLM. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un SLS, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il est constant que, par exploit de commissaire de justice du 19 mai 2025 visant les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la SA BATIGERE HABITAT a fait sommation à Mme [B] [X] [W] [M] de justifier des ressources du foyer et de retourner l’enquête ressources [10] 2025 annexée, et que cette dernière ne justifie pas avoir satisfait à cette réclamation.

Toutefois, force est de constater que l’acte délivré le 19 mai 2025, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne reproduit pas in extenso les dispositions de ce texte.

Par ailleurs, le bailleur a imputé à la locataire un SLS à compter du mois de janvier 2025, soit dès avant la délivrance de l’acte, sans justifier d’une mise en demeure préalable.

Dès lors, la SA BATIGERE HABITAT ne justifie pas qu’elle était en droit de liquider un SLS, même à titre provisoire.

Il en résulte qu’après déduction des montants réclamés au titre du SLS liquidé provisoirement de janvier à octobre 2025 pour la somme de 13 012,20 euros (1 301,22 euros x 10 mois) et des frais liés à la signification de l’assignation qui sont compris dans les dépens pour la somme de 130,57 euros, Mme [B] [X] [W] [M] reste devoir la somme de 1 442,58 euros selon le décompte produit, arrêté au 17 novembre 2025.

La défenderesse n’apporte aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, il convient de condamner Mme [B] [X] [W] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 442,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24-VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Mme [B] [X] [W] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant (hors SLS) avant la date de l’audience et qu’elle peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 41 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En conséquence, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

En outre, la locataire ayant exprimé à l’audience sa volonté de rester dans les lieux loués, il convient de considérer que cette volonté, associée à la reprise du paiement des loyers courants et aux efforts fournis afin d’apurer la dette locative, s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause résolutoire, et justifiera la condamnation de Mme [B] [X] [W] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [X] [W] [M], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [B] [X] [W] [M], partie perdante, sera condamnée à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2020 entre, d’une part, la SA BATIGERE et, d’autre part, Mme [B] [X] [W] [M], concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Mme [B] [X] [W] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 442,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Mme [B] [X] [W] [M] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 41 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute par Mme [B] [X] [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Mme [B] [X] [W] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

la SA BATIGERE HABITAT pourra demander le remboursement des charges restées impayées, après régularisation au vu des avances sur charges payées et sur production des justificatifs ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Mme [B] [X] [W] [M] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [B] [X] [W] [M] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 11] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 18 décembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT