TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

BP 20139

54151 BRIEY CEDEX

CIVIL – JCP

Minute n° 25/339

RG n° : N° RG 23/01481 – N° Portalis DBZD-W-B7H-CJ7O

[U]

C/

[J]

JUGEMENT DU 05 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [U]

né le 17 Mai 1949 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Geneviève HENNEN, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 27 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Geneviève HENNEN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 10 décembre 1985 ayant pris effet le 1er octobre 1985, Monsieur [V] [J] a donné à bail à Monsieur [R] [U] et Madame [M] [E] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 12 000 francs.

Madame [F] [J] est venue aux droits de Monsieur [V] [J].

Après avoir visité le logement loué à Monsieur [R] [U] le 24 mars 2022, le CAL SOLIHA a établi le 05 avril 2022 un constat de non-décence.

Le 25 mars 2024, un compromis de vente a été régularisé entre Madame [F] [J], Madame [Z] [J] et Monsieur [Y] [J], d’une part, et Madame [B] [I], d’autre part, en vue d’un transfert à cette dernière de la pleine propriété du bien, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 25 juin 2024.

— oOo-

Par exploit en date du 14 novembre 2023, Monsieur [R] [U] a fait assigner Madame [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, au visa des articles 1719 et 1725 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de voir :

condamner Madame [F] [J] à la réalisation de travaux de réfection du bien loué ci-dessous visés :

remplacement de l’intégralité des fenêtres,

changement des planches de rive du pignon droit extérieur de l’immeuble,

installation d’un système de ventilation dans la cuisine,

installation d’une main-courante et de garde-corps pour l’accès au grenier et au sous-sol,

mise aux normes de l’installation électrique,

— dispenser Monsieur [R] [U] du paiement du loyer tant que les travaux n’auront pas été effectués,

— condamner Madame [F] [J] à payer à Monsieur [R] [U] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— condamner Madame [F] [J] à payer à Monsieur [R] [U] une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner Madame [F] [J] aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [R] [U] expose qu’en dépit des nombreuses réclamations adressées à la bailleresse, cette dernière n’a pas entrepris ou fait entreprendre les travaux nécessaires pour rendre le logement décent. Il précise qu’il occupe ce logement depuis plus de 35 ans, qu’il est à jour de ses obligations et qu’il est actuellement âgé de 71 ans.

— oOo-

Inscrite au rôle du 09 avril 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 24 septembre 2024, puis à celle du 28 janvier 2025.

A l’audience du 28 janvier 2025, Monsieur [R] [U], représenté, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [F] [J], citée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

Par mention au dossier en date du 27 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité Monsieur [R] [U] à présenter ses observations sur le moyen, relevé d’office, pris de l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de Madame [F] [J]. Le juge relève en effet l’existence d’un transfert de propriété concernant le bien litigieux.

A l’audience du 27 mai 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée, Monsieur [R] [U], représenté, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Madame [F] [J] n’était pas présente ni représentée. Elle a toutefois fait parvenir au greffe du tribunal un courrier daté du 21 avril 2025 dont lecture a été faite à l’audience, par lequel elle fait part de son impossibilité de se déplacer en raison de son âge et de son état de santé, et soutient que le locataire ne lui a pas réglé la somme de 1 026 euros (471 + 555) au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2023 et 2024, s’ajoutant « aux 6 mois de loyers impayés et autres arriérés », sans autre précision.

La décision a été mise en délibéré au 05 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

En procédure orale, l’envoi d’un courrier par l’une des parties ne peut suppléer sa comparution à l’audience.

En l’espèce, Madame [F] [J] a adressé au greffe de la juridiction plusieurs courriers par lesquels elle présente ses observations.

Cependant, à aucune audience, elle n’a comparu en personne ou ne s’est fait représenter.

Dès lors, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes tendant à l’exécution de travaux et à la dispense de paiement du loyer

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites que, par un acte sous seing privé du 25 mars 2024, Madame [F] [J], Madame [Z] [J] et Monsieur [Y] [J] ont régularisé un compromis de vente avec Madame [B] [I] en vue d’un transfert de la pleine propriété du bien sis [Adresse 2], l’acte ayant prévu une réitération par acte authentique au plus tard le 25 juin 2024.

Bien que l’acte de vente ne soit pas versé aux débats, Madame [B] [I] a adressé le 18 septembre 2024 un courriel au greffe de la juridiction pour l’informer de ce qu’elle est l’unique propriétaire du bien litigieux depuis juin 2024.

Or, si la vente de l’immeuble postérieurement à la date de l’acte introductif d’instance ne prive pas le locataire de son droit d’agir à l’encontre de Madame [F] [J] pour rechercher, dans la limite de la prescription, l’indemnisation des préjudices qu’il estime avoir subis, il en va différemment de l’action tendant à l’exécution de travaux et à la dispense de paiement du loyer.

Une telle action, qui revêt en ce sens un caractère réel, a en effet naturellement vocation à être dirigée contre le propriétaire du bien litigieux, sauf à porter atteinte au droit de propriété de celui qui en est actuellement titulaire.

Ces motifs justifient de considérer que Madame [F] [J], qui n’est plus propriétaire du bien, n’a plus qualité pour défendre à l’action en cause.

En conséquence, les demandes de Monsieur [R] [U] tendant à la condamnation de Madame [F] [J] à réaliser les travaux visés dans le dispositif de l’assignation et à la dispense du paiement du loyer tant que les travaux n’auront pas été effectués, doivent être déclarées irrecevables.

Il en va différemment, ainsi que précisé ci-dessus, de sa demande en réparation des préjudices causés par ces désordres.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [R] [U]

Sur la loi applicable au contrat de bail

Il convient de relever que compte tenu de sa date de conclusion (le 10 décembre 1985), le bail consenti à Monsieur [R] [U] est soumis à la loi n°82-526 du 22 juin 1982 relative aux locaux à usage d’habitation à laquelle il fait référence.

Ce bail soumis aux dispositions de la loi du 22 juin 1982 a ensuite été soumis aux dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 conformément à l’article 20 de ladite loi.

L’article 25 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 a abrogé pour une part importante de la loi du 23 décembre 1986 et en particulier ses dispositions relatives aux rapports locatifs ordinaires, le paragraphe II du même article 25 précisant que « jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les dispositions des deux derniers alinéas de l’article 10, des articles 15, 17, 18, 19 et 24 s’appliquent à ces contrats dès la publication de la présente loi ».

Il en résulte que l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 relatif aux obligations principales du bailleur en matière d’état et d’entretien des lieux loués, ne figure pas au nombre des dispositions faisant l’objet d’une application immédiate aux contrats en cours.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat litigieux, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 19 de la loi du 22 juin 1982 prévoit que le bailleur est tenu :

— de délivrer au locataire le logement en bon état de réparations de toute espèce et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer la jouissance paisible du logement et de garantir le locataire contre les vices ou défauts, qui en empêchent l’usage, quand même il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de location, sans préjudice de l’application du second alinéa de l’article 1721 du code civil ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives.

Cette disposition est par ailleurs rappelée à l’article X du contrat de bail.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du rapport établi le 05 avril 2022 par le CAL SOLIHA (organisme mandaté par la CAF) que le logement est non-décent au regard du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, concernant :

— le bâti : absence de barres d’appui aux fenêtres du RDC surélevé et du 1er étage et hauteur d allège non réglementaire (risques de chutes) ; absence de main-courante sur les escaliers de tous les étages ;

— les équipements électriques et de chauffage : nombre de prises insuffisant dans la cuisine ; installation électrique non raccordée à la terre ; absence d’un différentiel 30 mA ; absence d’un tableau de répartition électrique et d’un dispositif de coupure générale d’urgence dans le logement,;

— l’humidité et l’aération : aucune ventilation dans la cuisine alors que mode de cuisson au gaz.

Ce rapport du CAL conclut à la nécessité de travaux à réaliser par le bailleur.

La bailleresse doit ainsi réaliser des travaux :

— de sécurité : pose de barres d’appui sur les fenêtres des deux étages (RDC surélevé et 1er étage) jusqu’à une hauteur minimale de 1,00 m par rapport au sol ; pose d’une main-courante sur le côté extérieure de chaque escalier du logement ;

— d’électricité : réfection de l’installation électrique pour la mettre aux normes de sécurité ;

— de ventilation/sécurité gaz : prévoir dans les travaux de réfection de l’installation électrique un circuit de 32 A raccordé directement au futur tableau et dédié à la cuisson, ou bien prévoir dans la cuisine une ventilation répondant aux normes de sécurité gaz.

Il est en outre fortement recommandé au bailleur de faire des travaux d’isolation thermique de l’espace habitable « car le logement est une grande passoire thermique. Absence de toute isolation thermique sur les parois et les fenêtres sont en simple vitrage, sans joints d’étanchéité ».

Madame [F] [J] n’apporte pas de pièces susceptibles de démentir ou atténuer la teneur de ce rapport. De plus, elle ne justifie pas avoir effectué les travaux préconisés par le CAL.

Aussi, au vu de ces éléments, il convient d’allouer à Monsieur [R] [U] la somme de 2 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Monsieur [R] [U] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui régler une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa résistance et abusive et injustifiée à remédier aux désordres constatés.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Or, en l’espèce, il ne résulte d’aucun élément du dossier que la résistance de Madame [F] [J] à exécuter les travaux nécessaires à la mise aux normes du bien procédait d’une volonté délibérée de sa part de se soustraire à ses obligations. De surcroît, Monsieur [R] [U] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance, d’ores et déjà indemnisé.

En conséquence, il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, eu égard à la solution du litige, chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [R] [U] tendant à la condamnation de Madame [F] [J] à réaliser les travaux ci-après :

remplacement de l’intégralité des fenêtres,

changement des planches de rive du pignon droit extérieur de l’immeuble,

installation d’un système de ventilation dans la cuisine,

installation d’une main-courante et de garde-corps pour l’accès au grenier et au sous-sol,

mise aux normes de l’installation électrique ;

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [R] [U] tendant à être dispensé du paiement du loyer tant que les travaux n’auront pas été effectués ;

CONDAMNE Madame [F] [J] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre du préjudice de jouissance subi ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens (frais énumérés à l’article 695 du code de procédure civile).

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé, à Val de Briey, le 05 août 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT