TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00114 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRFJ

[S]

C/

[N]

ORDONNANCE DE REFERE DU 09 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [N]

né le 14 Août 1988 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 mars 2021 ayant pris effet le 15 avril 2021, Madame [X] [S] a donné à bail à Monsieur [I] [N] et Madame [M] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 655 euros payable d’avance le premier jour du terme.

Par courrier du 7 mai 2024, Mme [E] a donné congé au bailleur et quitté le logement.

Se prévalant de loyers et charges impayés, Madame [X] [S] a fait délivrer à Monsieur [I] [N], le 20 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 2 909 euros dont 2 731,74 euros en principal, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2025, Madame [X] [S] a fait assigner Monsieur [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de :

constater la résiliation du bail conclu le 09 mars 2021, survenue le 20 mars 2025 à 0h00 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [I] [N],

condamner Monsieur [I] [N] à payer au bailleur à titre provisionnel la somme de

4 109,40 euros au titre du paiement des loyers dus et de la provision sur charges jusqu’au 20 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025,

condamner Monsieur [I] [N] à payer au bailleur à titre provisionnel une indemnité d’occupation à hauteur de 688,83 euros par mois à compter du 20 mars 2025, jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

condamner Monsieur [I] [N] à payer au bailleur la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [I] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025 (s’élevant à la somme de 177,26 euros TTC), ainsi que les frais d’exécution de la décision à intervenir,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqué aux fins de diagnostic social et financier, Monsieur [I] [N] ne s’est pas présenté de sorte qu’un bordereau de carence a été établi le 29 juillet 2025 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 septembre 2025.

Lors de cette audience, Madame [X] [S], représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 821,55 euros selon décompte arrêté au 31 août 2025, et a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [I] [N], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 09 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, bien que la demanderesse ne produise pas de justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette obligation n’est pas sanctionnée par la loi du 06 juillet 1989 s’agissant d’un bailleur personne physique. Le défaut de justificatif sera donc sans incidence sur la recevabilité de la demande.

La notification de l’assignation aux services de la préfecture est intervenue le 07 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Par acte du 20 janvier 2025, Madame [X] [S] à fait délivrer à Monsieur [I] [N] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2 731,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 06 janvier 2025, ce commandement visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 mars 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, Monsieur [I] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 mars 2025. Il sera dès lors ordonné son expulsion selon les modalités définies au dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation non sérieusement contestable doit être fixée à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 688,83 euros selon le contrat de location et les décomptes produits.

En conséquence, Monsieur [I] [N] sera condamné à payer à Madame [X] [S], à compter du 21 mars 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 688,83 euros qui sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’était le loyer du bail résilié, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la somme actualisée de 2 821,55 euros réclamée à titre provisionnel par le bailleur inclut 2 683,55 euros d’arriéré locatif stricto sensu et 138 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024.

Ces points seront donc examinés distinctement.

Sur l’arriéré locatif stricto sensu

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Madame [X] [S] justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 août 2025, que Monsieur [I] [N] reste devoir la somme de 2 683,55 euros à cette date au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme d’août 2025 inclus. Non comparant, il n’apporte aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son quantum.

En conséquence, Monsieur [I] [N] sera condamné à payer à Madame [X] [S] la somme provisionnelle de 2 683,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, liste dans son annexe les charges récupérables par les propriétaires à l’encontre de leurs locataires, au rang desquelles figure la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, Madame [X] [S] sollicite le paiement de la somme de 138 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024, sans toutefois produire de pièce justificative à l’appui de sa demande.

Dès lors, en l’absence de justificatif des charges réellement exposées, la demande en paiement de la somme de 138 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [N], qui succombe, supportera les dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient, en équité, de condamner Monsieur [I] [N] à payer à Madame [X] [S], qui a dû engager des frais dans la présente instance pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS la demande de Madame [X] [S] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant d’une part Mme [X] [B] et d’autre part M. [I] [N], concernant le logement situé [Adresse 1], à compter du 21 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, puis à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [N] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [I] [N] à la somme de 688,83 euros (six cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-trois centimes) et CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à payer à Madame [X] [S] cette indemnité d’occupation à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’était le loyer du bail résilié ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à payer à Madame [X] [S] la somme provisionnelle de 2 683,55 euros (deux mille six cent quatre-vingt-trois euros et cinquante-cinq centimes) selon décompte arrêté au 31 août 2025 (terme d’août 2025 inclus), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] à payer à Madame [X] [S] la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier, à Val de Briey, le 09 octobre 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT