TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/195

RG n° : N° RG 25/00803 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQ5T

S.C.I. NEW YORK

C/

[G]

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. NEW YORK

RCS : 879 058 386

Agissant poursuites et diligences de son gérant actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en la personne de la gérante, Mme [U] [D]

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

Madame [E] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante

Madame [V] [N] épouse [I]

ès qualité de caution solidaire

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [T] [I]

ès qualité de caution solidaire

né le 06 Octobre 1978 à [Localité 4] (FÉDÉRATION DE RUSSIE)

de nationalité Arménienne

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. NEW YORK

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 juillet 2017, M. [F] [H] [Y] a donné à bail à M. [L] [G] et Mme [E] [G] un logement situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 370 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Suivant acte sous seing privé du 18 août 2017, Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] se sont porté cautions solidaires à l’égard du bailleur des engagements pris par les locataires.

Suivant acte reçu le 10 janvier 2020 par Maître [A] [C], notaire associée à Longuyon, la SCI NEW YORK a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Un commandement de payer aux fins de résiliation judiciaire du bail a été délivré à M. [L] [G] et Mme [E] [G] en date du 13 juin 2024.

Ce commandement a été dénoncé aux cautions suivant actes de commissaire de justice du 20 mai 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date des 02 juin 2025 et 05 juin 2025, dénoncés le 06 juin suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI NEW YORK a fait assigner M. [L] [G], Mme [E] [G], Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] devant le tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail,

constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre et dès lors redevables d’une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables et suivant les mêmes augmentations que ces derniers,

ordonner l’expulsion des preneurs ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire,

condamner solidairement M. [L] [G] et Mme [E] [G] et Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] au paiement :

de la somme de 2 737 euros représentant les loyers et les charges impayés suivant la situation arrêtée au 14 mai 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

des loyers et charges échus depuis cette date et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir,

des indemnités d’occupation, du jour du prononcé du jugement jusqu’à la libération effective des locaux, correspondant au montant du loyer et des charges et suivant les mêmes augmentations que ces derniers,

des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer,

condamner solidairement les défendeurs au paiement des frais et dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédure qui suivront,

condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Convoqués aux fins de diagnostic social et financier, M. [L] [G] et Mme [E] [G] ne se sont pas présentés de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 18 septembre 2025.

A l’audience du 10 mars 2026, la SCI NEW YORK, représentée par sa gérante, Mme [U] [D], a maintenu ses demandes. Elle a indiqué que les locataires s’étaient engagés à rembourser la dette au moyen de versements mensuels de 150 euros par mois mais ne s’y étaient pas tenus et qu’en outre, ils n’avaient pas repris le paiement du loyer courant.

Mme [E] [G] et Mme [V] [N] épouse [I] n’ont pas contesté devoir la somme sollicitée. Elles ont proposé d’apurer la dette au moyen de versements mensuels de 500 euros, tout compris.

M. [L] [G] et M. [T] [I], tous deux cités à étude, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

L’article 24 IV précise que ces dispositions sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 06 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que plusieurs échéances demeurent impayées.

Le manquement de M. [L] [G] et Mme [E] [G] à leur obligation contractuelle de régler le loyer mensuel au terme convenu est donc caractérisé et suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail dont les effets seront fixés au jour du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [L] [G] et Mme [E] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant M. [L] [G] et Mme [E] [G] à payer à la SCI NEW YORK une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 455 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la présente décision, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Il convient d’observer que seule la personne qui occupe les locaux après la résiliation du bail est responsable de l’occupation sans droit ni titre des lieux et est donc tenue en principe de l’indemnité d’occupation, les défendeurs n’étant coresponsables d’un même dommage subi par le bailleur que lorsqu’ils se maintiennent ensemble dans les lieux.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Or, au cas d’espèce, la solidarité n’est prévue dans l’acte de cautionnement signé par Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] que pour « le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail ». Elle ne s’applique donc pas à l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail.

En conséquence, au regard de ces éléments, l’indemnité d’occupation sera mise à la charge de M. [L] [G] et Mme [E] [G] uniquement. Le contrat (article 2.16 des conditions générales) prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, ils seront condamnés selon cette modalité.

Sur les loyers et charges impayés

Il est rappelé que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

L’article 24 I de la même loi mentionne en son alinéa 3 que « lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI NEW YORK réclame la somme de 2 737 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 14 mai 2025.

Il convient de déduire de ce décompte les sommes mises à la charge des défendeurs au titre de la régularisation des charges des années 2023 (126 euros) et 2024 (161 euros), faute pour la requérante de verser aux débats les justificatifs des charges locatives réellement exposées.

Il convient en revanche d’y ajouter les mensualités de juin 2025 à avril 2026, soit 5 005 euros (11 x 455 euros).

Il résulte des mentions portées sur l’acte de cautionnement que Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] se sont engagés solidairement pour le paiement des loyers et des charges. Ce cautionnement ne comporte aucune indication de durée ni de montant maximal.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [L] [G], Mme [E] [G], Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] seront condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 7 455 euros.

Il résulte toutefois des éléments du dossier que le commandement de payer du 13 juin 2024 n’a été signifié à Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] en qualité de cautions que le 20 mai 2025, soit après l’expiration du délai de quinze jours prévu par l’article 24 I alinéa 3 de la loi du 06 juillet 1989.

Il convient en conséquence de dire que les intérêts courront à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, si les locataires ont effectué plusieurs versements entre février 2024 et mars 2025, ils ne justifient cependant pas avoir repris le versement intégral du loyer courant, de sorte qu’ils ne remplissent pas les conditions pour pouvoir solliciter l’octroi de délais de paiement.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [G], Mme [E] [G], Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI NEW YORK les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [L] [G], Mme [E] [G], Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 100 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SCI NEW YORK ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 juillet 2017 concernant les locaux situés [Adresse 7], à compter de la présente décision,;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [G] et Mme [E] [G] d’avoir libéré le logement sis [Adresse 7], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [L] [G] et Mme [E] [G] à la somme de 455 euros, et CONDAMNE solidairement M. [L] [G] et Mme [E] [G] à payer à la SCI NEW YORK cette indemnité d’occupation, à compter de la présente décision (échéance de mai 2026) et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges dûment justifiées ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [G], Mme [E] [G], Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] à payer à la SCI NEW YORK la somme de 7 455 euros au titre des loyers et charges (terme d’avril 2026 inclus) et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [G], Mme [E] [G], Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] à payer à la SCI NEW YORK la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [G], Mme [E] [G], Mme [V] [N] épouse [I] et M. [T] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge