TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/17

RG n° : N° RG 24/00138 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CK5D

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[S]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et dilitences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [S]

né le 24 Décembre 1985 à

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

délibéré au 25/11/2025 prorogé au 13/01/2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND EST a donné à bail à M. [B] [S] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 301,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 82,80 euros.

Le 02 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [B] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 24 janvier 2024, dénoncé le 25 janvier suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’HLM BATIGERE GRAND EST, a fait assigner M. [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner en conséquence l’expulsion de M. [B] [S] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [B] [S] à lui payer :la somme de 2 372,27 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 15 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

A l’audience du 10 septembre 2024, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 557,78 euros selon décompte arrêté au 31 août 2024. Invoquant le dépôt d’un dossier de surendettement par le défendeur, elle a sollicité un renvoi de l’affaire à une audience ultérieure.

L’affaire a été renvoyée au 10 décembre 2024.

A cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a précisé que la commission de surendettement avait déclaré recevable le dossier de M. [B] [S].

M. [B] [S], cité à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée au 25 mars 2025 pour mise en délibéré.

A cette audience du 25 mars 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses prétentions.

Elle a ajouté que M. [B] [S] avait bénéficié d’un effacement de sa dette locative à hauteur de 4 276,85 euros dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire mais que la dette s’était reconstituée postérieurement et s’élevait à 472,05€, raison pour laquelle elle maintenait l’ensemble de ses demandes.

M. [B] [S] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Les débats ont été rouverts par le biais d’une mention au dossier afin d’inviter la demanderesse à produire la décision de la commission de surendettement, permettant de connaitre la date de la recevabilité et celle de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 septembre 2025, lors de laquelle la demanderesse a produit les pièces sollicitées. Elle a indiqué que la dette s’élevait à 1223,56€ après la décision de la commission du 10 septembre 2024.

M. [S] a indiqué qu’il ne touchait que l’ASS à hauteur de 500€ environ et qu’il avait demandé à être placé sous tutelle. Il a ajouté ne pas avoir cherché un autre logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, prorogé au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

A l’examen des pièces versées au dossier, il apparaît qu’un commandement de payer visant cette clause et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, a été délivré le 02 novembre 2023 à M. [B] [S] pour un arriéré de loyers et charges de 1 581,59 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [B] [S] a déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 9 juillet 2024.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 02 novembre 2023. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

En conséquence, il convient de constater que la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 03 janvier 2024 et que le bail conclu entre les parties a été résilié à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’ effacement ou du jugement de clôture.

En outre, conformément à l’article L. 714-1 du code de la consommation, lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’ effacement de la dette locative ou du jugement de clôture.

La suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [S] et que cette mesure a pris effet au 10 septembre 2024.

En application de l’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 précité, les effets de la clause de résiliation de plein droit ont été suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement.

Toutefois, il convient de rappeler que les dispositions légales précitées disposent que la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet à défaut de paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement.

Or, il ressort du décompte actualisé fourni par la société BATIGERE HABITAT que, postérieurement à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de M. [B] [S], ce dernier n’a pas repris le paiement complet des loyers, de sorte qu’une nouvelle dette locative s’est constituée.

La résiliation a ainsi repris son plein effet.

M. [B] [S] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 03 janvier 2024, date de la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, soit 335,33 euros, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, à compter de septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4p) de la même loi, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le compte de M. [B] [S] présentait un solde de 1283,56 euros au 16 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 non incluse).

Le défendeur ne rapporte pas la preuve d’un paiement libératoire.

En conséquence, M. [B] [S] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [B] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens, hormis le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation qui ont fait l’objet de l’effacement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SA BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 03 janvier 2024 ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [S] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [B] [S] à la somme de 335,33 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle, avec revalorisation selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1283,56 euros au titre des loyers et charges (échéance de septembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens, hormis le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation devant la présente juridiction ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge