TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/209

RG n° : N° RG 26/00061 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CTX2

S.C.I. BEL ENSEMBLE 54

C/

[Z]

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. BEL ENSEMBLE 54

siren : 883 819 237

SCI représentée par son gérant

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en la personne du gérant muni d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z]

né le 01 Février 1979 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 28 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. BEL ENSEMBLE 54

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2020, la SCI ZNIB a donné à bail à M. [J] [Z] un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 390 euros et une provision sur charges de 43 euros, le tout payable à terme à échoir au plus tard le 05 de chaque mois.

Suivant acte reçu le 31 juillet 2020 par Maître [T] [C], notaire à la résidence de Rombas, la SCI BEL ENSEMBLE 54 a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré au locataire le 09 octobre 2025.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 10 octobre 2025.

Par exploit d’huissier de justice du 12 mars 2026, dénoncé le 13 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI BEL ENSEMBLE 54 a fait assigner M. [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail d’habitation,

en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [J] [Z] de corps et de biens du logement situé [Adresse 6], ainsi que tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

condamner M. [J] [Z] au paiement :

de l’arriéré locatif au montant de 5 899,31 euros arrêté à la date du 28 février 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil,

du coût du commandement de payer (73,18 euros) et de sa dénonce à la CCAPEX (25,01 euros),

des frais et dépens de la procédure engagée,

— condamner M. [J] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ajustée de la régularisation des charges et du dépôt de garantie,

— condamner M. [J] [Z] à payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-1 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [J] [Z] aux entiers dépens,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2026 lors de laquelle la SCI BEL ENSEMBLE 54, représentée par son gérant en exercice, a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 5 861,70 euros et produit un décompte arrêté au 08 avril 2026. Les demandes ont été maintenues.

M. [J] [Z], cité par acte remis à l’étude, n’était ni présent, ni représenté, ni excusé.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des textes rappelés ci-dessus, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte d’huissier de justice du 09 octobre 2025, la SCI BEL ENSEMBLE 54 a fait délivrer à M. [J] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 107,31 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 10 décembre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [J] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [J] [Z] à payer à la SCI BEL ENSEMBLE 54 une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 450 euros selon le décompte produit.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de mai 2026, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 08 avril 2026, que M. [J] [Z] reste devoir la somme de 5 861,70 euros à cette date au titre des loyers et charges (terme d’avril 2026 inclus).

Non comparant, le défendeur ne conteste pas le principe de cet arriéré locatif et n’allègue ni ne justifie a fortiori s’en être acquitté.

L’obligation au paiement de la dette n’étant pas sérieusement contestable, M. [J] [Z] sera condamné à payer à titre provisionnel à la SCI BEL ENSEMBLE 54 la somme de 5 861,70 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande en paiement des frais de procédure

La SCI BEL ENSEMBLE 54 sollicite la condamnation du défendeur au paiement du coût du commandement de payer (73,18 euros) et de sa dénonce à la CCAPEX (25,01 euros).

Toutefois, force est de constater que cette demande est d’ores et déjà comprise dans la demande accessoire formée au titre de l’article 696 du code de procédure civile, sur laquelle il sera statué ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les articles 1231-1 et suivants du code civil prévoient que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, il ressort des considérations qui précèdent que le débiteur est condamné, d’une part, au paiement de l’arriéré locatif et, d’autre part, au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle est destinée également à réparer le préjudice subi du fait de l’occupation indue du bien.

Ainsi, sauf à réparer doublement un même préjudice, la demande au paiement de dommages et intérêts, qui au demeurant n’est pas formée à titre provisionnel, n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation, ladite procédure ayant été engagée en raison du défaut de paiement des loyers.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI BEL ENSEMBLE 54 les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [J] [Z] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 300 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Etienne THOMAS, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI BEL ENSEMBLE 54 ;

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation liant les parties à compter du 10 décembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [J] [Z] de libérer les lieux sis [Adresse 5], et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [J] [Z], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI BEL ENSEMBLE 54 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [J] [Z] à la SCI BEL ENSEMBLE 54 à la somme de 450 euros, et CONDAMNONS M. [J] [Z] à verser à titre provisionnel à la SCI BEL ENSEMBLE 54 cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNONS M. [J] [Z] à payer à la SCI BEL ENSEMBLE 54 la somme de 5.861,70 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus arrêtés au 08 avril 2026 (terme d’avril 2026 inclus) ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTONS la SCI BEL ENSEMBLE 54 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS M. [J] [Z] à payer à la SCI BEL ENSEMBLE 54 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M. [J] [Z] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge