RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5CY

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. CORREZIENNE – MONEDIERES, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 895 039 177, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Eric DIAS, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [P] [N] [S], née le 18 Juin 2001 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Anita BUZONIE, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire M^e Cousin, M^e Buzonie le 17/03/2026

SAISINE : Assignation en référé du 02 Septembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 20 Janvier 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 17 Mars 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2025, la SCI CORREZIENNE – MONEDIERES a donné à bail à Mme [I], [P] [D] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 540 € et une provision mensuelle sur charges de 150 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 juillet 2025, la SCI CORREZIENNE – MONEDIERES a fait délivrer à Mme [D] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de payer la somme principale de 2 760 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2025, la SCI CORREZIENNE – MONEDIERES a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

A défaut, subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef ;

▸ autoriser la SCI CORREZIENNE-MONEDIERES, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée.

▸ condamner Mme [D] , au paiement de la somme provisionnelle de 3 450 € au titre des loyers et charges impayés dus , terme de août 2025 inclus, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges jusqu’à libération complète des lieux loués;

▸ condamner Mme. [D] au paiement d’une indemnité de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire, appelée à une première audience le 18 novembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse.

L’affaire a été entendue à l’audience du 20 janvier 2026.

A l’audience, la SCI CORREZIENNE – MONEDIERES ne formule plus de demande en paiement compte tenu de la décision du 21 novembre 2025 de la Commission de surendettement des particuliers de la Corrèze, laquelle a prononcé le rétablissement personnel de Mme [D]. Elle précise, par note autorisée en délibéré, que Mme [D] a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de novembre 2025.

Elle maintient en revanche sa demande d’expulsion, soutenant que la clause résolutoire du contrat de bail a été acquise avant la décision de recevabilité du dossier de surendettement.

Mme. [D], représentée par son conseil, indique également que la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] a prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 21 novembre 2025 et que sa dette se trouve donc effacée.

Elle affirme être depuis à jour du paiement de son loyer et ses charges courants. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique 3 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension de ses effets :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler les textes régissant l’articulation entre la procédure de surendettement et l’application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location.

Conformément à l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, "par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet."

Ce même article dans son paragraphe VIII, dispose que "lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la SCI CORREZIENNE – MONEDIERES a fait délivrer à Mme [D] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 2 760 € au titre des loyers et charges impayées arretés au 1er juillet 2025.

Le délai de 6 semaines, courait jusqu’au 18 août 2025 inclus. La décision de la commission de surendettement prononçant la recevabilité du dossier de surendettement de Mme [N] [S] a été prononcée le 25 septembre 2025, de telle sorte qu’elle n’a pu avoir aucun effet sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Or, il résulte du décompte versé aux débats et non contesté par la défenderesse que Mme [D] n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de 6 semaines. En conséquence, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2025.

Toutefois, conformément à l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dès lors qu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcé par décision de la commission de surendettement du 21 novembre 2025, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant l’effacement des dettes.

Il sera rappelé à la locataire qu’elle devra s’acquitter régulièrement des loyers et charges conformément à son contrat de location pendant un délai de deux ans, à défaut de quoi la clause reprendra son plein effet et l’expulsion pourra être mise en oeuvre par le bailleur selon les modalités indiquées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

La SCI CORREZIENNE – MONEDIERES et Mme [D] succombant tous deux pour partie, les dépens seront partagés par moitié.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI CORREZIENNE – MONEDIERES qui succombe pour partie sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande recevable ;

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 19 août 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 19 janvier 2025 entre la SCI CORREZIENNE – MONEDIERES et Mme. [I] [D] sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 2 ans à compter du 21 novembre 2025 ;

RAPPELONS que si Mme [I] [N] [S] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant de délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DISONS que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de [I] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNONS [I] [D] à payer à la SCI CORREZIENNE – MONEDIERES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

— DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la SCI CORREZIENNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens seront supportés, chacun pour moitié, par Mme [I], [P] [D] et la SCI CORREZIENNE- MONEDIERES ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes