RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00049 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C626

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE [Localité 1]

DU 02 JUIN 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BRIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [W] [M]

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [L], né le 08 Décembre 1972, demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [G] [R] épouse [L], née le 29 Novembre 1989, demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Copie exécutoire Oph Brive, Mme et M. [L] le 02/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 21 Avril 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 02 Juin 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 novembre 2022, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné en location à M. [J] [L] et Mme [G] [R] épouse [L] un logement situé [Adresse 3] avec un garage sis n°[Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 409,95 euros, outre la somme de 153,24 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 17 octobre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de justifier, dans le délai d’un mois, d’une assurance locative et de régler, dans le délai de 2 mois, la somme principale de 1 490,39 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 26 septembre 2025.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 19 février 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner M. puis Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme et M. [L], et de tous occupants de leurs chefs ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [L], au paiement de la somme principale de 1 266,79 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 19 janvier 2026,ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [L] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 avril 2026.

A l’audience, l’OPH PAYS DE BRIVE a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 789,70 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 21 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

Le bailleur expose que Mme et M. [L] ont quitté le logement principal le 16 décembre 2025 mais ont refusé de rendre les clés du garage associé dans lequel ils ont laissé entreposé leurs affaires personnelles.

L’OPH précise que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ont commencé à apurer leur dette mais il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au vu de la mauvaise volonté dont ont fait preuve les locataires jusqu’à présent.

Comparaissant en personne, M. [L] ne conteste pas le montant de la dette et affirme être prêt à rendre le garage rapidement mais sollicite des délais de paiement pour régler le solde de la dette compte tenu de sa situation financière précaire.

Mme [L] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 2 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 9 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 17 et 19 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Ce délai est ramené à 1 mois en cas de défaut d’assurance.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de justifier, dans le délai d’un mois, d’une assurance locative et de régler, dans le délai de 2 mois, la somme principale de 1 490,39 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 26 septembre 2025.

Mme et M. [L] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance locative dans le délai imparti, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

En outre, au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. et Mme [L], devenus occupants sans droit ni titre tant à l’égard du garage que du logement principal, seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé l’OPH PAYS DE BRIVE, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit à ce jour 38,61 euros pour l’occupation du garage.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats par l’OPH de BRIVE que le montant des loyers et charges dus par Mme et M. [L] au 21 avril 2026, s’élève à la somme de 789,70 euros, loyer du garage du mois de mars 2026 inclus.

Mme et M. [L] ne contestent pas ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme et M. [L] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 789,70 euros au titre des loyers et charges dus au 21 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Mme et M. [L] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiements

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que Mme et M.[L] ont repris le règlement du loyer correspondant au garage encore occupé depuis 3 mois avant l’audience et commencé à rembourser leur dette de loyer par le versement d’une somme complémentaire de 40 euros par mois.

Au vu de ces éléments et de la précarité de la situation matérielle du couple qui n’est pas en capacité de régler dans l’immédiat la totalité leur dette, Mme et M. [L] seront autorisés à s’acquitter du montant de leur dette au moyen de 19 versements mensuels successifs de 40 euros chacun, suivis d’un 20ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme et M. [L], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner les défendereurs à verser au demandeur une somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 18 novembre 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 30 novembre 2022 par l’OPH PAYS DE [Localité 3] à M. [J] [L] et Mme [G] [R] épouse [L] portant sur un logement situé [Adresse 3] et un garage sis n°[Adresse 4] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux sis garage n°[Adresse 4], l’expulsion de M. [J] [L] et Mme [G] [R] épouse [L] et celle de tous occupants de leurs chefs par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 38,61 euros (trente-huit euros et soixante-et-un centimes) ;

CONDAMNE M. [J] [L] et Mme [G] [R] épouse [L] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [L] et Mme [G] [R] épouse [L] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 789,70 euros (sept-cent-quatre-vingt-neuf euros et soixante-dix centimes) au titre des loyers et charges dus au 21 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [J] [L] et Mme [G] [R] épouse [L] un délai de 20 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 19 mensualités de 40 euros, la 20ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairementM. [J] [L] et Mme [G] [R] épouse [L] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 150 euros (cent-cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [L] et Mme [G] [R] épouse [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 octobre 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes