RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00054 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C57F

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [R], né le 08 Mars 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

Madame [W] [S] [I], née le 08 Mars 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

Copie exécutoire M^e Cousin, M^e Blanchard le 02/06/2026

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [V] [P], né le 02 Août 2003 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Virginie BLANCHARD, avocat au barreau de BRIVE

Monsieur [D] [X] mandataire judiciaire es qualité de curateur de Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Virginie BLANCHARD, avocat au barreau de BRIVE

SAISINE : Assignation en référé du 08 Décembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 21 Avril 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 02 Juin 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 juin 2023, avec prise d’effet au 15 juin 2023, [O] [H] [B], épouse [C] (ci-après "[O] [C]") a donné à bail à [U], [V] [P] (ci-après "[U] [P]") un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], lot n°11, pour une durée de 1 an, tacitement renouvelée à deux reprises, moyennant un loyer mensuel révisable de 315,00 euros, outre la somme de 30,00 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Par acte notarié du 25 septembre 2024, [O] [C] a vendu à [M] [R] et [W] [S] [I] (ci-après “les consorts [F]) l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5], [Localité 4], section DK n°[Cadastre 1], comprenant le local à usage d’habitation n°11 susvisé.

Le 19 septembre 2025, les consorts [F], subrogés dans les droits d'[O] [C] par la vente immobilière, ont fait délivrer à [U] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 2 177,00 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au jour dudit commandement. Ce commandement de payer a été notifié à son curateur, [D] [X], par acte de commissaire de justice du 07 octobre 2025.

Par actes de commissaire de justice des 2 décembre et 08 décembre 2025, les consorts [F] ont fait assigner [U] [P], ainsi que son curateur [D] [X], devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de :

A titre principal :

Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire :

Prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

Ordonner l’expulsion de [U] [P], et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Autoriser les consorts [F], en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ; Condamner [U] [P], au paiement de la somme provisionnelle de 1 700 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 20 novembre 2025, ainsi qu’à tous les autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans les 1 700 euros ; Condamner [U] [P] aux dépens ; Condamner [U] [P] à payer aux consorts [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Prononcer l’exécution provisoire.

L’affaire, a été appelée à une première audience le 17 février 2026 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Elle a été entendue à l’audience du 21 avril 2026.

Les consorts [F], représentés par leur conseil, ont repris oralement les termes de leur assignation en actualisant leur demande à la somme de 3 148,00 euros, au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 13 avril 2026, terme du mois d’avril inclus.

Il est exposé que [U] [P] a débuté l’apurement de ses dettes puisque la somme de 1 167 euros a été versée aux bailleurs entre septembre et novembre 2025.

Les consorts [F] s’opposent à la délivrance de délais de paiement en faveur du défendeur.

[U] [P] a comparu, représenté par son avocat.

Il ne conteste pas le montant de la créance sollicitée par le bailleur mais sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement d’une valeur de 70 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 02 juin 2026.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité de la demande des consorts [F]

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 09 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande des consorts [F] est dès lors recevable.

II- Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, les consorts [F] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme principale de 2 177 euros outre les frais, au titre des loyers échus au 19 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs et non contesté par le défendeur, que [U] [P] n’a pas intégralement réglé les sommes dues dans le délai imparti, même s’il a commencé à apurer sa dette.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2025.

III- Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, [U] [P] devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé aux bailleurs, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 345 euros.

Il résulte du décompte versé aux débats, et non contesté par les défendeurs que le montant des loyers et charges dus par [U] [P] à la date de l’audience, s’élève à la somme de 3 148 euros.

Il convient en conséquence de condamner [U] [P] à payer aux consorts [F] la somme de 3 148 euros au titre des loyers et charges dus au 13 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

IV- Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [U] [P] affirme vouloir apurer sa dette par la mise en oeuvre de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois et souhaite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les consorts [F] s’opposent à l’octroi de délais de paiement au défendeur.

Il ressort des éléments du débat que si [U] [P] a commencé à rembourser sa dette de loyer entre septembre et décembre 2025, à hauteur de 1 444 euros, il ne règle plus aucun loyer depuis janvier 2026. Il n’a donc pas repris le règlement de son loyer et des charges courantes avant l’audience. En outre, sa proposition de régler 70 euros par mois ne permet pas un apurement de sa dette locative dans un délai maximal de 36 mois.

En conséquence, il y a lieu de rejeter toutes les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

V- Sur l’expulsion

L’acquisition de la clause résolutoire, et ainsi la rupture du contrat de bail, commande à [U] [P] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

VI- Sur les demandes accessoires

[U] [P], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner [U] [P] à payer aux consorts [F] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande de [M] [R] et [W] [S] [I] recevable ;

CONSTATONS l’acquisition au 20 novembre 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 09 juin 2023 par [O] [H] [B], épouse [C], à [U] [V] [P] portant sur un logement situé au [Adresse 6] [Localité 4], lot n°11 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 20 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 345 euros (trois-cent-quarante-cinq euros) ;

CONDAMNONS [U] [P] à payer à [M] [R] et [W] [I] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [U] [V] [P] à payer à [M] [R] et [W] [I] la somme provisionnelle de 3 148 euros (trois-mille-cent-quarante-huit euros) au titre des loyers et charges dus au 13 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS [U] [V] [P] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de libération spontanée des lieux au [Adresse 4], lot n°11, l’expulsion de [U] [V] [P] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [U] [P] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

CONDAMNONS [U] [P] à payer à [M] [R] et [W] [S] [I] la somme de 300 euros (trois-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente ordonnance sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes