TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/03842 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAG5

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[U] [Z]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Boris LAIR – 93

M^e Aurélie VIELPEAU – 03

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Boris LAIR – 93

M^e Aurélie VIELPEAU – 03

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [U] [Z]

née le 11 Janvier 1990 à [Localité 9], demeurant [Adresse 12]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-002776 du 18/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par M^e Aurélie VIELPEAU, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 03

ET :

DÉFENDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Corine ANCEL, Greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Mars 2025

Date des débats : 13 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, Mme [U] [Z] a fait assigner la SA CDC Habitat Social à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– condamner la SA CDC Habitat Social à lui payer les sommes :

* de 7 051,80 euros, subsidiairement 4 783,50 euros, au titre du remboursement des loyers versés ;

* de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

* pour mémoire, du surcoût d’énergie ;

– réserver le poste correspondant au surcoût d’énergie ;

– condamner la SA CDC Habitat Social à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mai 2025, au cours de laquelle, Mme [U] [Z], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance ainsi que le débouté des demandes formulées par la SA CDC Habitat Social.

La SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite de voir débouter Mme [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes, outre sa condamnation au paiement de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur les demandes indemnitaires pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil prévoit que, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En application des articles 1719, 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques de décence du logement sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

Conformément à l’article 3-1 du décret précité, le logement comporte notamment une installation permettant le chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’alinéa 3 de l’article 6 précité et l’article 1720 du code civil poursuivent en indiquant que, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Il est admis que le bailleur peut, en application de l’article 6 susdit, être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire.

Cependant, il est de jurisprudence constante qu’aux fins d’indemnisation, il est nécessaire que le trouble de jouissance invoqué soit suffisamment grave et sur ce point, il est constant que le fait que le preneur n’ait adressé aucune réclamation pendant l’occupation des lieux peut être l’indice du caractère peu sérieux du trouble invoqué.

Au titre d’un préjudice de jouissance

En l’espèce, Mme [U] [Z] sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance résultant du non-respect par la bailleresse de son obligation de délivrance d’un logement conforme et décent, durant 15 mois, d’octobre 2022 à décembre 2023.

Bien qu’aucun bail ne soit produit aux débats, la SA CDC Habitat Social ne conteste pas l’existence d’une relation contractuelle entre elle et Mme [U] [Z] et dont l’objet était la prise à bail à usage d’habitation des lieux sis [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 7] par Mme [U] [Z], moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable et de charges.

D’ailleurs, il ressort des quittances des termes de novembre 2022 et novembre 2023, que les échéances mensuelles de loyer et charges s’élevaient respectivement aux sommes de 536,20 euros (487,98 euros au titre du loyer et 48,22 au titre des charges) et 550,35 euros (502,38 euros au titre du loyer et 47,97 euros au titre des charges) ainsi que, de l’état des lieux de sortie, que le bail conclu entre les parties a porté sur la période du 22 août 2022 au 13 février 2025.

Il y a lieu, tout d’abord, de rappeler que conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à Mme [U] [Z] de rapporter la preuve des faits allégués et qu’il est admis, en application de ce texte qu’elle ne peut se constituer preuve à soi-même.

Aussi, bien que Mme [U] [Z] soutienne que les lieux pris à bail étaient indécents et non-conformes à l’usage attendu de la chose louée, compte tenu d’un défaut de chauffage et ce, durant 15 mois, elle n’en rapporte toutefois pas la preuve, dans la mesure où elle ne démontre pas l’existence d’un trouble de jouissance résultant d’une faute de la bailleresse et d’un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments, faute de production aux débats d’éléments probants.

En effet, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice résultant du défaut de chauffage durant la période alléguée, ni même durant les périodes dites de chauffe de la période alléguée et ce, dans la mesure où Mme [U] [Z] échoue à rapporter la preuve d’un dommage, étant rappelé que les photographies produites aux débats, montrant une sonde ou un boîtier électronique indiquant une température ne permettent pas de démontrer la faute de la bailleresse ni le dommage résultant d’un défaut de chauffage du logement pris à bail. Il y a lieu de préciser que, la température d’une pièce ne résulte pas seulement du fonctionnement ou non d’un chauffage, mais de multiples facteurs y compris inhérents au strict comportement du locataire (choix de la température de chauffage, ventilation, etc.). Or, Mme [U] [Z] ne justifie pas aux débats que la température alléguée dans les chambres du logement résulte d’une manière directe et certaine d’un défaut de chauffage dudit logement.

Au surplus, les dates portées sur ces photographies, de manière manuscrite, constituent une preuve à soi-même qui ne peut pas démontrer de la période concernant le préjudice allégué.

Par ailleurs, si Mme [U] [Z] soutient qu’au cours du mois de novembre 2023, la chaudière du logement a présenté une fuite de gaz importante et ayant nécessité l’intervention d’un technicien GRDF en urgence, ainsi que la conduite de sa fille aux urgences hospitalières pour une intoxication au monoxyde de carbone, elle n’en rapporte cependant pas non plus la preuve, aucun document établi non-unilatéralement n’est produit aux débats. Mis à part le compte-rendu du passage aux urgences de l’enfant [L] [Z] [G] en date du 17 novembre 2023 duquel il ressort qu’elle est affectée d’une gastro-entérite, sans lien avec la prétendue fuite de gaz.

En outre, il n’est pas rapporté la preuve des réclamations adressées à la société bailleresse comme prétendu à compter d’octobre 2022 et sur la période du préjudice allégué. La liste d’appels fournie, comportant des dates ajoutées là encore de manière manuscrite, ne permettant pas d’en justifier, ni les nombreux mails fournis, qui sont en fait adressés au conseil de la locataire et non à la société bailleresse.

Toutefois, s’il est justifié d’un seul courriel daté du 22 octobre 2023 adressé à la bailleresse, l’informant que le chauffage ne se déclenche pas et d’une mise en demeure adressée par son conseil par courrier du 9 novembre 2023, réceptionné par la bailleresse le 17 novembre 2023, Mme [U] [Z] reconnaît également dans ses écritures et les pièces fournies aux débats que, plusieurs interventions de professionnels mandatés par la bailleresse ont eu lieu, notamment un changement de sonde, et que des radiateurs électriques lui ont été fournis par la bailleresse.

Au surplus, Mme [U] [Z] qui sollicite une indemnisation à hauteur du montant du loyer et des charges mensuels après déduction des aides au logement ne démontre pas non plus le paiement des échéances courantes de loyers et charges sur la période alléguée.

Au demeurant, la société bailleresse produit aux débats la décision du 13 janvier 2025 de la commission de surendettement des particuliers du Calvados relative à la situation de Mme [U] [Z], laquelle valide la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée à son bénéfice avec une entrée en vigueur au 23 octobre 2024 et incluant sa dette locative auprès de la SA CDC Habitat Social à hauteur de 1 265,54 euros.

Par conséquent, faute pour Mme [U] [Z] de rapporter la preuve du préjudice de jouissance résultant d’un défaut de chauffage dans le logement litigieux sur les périodes alléguées, elle sera déboutée de sa demande en indemnisation du trouble de jouissance subi.

Au titre d’un préjudice moral

En l’espèce, Mme [U] [Z] n’ayant pas rapporté la preuve d’un trouble de jouissance résultant de l’indécence des lieux pour défaut de chauffage, aucune indemnisation ne lui a été accordée.

De même, en l’absence de démonstration du préjudice moral subi lié à l’indécence des lieux pris à bail, qui n’est pas non plus caractérisée, elle sera également déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [Z], partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [U] [Z] de sa demande indemnitaire au titre de l’existence d’un préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [U] [Z] de sa demande indemnitaire au titre de l’existence d’un préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [U] [Z] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [U] [Z] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION