TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03536 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I7IV

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[K] [T]

[L] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [K] [T]

Mme [L] [P]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par Madame [D] [H], Chargée juridique et social, régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Octobre 2024

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2020, l’Etablissement public INOLYA a donné à bail à Monsieur [K] [T] et Madame [L] [P] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 409,69 euros et 38,83 euros de provision pour charges.

Le 7 novembre 2023, l’Établissement public INOLYA, a fait signifier à Monsieur [T] et Madame [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 359,81 euros, arrêtée au 31 avril 2024.

Par avenant en date du 3 juin 2024, Madame [P] est sortie de la location.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, remis à l’étude, l’Établissement public INOLYA, a fait assigner Monsieur [T] et Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion des locataires, des lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.412-6 et R.411-1 à R.442-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [T] et Madame [P] solidairement à payer :

* la somme de 2.887,83 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 janvier 2024 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et qui portera intérêts au taux légal  ;

* la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens, comprenant le coût du commandement, du procès-verbal qui y fait suite, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront.

A l’audience du 11 février 2025, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [D] [H], dûment habilitée, qui a maintenu ses demandes et actualisé la dette à la somme de 1.738,65 euros.

Monsieur [T] et Madame [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 12 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 13 novembre 2023.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 7 novembre 2023, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 2.326,67 euros, arrêtée au 31 octobre 2023.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du bail, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas applicable à la date de l’exploit au contrat signé avant le 27 Juillet 2023.

En l’espèce, l’Établissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 4 février 2025, ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.454,11 euros, déduction faite des frais de procédure de 284,54 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 7 janvier 2024 et de condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 1.454,11 euros, suivant décompte arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [P], solidairement responsable des loyers et charges pendant six mois à compter du 3 juin 2024, sera condamnée solidairement avec Monsieur [T] à hauteur de la somme de 853,05 euros arrêtée au 3 janvier 2025.

A supposer qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, force est de constater que Monsieur [T] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [T] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [T] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [T] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [T] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 7 janvier 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] et Madame [P], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 30 novembre 2020, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7], à compter du 7 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à l’Établissement public INOLYA la somme de 1.454,11 euros , suivant décompte arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et Madame [L] [P], solidairement avec lui à hauteur de la somme de 853,05 euros ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [T] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celui-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à l’Établissement public INOLYA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 7 janvier 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 10 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] et Madame [L] [P] in solidum au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] et Madame [L] [P] in solidum à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION