TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00088 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFLL

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 29 Avril 2025

[K] [R]

C/

[M] [O]

[E] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Catherine MASURE-LETOURNEUR – 03

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

[M] [O]

[E] [O]

M^e Catherine MASURE-LETOURNEUR – 03

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Avril 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Madame [K] [R]

née le 29 Octobre 1950 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Catherine MASURE-LETOURNEUR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 03

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [O] représenté par Mme [W] [O]

né le 04 Juillet 1969 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [O]

né le 07 Novembre 1976 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Février 2025

Après débats à l’audience publique du 27 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 janvier 2013, Mme [K] [R] a donné à bail à Mme [G] [F], Monsieur [E] [O], Monsieur [M] [O] un logement à usage d’habitation situé60 [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 970 euros.

Mme [G] [F] est décédée en cours de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, Mme [R] a fait délivrer aux locataires un congé aux fins de reprise pour habiter, pour le 14 janvier 2025.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux, malgré sommation de quitter les lieux en date du 14 janvier 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 février 2024, Mme [R] a fait assigner M. [E] [O] et Monsieur [M] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

au principal,

– renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

mais vu l’urgence, dès à présent,

– déclarer valable sur le fond comme sur la forme le congé signifié le 6 mai 2024 et constater la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de Messieurs [O] des lieux loués et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de 970 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 27 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [R], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en s’opposant aux délais sollicités par les locataires.

M. [E] [O], comparant en personne, et Monsieur [M] [O], dûmement représenté par Madame [W] [F] indiquent que Monsieur [M] [O] est atteint de schizophrénie et a besoin d’aide pour déménager, que le déménagement est en cours, mais qu’ils ont besoin d’un délai jusqu’au 15 juin 2025, qu’ils sont à jour des loyers, mais qu’ils ont eu du mal à trouver un logement car les quittances ne leur sont plus données depuis mars 2024.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en validation du congé

Aux termes de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989: “I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.”

En l’espèce, le congé délivré le 6 mai 2024, l’a bien été plus de 6 mois avant l’échéance du bail prévue le 14 janvier 2025.

Mme [R], propriétaire des lieux, souhaite elle-même y fixer son domicile.

Dès lors, il convient de constater la validité du congé à la date du 14 janvier 2025.

Sur les indemnités d’occupation

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut qu’accorder une provision au créancier.

En l’espèce, Mme [R] formule des demandes au titre de l’indemnité d’occupation qui ne sont pas provisionnelles. Le juge des référés est incompétent pour en connaître. Ce chef de demande sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures civile d’exécution, également modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Messieurs [O] sollicitent que leur soit octroyé un délai supplémentaire pour quitter les lieux et leur permettre de se reloger, jusqu’au 15 juin 2025.

Si Mme [R] s’oppose à ces délais, il doit être constaté que les locataires sont entrés dans les lieux suite à la conclusion du bail et non par voie de fait, et qu’ils sont dans une situation précaire.

Il leur sera accordé un délai jusqu’au 15 juin 2025 afin de quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [O] et Monsieur [M] [O], parties succombantes au litige, seront condamnés au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à Mme [R] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

VALIDONS le congé pour reprise délivré à Monsieur [E] [O] et Monsieur [M] [O] à la requête de Madame [K] [R] le 6 mai 2024,

CONSTATONS que Monsieur [E] [O] et Monsieur [M] [O] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] depuis le 14 janvier 2025;

REJETONS la demande au titre des indemnités d’occupation;

ACCORDONS à Monsieur [E] [O] et Monsieur [M] [O] un délai jusqu’au 15 juin 2025 pour quitter les lieux;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [O] et Monsieur [M] [O] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELONS que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des preneurs en un lieu qu’ils auront choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Monsieur [M] [O] aux dépens de la présente instance;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Monsieur [M] [O] à payer à Madame [K] [R] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,