TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01134 -

N° Portalis DBW5-W-B7J-JGXZ

Minute : 2026/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[L] [T]

[R] [U] divorcée [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [L] [T]

Mme [R] [U] divorcée [T]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS [Localité 2] 780 705 703

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée [Z] [P], expert métier, dûment munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [U] divorcée [T]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Juin 2025

Date des débats : 09 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 15 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2016, la S.A d’HLM CALVADOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [T] et Madame [R] [T] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 461,66€ augmenté des charges locatives d’un montant de 81,88€.

Suivant jugement du Juge aux Affaires Familiales du Tribunal judiciaire de CAEN en date du 6 avril 2022, le divorce a été prononcé entre Monsieur et Madame [T]. Aucun acte d’acquiescement n’a été régularisé suite au jugement.

Les 16 octobre et 5 novembre 2024, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [T] et Madame [R] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et sommation d’avoir à justifier l’occupation d’un logement, pour la somme totale de 1.525,01€, arrêtée au terme de septembre 2024, inclus.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, remis à étude, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation convenu le 11 mars 2016 pour défaut de paiement des loyers et des charges contractuels ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [R] [T] par eux des locaux occupés (au titre de l’appartement de la cave ainsi que de tout autre éventuel local loué accessoirement en vertu du contrat de location du 11 mars 2016) tant de toute personne que de tout bien de leur chef, et ce dans les deux mois suivant signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dire que, faute de libération des locaux dans ledit délai, le Bailleur requérant pourra les y contraindre par tout moyen de droit, y compris ouverture de portes par serrurier et assistance de la force publique ;

— autoriser à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls des locataires ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [R] [T] à payer au [Localité 4] requérant la somme de 3.741,49€ correspondant aux loyers et charges exigibles au terme échu de février 2025, somme à parfaire à l’audience par les loyers, charges et indemnités d’occupation à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts de droit ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [R] [T] à payer au Bailleur requérant, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions, outre intérêts légaux ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [R] [T] à payer au Bailleur requérant une somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts légaux ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [R] [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer résolutoire signifié les 16 octobre 2024 et 5 novembre 2024 (204,30€), le coût de la présente assignation et de ses suites ;

L’affaire a été plaidée le 9 octobre 2025.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [Z] [P], Expert métier, dûment habilitée, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 2.097,88€ au 30 septembre 2025.

Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs :

Aux termes des dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T], par exploits d’huissier remis à étude.

Ils n’ont nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 18 mars 2025 , soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 13 novembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploits des 16 octobre et 5 novembre 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 1.525,01€, arrêtée au terme de septembre 2024, inclus.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail aux locataires le local à usage d’habitation, antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Établissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 3 octobre 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.708,48€, déduction faite des frais de procédure de 389,40€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 janvier 2025 et, à défaut de transcription du jugement de divorce, de condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] au paiement de la somme de 1.708,48€, suivant décompte arrêté au 3 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, ce qui n’est pas le cas, force est de constater que Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] ne se présentent pas à l’audience, ne formulent aucune demande de délais de paiement et, surtout, de suspension des effets de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour eux de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] occupent désormais les lieux sans droit, ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 6 janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 11 mars 2016, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3], à compter du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] à payer à l’Établissement public INOLYA, à défaut de transcription du jugement de divorce, la somme de 1.708,48€ (mille-sept-cent-huit euros et quarante-huit centimes), suivant décompte arrêté au 3 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est

CONDAMNE Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] à payer à l’Établissement public INOLYA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 6 janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 7]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [R] [U], divorcée [T] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER.

Le Greffier Le Juge

M^me ACHOUCHI M. GANILSY