TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Delphine CASALTA

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/04037 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EVY

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 juin 2022, l’Office Public de l’Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [T] un appartement à usage d’habitation conventionné situé [Adresse 3] dans le [Localité 4] pour un loyer mensuel de 272,18 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [T] par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1 894,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, l’EPIC 13 HABITAT, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, faute du paiement des causes du commandement,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [T] à lui payer les loyers et charges impayés au 24 avril 2024, soit la somme de 3 673,14 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et de charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [P] [T] à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

A l’audience du 12 septembre 2024, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 422,37 euros, selon décompte en date du 31 août 2024, terme d’août inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [T] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 19 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 1 894,11 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2024.

Monsieur [P] [T] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [P] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 411,12 euros actuellement de condamner Monsieur [P] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [T] reste devoir, après déduction des frais d’enquête et de procédure, la somme de 5 613,65 euros, à la date du 31 août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 60,96 euros correspondant aux frais de dossier et pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du code de la construction et de l’habitation au supplément de loyer de solidarité portées en débit du compte de la locataire, le bailleur ne justifiant pas lui avoir adressé le questionnaire d’enquête.

Au vu le décompte produit par le bailleur, il convient déduire 130,32 euros concernant les frais de procédure.

Monsieur [P] [T] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5 422,37 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 673,14 euros à compter du 30 mai 20245, date de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2022 entre l’EPIC 13 HABITAT et Monsieur [P] [T] concernant le logement, situé [Adresse 3] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 21 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit la somme de quatre cent onze euros et douze centimes (411,12 euros) à ce jour, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de cinq mille quatre cent vingt-deux euros et trente-sept centimes (5 422,37 euros) décompte arrêté au 31 août 2024 incluant la mensualité du mois d’août, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 673,14 euros à compter du 30 mai 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à verser à l’EPIC 13 HABITAT une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE