MINUTE N° : 26/00025

DÉCISION DU : 19 Février 2026

DOSSIER : N° RG 25/00406 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDWG

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.A. HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 C/ [D] [Z], [Y] [V] épouse [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

En présence de Monsieur [L] [E], greffier stagiaire

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocats au barreau D’ALBI

DEFENDEURS

Monsieur [D] [Z]

né le 25 Janvier 1975 à [Localité 3] (62)

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

Madame [Y] [V] épouse [Z]

née le 21 Septembre 1977 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparante en personne

Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 18 octobre 2023, la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 a consenti à M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] un bail d’habitation portant sur un logement sis à [Localité 6] [Adresse 2] – Lot 35, moyennant un loyer mensuel de 480,08 euros et 25 euros de provision pour charges.

Le 19 juin 2025, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z], par acte de commissaire de justice, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1.305,73 euros.

Le 20 juin 2025, l’acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 11 septembre 2025, par acte de commissaire de justice dénoncé le 15 septembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 a fait assigner M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail,

la condamnation de M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] au paiement par provision de la somme de 2.529,29 euros au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté à la date 2 septembre 2025,

l’expulsion des occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation de M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ des lieux ,

la condamnation de M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] au coût du commandement de payer soit 126,13 euros,

la condamnation de M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] aux entiers dépens.

A l’audience, la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 maintient ses demandes visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant l’arriéré locatif à la somme 2.803,83 euros à la date du 14 janvier 2026 , en précisant que la dette locative demeure impayée malgré deux plans non respectés.

M. [D] [Z], cité à son domicile en la personne de Mme [Y] [V] épouse [Z], est non comparant ni représenté.

Mme [Y] [V] épouse [Z] comparant en personne, expose avoir repris le paiement du loyer et réclame des délais de paiement en proposant de demeurer dans les lieux en versant en plus du loyer une somme mensuelle de 30 euros.

Le 19 novembre 2025 un rapport d’enquête sociale a été réceptionné par le greffe dont il a été donné lecture à l’audience. Le couple bénéficie d’une mesure de tutelle aux prestations sociales exercée par l’UDAF du Tarn. Il connaît des impayés de loyer dont il n’avait jusqu’alors pas conscience des conséquences et souhaite régler l’arriéré selon un plan d’apurement amiable par mensualités de 50 euros.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant aux colocataires, M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] n’est pas sérieusement contestable.

Suivant le décompte produit par le bailleur, la dette locative s’élève à la somme de 2.529,99 euros au 2 septembre 2025. Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Par conséquent, M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] doivent être condamnés à payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, la somme provisionnelle de 2.529,99 euros.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail:

Selon l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte cependant de l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 que ces dispositions, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail est antérieur à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et mentionne en conséquence un délai de deux mois entre la délivrance du commandement et les effets de la clause résolutoire.

C’est dès lors ce délai qui doit s’appliquer en l’espèce.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 19 juin 2025 visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux pendant deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et le bail résilié de plein droit à la date du 20 août 2025.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire avant la date de l’audience. Telle n’est pas le cas en l’espèce.

Mme [Y] [V] épouse [Z] expose que son époux a un emploi de chauffeur Chronopost rémunéré 1500 euros et qu’elle est elle-même en recherche d’un emploi. Cependant, il n’est pas justifié de ce que le couple serait en situation de régler sa dette locative tout en payant en même temps et sans faillir le loyer courant et les charges. La demande de délai sera rejetée.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] causent un préjudice à la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 qui sera réparé par leur condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail jusqu’au départ effectif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] supporteront les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande que soit allouée à la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail conclu le 18 octobre 2023 entre d’une part, la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 et d’autre part, M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] est résilié à effet du 20 août 2025;

REJETTE la demande de délais ;

ORDONNE l’expulsion de M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] et de tout occupant de leur chef des lieux donnés à bail sis à [Localité 6] [Adresse 2] – Lot 35 avec, le cas échéant, le concours de la force publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut par M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble ;

CONDAMNE M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] à payer à la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 la somme de provisionnelle de 2.529,99 euros, représentant l’arriéré locatif échu et impayé ;

CONDAMNE M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] à payer à la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer depuis la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [D] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] à payer à la S.A HABITAT SOCIAL [Localité 1] 81 la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge