Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02156 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZID

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[S] [N]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIE

UX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [S] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mai 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [S] [N] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 383,17 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [S] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2936,90 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois de décembre 2023 à janvier 2025.

Par notification électronique du 17 février 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025 signifié à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [N] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [N] au paiement des sommes suivantes:

◦2969,95 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation,

◦fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231 du Code civil,

◦400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 13 août 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que le dernier règlement effectué par le débiteur remonte à juillet 2025 et qu’il ne couvrait pas le montant intégral du loyer. Elle actualise sa créance à la somme de 5137,60 euros, échéance de septembre incluse. Les paiements n’ayant jamais été repris, la SA PLURIAL NOVILIA s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [N] demande au juge des contentieux de la protection de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il précise être en capacité de payer 100 euros mensuellement pour apurer sa dette et ce, en plus du paiement du loyer. Il reconnaît le montant de la dette et ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Il déclare avoir constitué un dossier de surendettement, mais qu’aucune décision n’a encore été rendue. Il indique être père d’un enfant qu’il a en résidence alternée. Questionné sur ses difficultés financières, il mentionne avoir emprunté de l’argent à des particuliers, dettes qui seraient aujourd’hui remboursées. Il soutient que subsisterait uniquement sa dette locative. Il explique qu’il était chaudronnier, qu’il est aujourd’hui sans emploi, que ses droits au chômage sont en cours de calcul. Il justifie de revenus annuels à hauteur de 15.927 euros pour l’année 2024 en montrant son avis d’imposition 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 13 août 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 28 octobre 2025.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié au locataire le 11 février 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 14 avril 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 26 mai 2023, du commandement de payer délivré le 11 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 22 octobre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 5137,60 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [S] [N] sera condamné à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 5137,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 12 août 2025 sur la somme de 2969,95 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

A l’audience, Monsieur [S] [N] explique ne pas avoir repris les paiements du loyer courant. Par conséquent, il n’est pas éligible à l’octroi de délais de paiement sur le fondement des dispositions précitées.

Toutefois, l’article 1343-5 du Code civil permet au juge en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [S] [N] sollicite des délais de paiement et explique avoir rencontré des difficultés financières après avoir perdu son emploi et emprunté de l’argent auprès de particuliers. Il explique être au chômage, que ses droits ne sont pas encore calculés, mais justifie de ses revenus sur l’année 2024 laissant apparaître une moyenne mensuelle de 1327 euros.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement sur 24 mois à Monsieur [S] [N] conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et selon les modalités précisées au sein du dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 14 avril 2025, Monsieur [S] [N] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date. Son expulsion sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef. Les modalités seront précisées au sein du dispositif.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [S] [N] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 14 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [S] [N], doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamné aux dépens, Monsieur [S] [N] sera également condamné à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 mai 2023 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Monsieur [S] [N] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 14 avril 2025  ;

CONDAMNE par conséquent Monsieur [S] [N] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 5137,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 12 août 2025 sur la somme de 2969,95 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

ACCORDE à Monsieur [S] [N] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la notification du présent jugement, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 100 euros et une 24 ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée vaine pendant un délai de 15 jours ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés.

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à quitter le lieu loué situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [N] à compter de la résiliation du bail, soit le DATE 14 avril 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande en paiement formulée par la SA PLURIAL NOVILIA en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 6] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 15 décembre 2025

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION