Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02667 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2MP

S.A. NOV’HABITAT

C/

[V] [D]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. NOV’HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2019, la SA NOV’HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [D] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 323,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SA NOV’HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2028,04 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges dus au 9 décembre 2024.

Par notification électronique du 12 décembre 2024, la SA NOV’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025 signifié à étude, la SA NOV’HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

dans tous les cas :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [V] [D] au paiement des sommes suivantes:

◦3684,15 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

◦fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 29 juillet 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SA NOV’HABITAT représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Monsieur [V] [D] est sans ressources puisqu’en arrêt maladie depuis plusieurs mois, qu’il a réglé son loyer courant. Elle ajoute avoir accepté un plan impliquant des versements à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant. Elle actualise sa créance à la somme de 4531,47 euros, échéance de septembre incluse et indique ne pas être opposée à des délais de paiement compte tenu des règlements récents par le locataire.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [V] [D] ne s’est pas présenté à l’audience. Toutefois, un diagnostic social et financier, a été réceptionné par le Tribunal le 23 octobre 2025. Il relate ses difficultés financières notamment liées à une baisse de ses ressources depuis son arrêt maladie le 21 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que assigné à étude, Monsieur [V] [D], ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 29 juillet 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 28 octobre 2025.

Par ailleurs, la SA NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA NOV’HABITAT justifie avoir signifié au locataire le 11 décembre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 12 février 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin l’article 1343-2 du Code civil prévoit : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 20 février 2019, du commandement de payer délivré le 11 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 octobre 2025, que la SA NOV’HABITAT rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 4531,47 euros.

Monsieur [V] [D], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [V] [D] sera condamné à verser à la SA NOV’HABITAT la somme totale de 4531,47 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 juillet 2025 sur la somme de 3684,15 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [V] [D], qui n’a pas comparu à l’audience, n’a pas fait connaître d’éléments justifiant de sa capacité à régler le loyer courant ou sa dette. Toutefois, le bailleur indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement dès lors que Monsieur [V] [D] fait état de ses difficultés financières découlant d’un arrêt maladie et qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis le 9 septembre 2025 et réalise des efforts pour apurer sa dette en procédant à des versements d’un montant supérieur à celui du loyer. La bailleresse produit par ailleurs un plan prévoyant un versement de 50 euros en plus du loyer courant signé par Monsieur [V] [D] le 7 octobre 2025.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [D] selon les modalités précisées au dispositif et conformément au plan signé par les parties, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il y a également lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA NOV’HABITAT sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Monsieur [V] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [D] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [V] [D], doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamné aux dépens, Monsieur [V] [D] sera également condamné à payer à la SA NOV’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SA NOV’HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 février 2019 entre la SA NOV’HABITAT d’une part, et Monsieur [V] [D] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 12 février 2025  ;

CONDAMNE par conséquent Monsieur [V] [D] à payer à la SA NOV’HABITAT, la somme de 4531,47 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 juillet 2025 sur la somme de 3684,15 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2025, échéance de septembre incluse ;

AUTORISE Monsieur [V] [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SA NOV’HABITAT tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SA NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SA NOV’HABITAT une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 15 décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION