Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02101 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZCB

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K] [B]

JUGEMENT DU 16 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 16 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2023, Monsieur [L] [P] a donné à bail à Madame [K] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 1 188,97 euros.

Par acte du 29 septembre 2023, Monsieur [L] [P] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE.

Suite à des impayés de loyers, Monsieur [L] [P] a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [K] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 5.944,85 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges restés impayés.

Par notification électronique du 19 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 signifié à l’étude, la SAS ACTION LOGEMENT a fait assigner Madame [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de différentes sommes.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 16 décembre 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprenant les termes de l’assignation après actualisation de sa créance, demande au Juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame [K] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

en tout état de cause, de condamner Madame [K] [B] à lui payer les sommes suivantes:

8322,79 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 mai 2025,

fixer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a dénoncé son assignation au préfet le 30 juillet 2025.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES énonce que le locataire a manqué à son obligation de payer les loyers pendant plusieurs mois et n’a pas régularisé sa situation en dépit d’un commandement de payer. Elle fait valoir sa subrogation dans les droits du bailleur et sa qualité à solliciter le paiement de l’arriéré locatif, la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [K] [B] ne s’est pas présentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 30 juillet 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 16 décembre 2025.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précise dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé à Monsieur [L] [P], bailleur, les loyers et charges exigibles pour les mois de décembre 2024 à juillet 2025 inclus à l’exception du mois de février 2025 suite à la défaillance du locataire et avoir reçu une quittance subrogative dans laquelle le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié à la locataire le 19 mai 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglés dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 21 juillet 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au vu du décompte et de la quittance subrogative, il apparaît que Madame [K] [B] reste devoir la somme de 8092,67 euros à la caution. Madame [K] [B], absente à l’audience, ne peut pas par définition contester ce chiffrage.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date du commandement de payer sur la somme de 5944,85 euros, à compter de la signification du jugement pour le surplus, au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation restant dus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [K] [B], qui n’a pas comparu à l’audience, n’a pas fait connaître d’éléments justifiant de sa capacité à régler le loyer courant ou sa dette.

Dans ces conditions et faute de pouvoir justifier de tels éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à Madame [K] [B].

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 21 juillet 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 21 juillet 2025, Madame [K] [B] devient occupante sans droit, ni titre depuis cette date.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [K] [B] devant être condamnée à son paiement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 21 juillet 2025, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire sur justification par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [K] [B], doit supporter les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [K] [B] sera condamnée à payer une somme de 200 euros à la SAS ACTION LOGEMENT en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 octobre 2023 entre Monsieur [L] [P] d’une part, et Madame [K] [B] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 21 juillet 2025  ;

CONDAMNE par conséquent Madame [K] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 8092,67 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date du commandement de payer sur la somme de 5944,85 euros, à compter de la signification du jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 5 novembre 2025, échéance de août 2025 incluse ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [K] [B] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [B] à compter de la résiliation du bail, soit le 21 juillet 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant :

CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, sur justification par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre ;

CONDAMNE Madame [K] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION