TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 Octobre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00173 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZR6

DEMANDEUR :

HALPADES SA D’HLM

dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Mme [D] [N], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Madame [T] [U]

domiciliée [Adresse 1]

[Localité 5]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 2 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 mars 2023, HALPADES la société anonyme [Adresse 7], a donné à bail à Madame [T] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 591,99 euros, outre une provision mensuelle sur charges d’un montant total de 200,77 euros (42 euros pour l’eau, 73.39 euros de chauffage et 85.38 euros de charges diverses).

Par contrat signé le 21 et 22 mars 2023, HALPADES la société anonyme [Adresse 7] a donné à bail à Madame [T] [U] un garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 33,95 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 2,11 euros.

La société anonyme (SA) HALPADES D’HLM a fait signifier un commandement de payer en date du 31 janvier 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2025 et sollicite :

— le constat de la résiliation de plein droit des contrats de bail à effet à la date du 1er avril 2025, et dire en conséquence que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de Madame [T] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 3916,28 euros due au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 1447,12 euros et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— la condamnation de Madame [T] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le présent acte et ses suites.

A l’audience du 2 septembre 2025,HALPADES la société anonyme [Adresse 7] représentée par Madame [N] [D], fondée de pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 7135,58 euros. Elle précise qu’un versement de 863,69 euros est intervenu la veille et propose de verser un décompte actulisé en cours de délibéré.

Madame [T] [U] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 170 euros en plus du loyer courant. Le locataire déclare percevoir un revenu mensuel de 1300 euros au titre d’un contrat de professionalisation. Elle ajoute avoir droit à 39.90 euros d’APL mais que celles-ci sont suspendues depuis octobre en raison des impayés. Elle explique avoir un enfant à charge âgé de 15 euros et percevoir 170 euros de pension alimentaire. Au niveau des charges, elle déclare ne pas avoir de dettes, ni de crédits.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 2 septembre 2025, HALPADES la société anonyme [Adresse 7] a indiqué que la dette actualisée s’élevait à 6271,89 euros.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un an, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 20 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les baux contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 31 janvier 2025, pour la somme en principal de 1447,12 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [T] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, elle a réglé 863,69 euros en date du 1er septembre 2025. En outre, Madame [T] [U] perçoit des revenus mensuels de 1300 euros, et apparait en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [T] [U] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société anonyme (SA) HALPADES D’HLM produit un décompte démontrant que Madame [T] [U] restait devoir la somme de 6271,89 euros incluant le loyer du mois d’août 2025 et le règlement de 863,69 euros intervenu au cours du mois de septembre 2025.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme par provision outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 1447,12 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2469,16 euros et pour le surplus à compter de la décision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [T] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2023 entre d’une part HALPADES la société anonyme [Adresse 7] et d’autre part Madame [T] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 21 et 22 mars 2023 entre d’une part HALPADES la société anonyme [Adresse 7] et d’autre part Madame [T] [U] concernant le garage situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [U] à payer à HALPADES la société anonyme [Adresse 7] la somme provisionnelle de 6271,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation loyer du mois d’août 2025 et versement du mois de septembre 2025 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 1447,12 euros à compter de l’assignation sur la somme de 2469,16 euros et pour le surplus à compter de la décision, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Madame [T] [U] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 170 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire des contrats de bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié aux contrats de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire des contrats de bail retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, HALPADES la société anonyme [Adresse 7] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [T] [U] soit condamnée à verser à HALPADES la société anonyme [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 octobre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION